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投資用マンションにまだ住んでいる方が居るが売却できるの?

聞きなじみのない方は、『投資用マンション』とは何か疑問に思うでしょう。今回は投資用マンションの説明から、実際投資用マンションに住んでいる方がいる場合の売却についてご説明していきます。
現在投資用マンションを所有されている方は要チェックです。
これから投資用マンションを所有したいとお考えの皆様も参考にご覧ください。

そもそも投資用マンションとは、どういったものなのでしょうか。マンションは自分で借りて住むものですが、一方投資用マンションは人に貸して収入を得るものです。
居住用とはまた異なりますので、注意が必要です。

マンション投資における利益を得る方法は、2種類あります。

一言で説明すると、人に部屋を貸して『家賃収入』で利益を得る方法です。
安定した利益を長期で得たいのであれば。インカムゲインを前提にマンションを運用します。

マンション自体を売買することによって、売買した差額を利益にする方法です。「安値で購入し高値で売却する」という手法であり、売るタイミングが重要になるでしょう。

投資用マンションの種類

投資用マンションには、『区分マンション』と『一棟マンション』があります。『区分マンション』は一室のみ。『一棟マンション』はマンション全室が対象となります。基本的に初心者であれば、管理コストの少ない『区分マンション』がおすすめです。
下記では、区分マンションと一棟マンションのメリット・デメリットをご紹介します。

区分マンション
メリット
・初心者でもマンション投資を始めやすい
・購入しやすい物件が多い
・売却しやすい
・管理コストが少ない
デメリット
・立地の良さなどで値段が変動する
・収益が低い
・空室時家賃収入がゼロになる
・オーナー権限が弱い

区分マンションは一棟マンションと比べ、管理面積が圧倒的に狭いことから、管理コストを抑えることができ、購入価格も一棟マンションに比べて安いので、今から投資用マンションをお考えの方にはおすすめです。また、一棟マンションよりも売却時には買い手が付きやすいこともメリットのひとつです。
デメリットとしては、部屋数が少ないために、どうしても収益性が低くなります。一室しか所有していない場合は、空室時に家賃収入を得ることができません。また、家賃や設備条件などでマンション全体のオーナーやほかの部屋のオーナーとの兼ね合いも必要になってくるので、オーナーの権限が弱いことがあげられます。

一棟マンション
メリット
・複数の人から家賃収入を得ることができるのでリターンが大きい
・資産価値が高い
・収入の安定性が高い
・運営の自由度が高い
デメリット
・立地の良さなどで値段が変動する
・大きな資産が必要
・売却しにくい
・管理コストが高い

見ていただければわかるように、一棟マンションのメリット・デメリットに関しては、区分マンション投資の逆になります。収益が高い分、リスクも大きくなりますし多額の資産が必要になります。適切な管理会社を選べばリスクも最小限に抑えることができますので自己資金が用意でき信頼できる会社が見つかれば挑戦してみてもいいかもしれません。
人によっては、中古マンションを安く購入し、リフォームして新しい価値を創造するという投資方法を行っている方もいます。

投資用マンションの選び方

区分マンション・一棟マンションどちらともに言えることですが、どちらの場合も『収益を出せるか』というのが判断基準のひとつになります。収益とは家賃収入のことです。安定的に家賃収入を維持するためにも必要なのは、継続して入居者がいることです。
空室を長期間出さない、投資用マンションの選ぶポイントをご紹介します。

1.人気エリアを選択すること

まず選ポイントとしては、人気エリアに注目することです。自分が借りる立場にたったとき、住みやすさや便利さを重視しますよね。住みたい街ランキングなどを参考にしながら、投資用マンションを選ぶことをおすすめします。そうすれば人気のエリアは常に入居者がいる状態が保たれ、家賃収入においても、売却における差額分でも利益を出せる可能性が高くなります。

