住み替えをスムーズに!マンション売却と購入のタイミング

住み替えは人生の大きな節目であり、新しい生活への第一歩です。しかし、住み替えを成功させるためには、売却と購入のタイミングを慎重に計画する必要があります。特に、売却から購入までの期間が長引くと、思わぬコストやストレスが発生する可能性があります。本コラムでは、マンションの売却と購入の流れや注意点、スムーズに進めるための具体的な方法について解説します。

住み替えのタイミングは、生活位リズムに合わせて

家の住み替えを考えている人たちは、どのようなタイミングで検討を始めているのでしょうか。調べてみると、転職や結婚、子供の出産、老後のための生活のダウンサイジングなどの「生活の変化」が起こるタイミングで「暮らしをよくしたいから」と住み替えを考える方がいます。

住み替えのタイミングだと感じるとき

通勤・通学の利便

35.1%

広さや部屋数

21.4%

世帯からの独立(単身赴任、離婚などを含む)

18.2%

新しさ・きれいさ

16.2%

結婚による独立

14.1%

住居費負担の軽減

13.2%

家族等との同居・隣居・近居

11.8%

転職や転勤で職場が変わると、それに合うタイミングで引っ越さなければなりません。そのため、住み替えの目的としても最多の割合となっています。2番目の割合である広さや部屋数を目的とした住み替えについては、子育て世代が子供の出産や成長に合わせて広い家へ住み替えているということが言えます。ライフイベントの他にも、災害に対する危機管理から住み替えを検討する方や、建物の性能向上を住み替えの目的とされている方も多いようです。

不動産市場の動向を見極めたタイミング

不動産市場は、景気や金利、需給バランスによって変動します。売却と購入をスムーズに行うために、市場の動向を把握することが不可欠です。

売却に適したタイミング

・不動産価格が上昇局面にあるとき
価格が上昇している時期は、需要が高まっているため短期間で売却できるチャンスが広がります。特に、近年は都市部のマンション価格が上昇傾向にあるため、売却の好機を見逃さないようにしましょう。

・春秋の繁忙期
不動産市場では、春(1月~3月)と秋(9月~11月)が取引の多い時期です。新年度の異動や進学を控えて、引越し需要が高まるため、短期間での売却が期待できます。

購入に適したタイミング

・金利が低い時期
住宅ローンの金利が低い時期に購入すると、長期的な返済負担を減らせます。特に、金利の動向に敏感な変動金利を選ぶ場合は、低金利局面を狙うのが賢明です。

・不動産価格が調整局面に入ったとき
価格が一時的に下落しているタイミングも狙い目です。不動産市場は景気の影響を受けやすいため、経済の減速局面で価格が調整されることがあります。

売却と購入、どちらを先にすべきか?

住み替えを計画する際、「売却を先にするか」「購入を先にするか」が重要なポイントです。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

売却を先に行うメリットとデメリット

メリット

・現金化が早いため、資金計画を立てやすい
・ローンの二重負担を避けることができる
・物件の売却価格が確定するため、購入の予算が明確になる

デメリット

・購入物件が見つかるまで仮住まいが必要になる可能性がある
・購入したい物件がタイミングよく見つからないリスクがある

購入を先に行うメリットとデメリット

メリット

・新居をじっくり探すことができ、希望条件に合う物件を見つけやすい
・住み替え時の引っ越しが一度で済むため、手間が減る

デメリット

・売却が長引いた場合、住宅ローンの二重負担が発生する。
・購入費用を全額用意する必要があるため、自己資金に余裕がないと難しい。

タイミングの工夫で住み替えを円滑に

住み替えをスムーズに進めるためには、売却と購入のタイミングを工夫することが重要です。以下のポイントに注意して、計画を立てましょう。

スケジュール調整のポイント

売却と購入の契約日を近い日に設定することで、仮住まいの必要性を減らすことができるため、不動産会社と早めに相談し、買主や売主とスケジュールを調整することが重要です。また、売却物件の引渡し時期に猶予期間を設けることで、新居への引越し準備を余裕を持って進めることができ、スムーズな住み替えが実現します。

仮住まいの確保

万が一、売却と購入のタイミングが合わない場合は、仮住まいの準備をしておくと安心です。賃貸物件やウィークリーマンションの利用を検討しましょう。

住宅ローンの段取り

購入と売却が前後する場合、住宅ローンの借り換えやつなぎ融資を利用することで、二重ローンの負担を軽減できます。金融機関に相談し、柔軟なプランを組むことが重要です。

住み替え時に注意したいポイント

住み替えで失敗しないために、以下の5つのポイントをおさえておきましょう。

資金計画を立てる

住み替えには「売却」と「購入」という2つの大きな手続きが伴い、どちらにも多くの費用が発生します。具体的には、売却時に現在の住宅ローン残債を完済する必要があり、さらに購入時の頭金に充てるための自己資金の有無も確認する必要があります。
売却には仲介手数料や税金などが新居の購入には頭金や引越し費用などがかかるため、ローン残債が多い場合や自己資金が限られている場合は、特に慎重な計画が求められます。これらの費用を事前にしっかりと把握していないと、売却後に予想外の出費で資金が不足し、新居購入が難しくなる可能性もあるため、計画段階での詳細なコスト把握が不可欠です。

