仕事や家庭の事情で購入したマンションに住めなくなってしまった場合、空き家の状態のままにしておくのはもったいないですよね。
使わないマンションは「売る」「貸す」ことにより、利益を得ることができます。しかし、それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますのでご自身の状況や、ライフプランに合わせて判断することが大切です。
今回は、マンションを「売る」「貸す」か判断するための情報をお届けしていきます。
Contents
マンションを売るか貸すかの基準は？
マンションを相続したけど、特に使用する目的がなかったり、仕事や家庭の事情でマンションを離れなければならなくなった。
などさまざまな理由からマンションの有効活用する方法を模索されている方がいらっしゃいます。
いざ実際にマンションを活用するといっても、売却してまとまったお金を得るのか、賃貸に出して継続的な家賃収入を得るのかは悩ましい選択なのではないでしょうか？使用していないマンションをどうにかしたいとお悩みの方には「売る」「貸す」2つの方法を選ぶことができます。
それぞれの判断基準についてご説明していきます。
再び住む予定があるなら「貸す」
再び住む予定がある方なら、マンションを空室のままにせずマンションを貸して収入を得るのが最善の策でしょう。
将来的に今の家に戻って住みたいと考えているのであれば、住人との契約に間違いがないように気をつけましょう。
マンションの1室を賃貸として貸す場合は「定期借家契約」か「普通借家契約」の2種類があります。
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。万が一借主が住み続けたいと希望しても賃貸借期間が更新されることがありません。普通借家契約は、一般的な賃貸借契約で、契約期間は通常1年以上で設定され、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能です。
普通借家契約で契約を結ぶと借り手が優遇され、貸し手が契約を打ち切ることは難しいとされています。
そのため、またこのマンションに戻ってくる予定がある場合は定期借家契約を結ぶ方がよいでしょう。
住む予定がなく、管理が面倒なら「売る」
マンションに再び戻ってくる予定がなく、維持管理が面倒、負担になると考えていらっしゃる方はマンションを売却する方法も一つの手です。
マンションを所有し続けるには、固定資産税などの税金や管理費などランニングコストがかかります。
また、管理組合の役員の仕事などが回ってくると対応しなければなりません。
ましてや遠方に引っ越しているとなると負担になりますよね。
そのような場合はマンションを売却することをおすすめします。
マンションを売るメリット
仕事や家庭の事情で不要になったマンションを売ることにより、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょか？
一度に多くの資金が入る
マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。
定期的な支出を削減できる
マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。
マンションを売るデメリット
売却にかかるコストを把握する
マンションを売却するにはさまざまなコストがかかります。仲介手数料、不動産登記手数料、税金、修繕費用などが含まれます。
特に仲介手数料は金額が大きくなります。例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。
都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。
一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。
売却時期に注意
不動産市場は常に変動しています。売却時期を誤ると価格が一気に下落してしまう可能性があります。
また、買い手が見つからない場合、見つかるまで売却に時間がかかってしまします。
売却するには売る時期も見極める必要がありそうですね。
マンションを貸すメリット
これまではマンションの売却について解説してきましたが、マンションを貸す場合はどのようなメリットと注意点があるのかも詳しく見ていきましょう。
定期収入が手に入る
不動産という資産を保持しながら定期的な収入が入るのは、マンションを貸す大きなメリットといえるでしょう。
定期的な収入でも、少しずつ貯めていけば大きな金額になります。また、不動産という高額な資産もありますので遺産として残すことも可能です。
また、マンションを貸すことで、不動産資産の価値を維持しやすくなります。
誰かが居住することで物件が閑散とせず、定期的なメンテナンスや修繕が行われます。
将来的にまた住むことができる
転勤や家庭の事情で一時的にマンションを離れる必要があるけれど、将来的に再度暮らす予定がある場合は、マンションを手放すのではなく、所有しながら貸すほうが有効な選択といえます。この場合は、自分が戻るケース以外に、自分の子どもや親族が利用する可能性についても検討してみましょう。
マンションを貸すデメリット
入居者トラブル
賃貸物件を所有すると、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。賃料の滞納、不正使用、物損、騒音などが問題となることがあります。
トラブルに発展するケースも少なくありません。また、解決には時間がかかる場合が多いようです。
空室のリスクが有る
賃貸経営をするなら、空室リスクを考えなければいけません。
空室期間中は、家賃や管理費等をすべてオーナーが支払わなければいけません。
また、空室期間が長引けば、賃料を下げたり、修繕を加えたりと何かしら策を講じる必要が出てきます。
マンション全体の空室率が少ない物件ほど、空室リスクが低くなるので、できるだけ長期的なマンションの空室率を参照してみましょう。
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