2.マンション周辺の環境状況

人気のエリアも大切ですが、マンション周辺の環境についても調査しておく必要があります。主に騒音・悪臭・雰囲気などの点から生活影響することが多く、嫌悪感を示されることがありますのでと土地や建物の評価が下がってしまう可能性があります。特にきしていただきたいのが・工場・下水処理場・墓地・ギャンブル店・風俗店です。人によって影響する、しないの有無はそれぞれではありますが、ギャンブル店・風俗店などはファミリー層向けの投資用マンションでは入居率が下がる可能性は大きくありますし、売却までお考えの方は注意しておきましょう。

3.マンションの劣化状況

物件を選ぶ際は、できるだけ現地に足を運び自分の目で現物を確認しましょう。室内はもちろん、建物の外壁もじっくり確認しましょう。『汚れ』『ひび割れ』などはマイナスなイメージにつながりやすいです。管理会社に調査や依頼を行い、確認を取るようにしましょう。放っておくと『騒音』や『水漏れ』などのトラブルになりかねません。さらに見るべきポイントとしては、壁を触って白い粉が付く場合は劣化している証拠ですので、近いうちに外壁塗装が必要になる物件だと認識しておきましょう。

投資用マンションを売却!入居者がいても大丈夫?

タイトルの本題に迫ります。「賃貸に出している投資用マンションを売りたいけど入居者が今も住んでいる状態。退去してもらわないといけない?」「そのままの状態で売却できる?」さまざまな疑問が出てきますよね。しっかり解説していきます。

結論、入居者がいる状態でもマンションの売却は可能です。

入居者がいる状態の物件を『オーナーチェンジ物件』と呼びます。入居者からすればオーナーが変わったところで特に影響はありません。ただし、入居者がいる場合と、いない場合では、マンションの売却価格が変わってきますので注意が必要です。

入居者がいるマンションを売る際の2つのケース
居住用物件として売却する場合は、当然今住んでいる入居者に退去してもらわなければなりません。この時、入居者とどんな契約を結んでいるかによって、退去してもらう方法が違います。

通常通り不動産会社へ売却を依頼することになります。売却価格は、一般的に居住用マンションとして売却するより安い価格になります。その理由は、投資用マンションでは、「収益還元法」と呼ばれる計算法で査定額を算出するからです。住居用として売却する場合と手順が違うのです。賃貸の需要の方が高いマンションなのであれば、入居者がいるタイミングで投資用マンションとして売却した方が、早く高く売却できるでしょう。<br>今回は投資用物件として売る場合の注意点について解説していきましょう。

オーナーチェンジするときの注意点

賃借人が住んでいる不動産を売買することをオーナーチェンジといいます。
その物件のことをオーナーチェンジ物件と呼んでいます。空室になっているなど、入居者がいない状態で物件を売買するのはオーナーチェンジとは呼ばず、通常の不動産売買になります。オーナーチェンジの場合、物件の新しい購入者は物件の購入後、入居者から家賃を受け取る権利を得ます。合わせて建物の修繕する責任なども引き継ぐことになります。入居者には、オーナーが変わってから事後報告という形で通達するのが一般的です。通知書を作成する場合は、旧所有者と新しい所有者の連名で行うようにしましょう。

また、入居者が退去時に原状回復費用などを差し引いた上で返金する敷金の引き渡しも忘れず行う必要があります。
後々トラブルになりやすいので注意しましょう。

入居中の物件では室内を内覧できないことや、ファミリータイプの利回りが低い物件などは、売却するのが難しく売却時の物件価格が低くなる可能性があります。通常の中古マンションに比べて、オーナーチェンジ物件の売却がかなり難しいのは確かです。とはいえ、すぐに現金化につながる魅力的な手法でもあります。

信頼のおける不動産会社に依頼する

さまざまな不動産会社がありますが、オーナーチェンジ物件の実績が多い不動産会社であるかが重要なポイントです。また、大手金融機関と取引実績のある信頼のおける不動産会社であれば、複数の一括買取にも応じてくれるはずです。

ご安心を!

入居者がいる状態でも、投資用マンションは売却はできます。売却には、『居住用として売却』『投資用として売却』どちらの売却方法にするかによって手順が異なります。どちらの売却方法が所有マンションにあっているか不安に思っている方は、ぜひ不動産会社に相談してください。

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