不動産売却は、人生で何度も経験するライフイベントではありません。多くの人は初めてのことばかりで、戸惑いを覚えるでしょう。
いざ不動産売却をしようと思っても、何から初めていいかわからない方も少なくありません。手続きなど難しいと感じると思いますが、「不動産は一生の買い物」と言われています。不動産会社に任せっきりになるのではなく、不動産売却を成功させたいなら不動産売買の知識やノウハウを身に付けましょう。
ご自身で知識を身につけることにより、スムーズな取引に繋がります。
今回は、不動産売却について基本知識や、注意点など詳しく解説していきます。
手始めに不動産売却の基本的な知識を取り入れておきましょう。
土地や戸建て、区分マンションを売却するときには次の手順で行われます。
- 不動産売却について知識を得る
- 不動産業者に査定してもらう
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 広告を出し、買主を探す
- 買主からの支払い
- 物件の引き渡し
- 所得の申告を行う
基本的に不動産売却は上記の流れで行われることが多く、必要に応じて追加の手順を踏むケースがあります。
大事に住み続けた不動産ですから、誰しも高価で売却したいと考えています。
そのためにも、事前に不動産売却の流れを理解しておく必要があります。
また、売却する物件の状態についても詳しく知っておきましょう。
売却についての知識・情報が集められたら、どれほどの価値があるのかを不動産業者に査定してもらいましょう。
納得できる査定結果でしたら、不動産業者と媒介契約を結んで買主を募ります。
買主がみつかったら、支払いと同時に物件を引き渡します。また忘れてならないのは売却で出た利益の確定申告です。
申告まで行って、初めて不動産売却を終えたことになるので確実に行いましょう。
不動産売却で気をつけるべき注意点
不動産売却を行うときには、知っておかなければ損をしかねない注意点もあります。
それぞれの注意点とそれにどのような対策が必要なのか順にご説明していきます。
土地の境界線を確認しておく
不動産売却でよくあるトラブルが土地の境界線についてです。
売却前に境界線を明らかにしておかなければ、隣家との訴訟問題に発展したり、買主がローン審査に通らないといったトラブルが発生する可能性があります。土地の境界が定められていない土地のことを境界未確定地といいます。
いつまでも売れ残ってしまうなど、売主・買主にとってデメリットになる要素を多く含んでいるため、注意が必要です。
解決策として、確定測量をしておきましょう。確定測量は不動産の登記の専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。
確定測量は土地の測量方法の中でも、正確性や隣家への周知性ともに優れているのでおすすめです。
高額な査定額には気をつけて
「高額査定いたします！」といった看板や広告をよく目にすると思いますが、高額な査定額につられて不動産業者を決めるのは後々不動産売却に大きな影響を与えかねません。
高額な査定額を提示する業者の中には、不動産会社のためならと手段を選ばない悪徳業者も存在します。
査定時に高額だった場合は、なぜその額になったのか説明を求めましょう。
また、説明するときの態度に注目することもできます。積極的に分かりやすく説明してくれる業者であれば、信頼性が高いといえます。
『〜価格』には種類がある
不動産売却の価格には種類があるのをご存知でしたか？
違いを把握していないと、最終的に売れた金額に疑問が残るかもしれません。
・査定価格
簡易査定訪問査定で割り出された価格
・売り出し価格
相場や査定情報により、売主と不動産会社の相談で決められた価格
・成約価格
実際に売れた価格
査定額は、3カ月程の期間で売れるであろう価格の目安です。
売却時の心構えとして、査定額や売り出し価格はあくまで仮の金額であり、その金額で確実に売れるというものではないことを把握しておきましょう。
不動産売却では内覧が重要
買主が物件を検討するにあたり、行われるのが『内覧』です。
買主からの内覧希望があると売却の期待が高まりますが、内覧に向けた準備をあらかじめ行っておくと、より万全な状態でプレゼンすることができます。以下は内覧のために行えるポイントです。
・スケジュールには買主の希望に合わせて
・ペットやたばこなどの臭い対策
・できる限りの掃除・ハウスクリーニング
掃除する際は、キッチンや浴室など水回りを重点的に行いましょう。
いくらリビングがきれいでも、水回りが汚れていると不衛生な印象を与えてしまいかねません。
汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングに依頼するなど工夫しましょう。
また、ものが多い場合も整理整頓をしてスッキリ見えるように配慮しましょう。どれだけ物件を魅力的に見せられるかが需要です。
契約不適合責任に注意
2021年4月1日に行われた民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
これは、契約内容と違った物件を売却したときに、売主がその責任を負うという規定です。
買主から訴えられてしまうと、売主にとっては相当なダメージになるため、事前の備えをしておく必要があります。
【事前の備えとして】
・売り出す物件をよく調査して、欠陥部分を把握しておく
・欠陥部分を隠さずに買主に伝える
・契約書に欠陥部分の説明を記載する
・契約不適合責任を負う期間を明記する
上記の備えを行うことで、責任を問われるリスクを避けられるでしょう。
売却を成功させるポイント
成功させる家の不動産売却のタイミング
下記のポイントは売却をより納得のいく取引につながる重要な要素です。
・季節
季節によっても、不動産売却時の注意点は変わります。
これは新生活や人事異動が主な理由で、1～3月と10月が住宅購入の需要が増える時期となります。
特に2月と3月には新学期を迎える子供や転勤のタイミングなどに合わせて、住宅の売却需要がピークに達します。
このタイミングで家を売り出すと、売却期間も短くなり、効率的に取引が進められるでしょう。
・築年数
物件を高値で売却するのであれば、築10年以内の段階や、大規模リノベーションを施した直後など、物件が新鮮で市場価値が高いタイミングでの売却をおすすめします。
・税金
家を売却する際に得た利益には「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税の税率は家の所有期間によって異なるため、税金の影響を最小限にするための売却タイミングを理解することが重要です。
・市況
この市況を押さえることが、売却のタイミングを見極める要素の1つです。
不動産売却では、不動産市場の動向を踏まえ、金利が低いタイミングや相場が上昇しているタイミングで不動産を売却することがコツとなります。
成功させるための不動産会社選び
売却を成功させるためには、どのように不動産会社を選べば良いのでしょう。
・条件の良い物件なら、複数の不動産会社に依頼する
良い条件の物件は、基本的にどの不動産会社が売却しても売れますので、一社の不動産会社に依頼せず、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼する方法がおすすめです。具体的には「駅から徒歩5分以内、かつ、築20年以内」のような物件です。
一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約のことです。
・成功させるための内覧対応
内覧は、購入希望者の背中を押す場です。
必要な準備として、『土日は空けておく』『モノは極力捨てる』など買主に良い印象を持ってもらうために準備を行っておきましよう。
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