余裕を持ったスケジュールを組む

住み替えは計画通りに進むとは限らないため、時間的な余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。
売却が思うように進まない場合、旧居と新居のローンを同時に返済する「ダブルローン」のリスクが生じたり、希望する物件が見つからず購入が遅れる可能性もあります。こうしたリスクに備え、仮住まいを確保することも一つの選択肢です。また、余裕を持った計画を立てておくことで、売却が長引いても焦って価格を下げる必要がなく、理想に近い物件をじっくりと探せます。不動産会社と連携しながら進めることで、手続きの遅れやトラブルを避け、売却と購入を効率的に進行させることが可能です。

住宅ローン仮審査を済ませておく

仮審査を通じて、自分が住宅ローンでどの程度の金額を借りられるかを把握できるため、その範囲内で無理のない予算を設定し、資金不足のリスクを減らしながら効率的に新居探しを進めることができます。また、仮審査が完了していれば、不動産会社や売主との交渉もスムーズに進めやすくなり、購入手続きを迅速に進行できます。一方、仮審査が未完了だと、理想の物件が見つかっても購入が遅れる恐れがあるため、事前に手続きを完了しておくことがスムーズな住み替えのために欠かせません。

適正な売却価格を設定する

少しでも高く売却して新居の資金を増やしたいと考えるのは自然なことですが、相場を超えた高すぎる価格を設定すると買い手が見つからず、売却が長期化するリスクが生じます。その結果、旧居と新居のローンを同時に返済する「ダブルローン」の負担が増え、資金計画が崩れてしまう恐れもあります。売却価格を適切に設定するためには、不動産会社による査定を参考に地域の相場を十分考慮することが大切です。
不動産の専門家と連携し、適正な価格を導き出すことで、売却活動がスムーズに進み、住み替えが計画通りに進行する可能性が高まります。

不動産買取も検討する

売却活動が思うように進まない場合や急いで現金化したいときには、不動産買取を検討するのも有効な手段です。
不動産買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、内覧対応や広告などの手間を省き、売却活動の期間を大幅に短縮できるだけでなく、短期間で現金化することが可能です。しかしながら、買取価格は市場価格よりも1~3割ほど低くなることが多いため、売却益を重視する場合には慎重な判断が求められます。ただし、売却が長引いてローンの二重負担が発生するリスクを避けるためには、不動産買取を選択することが得策となる場合もあり、状況に応じた柔軟な対応が大切です。

まとめ

資産に関わる住み替えでは、市場の動向やライフステージ、エリアの発展状況を考慮してタイミングを決めることが不可欠です。売却と購入のタイミングを慎重に調整することで、資産価値の最大化と無理のない住み替えが実現します。
また、不動産会社や金融機関と密に連携し、住宅ローンや税制優遇の活用を検討することで、住み替えにかかるコストを最小限に抑えましょう。適切なタイミングでの住み替えが、新たな生活のスタートをより豊かなものにしてくれるはずです。

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不動産を売却しやすい間取りは○LDK?売れやすい条件は?

不動産を売却する際、間取りや条件が大きく影響することがあります。特に、間取りの選定は購入希望者のニーズと合致するかどうかに直結するため、売れやすい条件を把握することが重要です。今回は、売却しやすい間取りや条件について詳しく解説します。

最も売れやすい間取りは3LDK

まず、多くの不動産市場において最も売却しやすい間取りは「3LDK」です。
そもそも、分譲マンションを購入する客層で多いのは夫婦です。そのなかでも、最も母数が多いのは子供がいる夫婦、つまりファミリー層です。
ファミリー層にとっては、2LDK以下は少し狭すぎますし、4LDK以上だと広すぎて持て余したり、値段が高くなったりすることから敬遠されがちになるのです。つまり、ファミリーにとって、広さ的にも値段的にもちょうどよい間取りが3LDKなのです。

