マンションを売却する際に、「リフォームをしたほうが良いのか？」と悩まれる方も少なくありません。古さや傷が目立つマンションなら特に不安に思う方もいらっしゃるでしょう。もちろん室内がキレイであればあるほど、高値で売却できるでしょう。
しかし、簡易的なリフォームは結果として損をしてしまうことになりますので、慎重な判断が必要です。リフォームしたほうが良いのかという判断は「マンションの売り出し価格をいくらに設定するのか、その価格で本当に売れるのか」にも深く関わるので慎重に行いたいですよね。今回はマンションのリフォームについてご説明していきます。
物件や設備が古いと、リフォームを検討する方もいらっしゃるでしょう。
リフォームしてキレイにした物件は買い手への印象は良いですが、個人でマンションを売り出す場合、基本的にリフォームはしない方がよいでしょう。
その理由について下記で説明していきます。
リフォーム価格が高いから
マンションの売却前にリフォームすることで売れやすくはなりますが、リフォーム代がかかります。
リフォーム費用は業者によって異なりますが、リフォームしてから売り出すことには、リフォーム費用が回収できず損をしてしまう。というリスクがあります。リフォームをしてキレイにすれば買い手が現れるとは限りません。もし売れ残ってしまうと値下げをせざるを得なくなり、最終的に採算が合わなくなってしまう可能性があります。
買い主の希望に沿わず売れ残ってしまう
マンションをリフォームすることで、かえって買い主のニーズ似合わず売れ残ってしまう可能性があります。
また近年では、自分の好きな間取り・仕様にリノベーションする目的で中古マンションを探している方も多くみられます。
自らリノベーション・リフォームをしたいという意向がある人からすれば、リフォーム済で価格が高い物件は対象外になる恐れがあります。
つまり、買い主にとってリフォームが必要のないことにあたる可能性があり、結果として売れ残ってしまうのです。
築年数で検索する人が多い
身近にある不動産ポータルサイトで中古マンションを探すときは、築3年・築5年・築10年（以降5年ごと）と築年数の上限を設定して検索できます。
近年では自ら中古マンションを検索する人が増えている傾向にあります。
よって中古マンションを探している人の多くは築年数で物件を検索するということです。
例えば、築年数が16年の物件をリフォームしたとしても、当然築年数は16年と変わりません。
リフォームをしていないときと同じように築15年以内でマンションを探している人の検索結果には上がってきません。
検索結果に出てこないということは、集客にもつながらなというわけです。
売り出し価格が高くなるので予算外になる
マンションをリフォームしてから売却するときは、売却価格からある程度リフォーム費用を上乗せして売り出します。不動産のポータルサイトでは築年数だけでなく価格帯でも絞り込むことができます。売り出し価格が高くなってしまえば、予算の低い人の選択肢に入ってきません。
例えば、リフォーム前なら2,900万円で売り出せたものを、リフォームをしたことにより150万円上乗せしたことで3,000万円の売出し価格になったとします。そうすると、3,000万円未満で検索をかけている買い主の検索結果にはヒットしなくなります。
予算は毎月の支払いに直結するため、簡単には変えることができません。
リフォームに1ヶ月以上かかる
3LDKの物件をフルリフォームすると空家の状態で、1ヶ月ほどかかります。
住みながらリフォームするのはとても大変です。また、リフォームの納期が遅れたり、手直しに時間がかかってしまう可能性もあります。
売却できるまでの期間は早くて3ヶ月です。そこにリフォームの期間を踏まえると、さらに1ヶ月延長となってしまいます。時間に余裕がある方なら問題ありませんが、早く売却をお考えの方はリフォームをすることにより売却までに時間がかかってしまうことを頭に入れておきましょう。
リフォームをしたほうがいいケース
マンションの売却時、基本的にはリフォームは不要とお伝えしてきましたが、逆にリフォームをしたほうが良いケースも存在します。具体例をご紹介していきます。
破損や故障をしている場合
トイレの水が流れない・洗面台に傷やへこみがある。といった破損や故障については売却がしにくくなるため、修繕してから売却に出したほうがよいでしょう。判断に迷う場合はリフォームの業者に問い合わせるよりも、まずは不動産会社に査定依頼をし意見を聞いてから判断することをおすすめします。
極端な汚れがある場合
家全体を通して極端な汚れがある場合は、リフォームすることをおすすめします。
特に汚れで多いのは、水回り・壁外やフローリングの汚れです。
また、部屋中にヤニ汚れやタバコの匂いが残っていることがありますのでリフォームできれいにしておきたいところです。
汚れがある場所をリフォームしたほうがいい理由として、汚れや匂いは買い主にとって不快に感じるポイントだからです。
売却のために物件を内覧してもらっても、内覧した買い主は不快に感じてしまえば売れなくなる可能性が高くなります。
日常生活を送る上で、気になる場所はできる限り清潔にしておく必要があります。
立地が良い物件
築年数が古くても駅から徒歩5分圏内の物件であれば、好立地ということで買い手がつく可能性があります。
一方で、建物の価値がほぼなくなっているため、リフォームしたときの価格の「伸びしろ」が大きくなります。
リフォームをせずに魅力的に見せるために
リフォーム費用を抑えてなおかつ、買い主が内覧に来た際に少しでも見栄えのよい物件に見せるために売り主ができることを紹介していきます。
片付け・掃除を行う
売却や内覧で大切なポイントは『清潔感』です。内覧時に物が散らかっていると室内が狭く見えるため内覧時はできるたけ物を片付けるようにしましょう。
内覧時はそのまま売買契約に繋がることもあります。
特に水回りや玄関は匂いがこもりたすいため、消臭剤や観葉植物をおいて匂い対策をしておくと効果的です。
ハウスクリーニングを行う
リフォームするよりも費用を抑えることができ、室内を隅々までキレイにしてくれるのがハウスクリーニングの魅力です。
お手頃価格で物件の見栄えを良くすることができるのでリフォームよりコストパフォマンスがよいサービスといえます。室内の清潔感を出すためにもハウスクリーニングを依頼してみるのもいいかもしれませんね。
DIYを行う
リフォームには費用が多くかかってしまいます。
できるだけ低コストで内装をキレイにしたい方には、壁紙や備品などをDIYで修繕するのがおすすめです。ホームセンターなどで工具や材料を購入することができますので気軽にチャレンジできるのも魅力の一つですね。合わせて傷や汚れなどもできる限り修繕するとよいでしょう。
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