なぜ3LDKが売れやすいのか

3LDKの間取りは、寝室として使える部屋が3つあり、家族構成に合わせて柔軟に利用できる点が強みです。例えば、夫婦と子ども2人の家庭であれば、それぞれが個室を持つことができ、また1部屋をリビングとは別の趣味のスペースや仕事部屋に充てることもできます。このような柔軟性が、3LDKの間取りを魅力的にしています。さらに、コロナ禍を経てリモートワークが普及した現在、1部屋を仕事用のスペースとして活用するニーズが急増しています。広めのリビングと3つの居室を持つ3LDKは、このような新しい働き方にも対応できるため、ファミリー層に限らず、カップルや単身者にも人気があります。

その他の間取りのターゲット層

3LDK以外にも、人気がある間取りにはいくつかのパターンがあります。
それぞれの間取りにはターゲットとなる買い手層が存在し、そのニーズに応じた物件を提供することが重要です。

2LDK

 ・子どもが独立した夫婦
 ・DINKS(子どもがいない夫婦)

2LDKは、カップルや若い夫婦、シングルでも広めの住まいを希望する方に人気があります。2つの居室があれば、1つを寝室、もう1つをワークスペースや趣味の部屋にするなど、比較的自由な使い方が可能です。また、都市部では賃貸物件としても人気が高く、将来的に投資用物件として購入する買い手もいます。

1LDK

 ・経済的に余裕のある単身者
 ・子どもが独立した夫婦
 ・DINKS(子どもがいない夫婦)

1LDKは、主に単身者やカップルに好まれる間取りです。コンパクトながらもリビングスペースをしっかり確保できるため、仕事とプライベートを切り分けたい人に適しています。また、都市部では特に1LDKの需要が高く、賃貸需要が非常に強いため、投資家にとっても魅力的な選択肢です。

4LDK以上

 ・複数の子供がいる夫婦
 ・比較的経済的に余裕のある人

4LDK以上の物件は、大家族や2世帯住宅としてのニーズがあります。特に地方や郊外の広めの物件では4LDK以上の間取りが一般的であり、大家族向けに強い需要があります。また、家庭が大きくなることを見越して広い家を購入する若いファミリー層にも人気です。

売れやすい物件の条件

間取り以外にも、物件が売れやすくなるためのいくつかの条件が存在します。以下では、売却において高い人気を誇る物件の特徴や条件を詳しく解説します。

立地条件

不動産における最大の要素はやはり立地です。物件がどのエリアに位置しているかによって、売却のしやすさが大きく変わります。駅やバス停から徒歩圏内であること、商業施設や病院、学校などのインフラが整っている地域は非常に人気が高いです。

特に大阪や京都府では、駅から徒歩10分以内の物件は非常に高く評価されます。日常生活の利便性が重要視されるため、交通機関や生活施設へのアクセスが良い物件は、購入希望者の目に留まりやすくなります。

築年数と物件の状態

築年数も売却の際に重要なポイントです。築浅の物件ほど、購入希望者の目にとまりやすくなりますが、築年数が経っている場合でも、適切にリノベーションやメンテナンスが行われている物件は高く評価されます。特に、キッチンやバスルームといった水回りの状態は、購入者にとって重要なポイントです。リフォーム済みの物件は「すぐに住める」という点で魅力的です。

日当たりと方角

物件の日当たりや方角も売却の際に影響します。南向きの物件は日当たりが良く、人気があります。
また、バルコニーがある場合、日当たりの良さがより強調されます。日照時間が長い物件は暖房費や照明費の節約にもつながり、購入者にとってプラスの要素となります。

駐車場の有無

特に郊外や地方では、駐車場の有無が売却に大きく影響します。
駐車スペースが確保されている物件は、車を持っているファミリー層にとって非常に魅力的です。また、都市部でもカーシェアリングの利用が増加しており、駐車場のニーズは依然として高いです。

周囲の環境

そのお住いがある地域の環境も売れやすい物件かを大きく左右します。
例えば、治安が悪かったり繁華街が近くにあるなど周辺の地域環境も受容しする必要があります。住宅が多くファミリー層が多い地域は比較的環境が安定していると言えるでしょう。

売却を成功させるためのポイント

物件をスムーズに売却するためには、ただ条件の良い物件を提供するだけでなく、いくつかの戦略的なポイントを押さえることが重要です。

価格設定の重要性

適正な価格設定は、不動産売却を成功させるための第一歩です。市場価格より高すぎる価格を設定すると、購入希望者が現れにくく、売却に時間がかかる可能性があります。逆に、安すぎる価格を設定すると、物件の価値を下げてしまうことになります。適正な価格を見極めるためには、周辺の物件価格や市場の動向を参考にし、信頼できる不動産会社と相談することが大切です。

魅力的な写真や内見準備

物件の魅力を引き出すためには、写真や内見の準備が非常に重要です。
物件の魅力を最大限に伝えるためには、プロのカメラマンによる写真撮影や、室内の清掃、整理整頓が不可欠です。特に、インターネット上での物件探しが主流となっている今、写真の質が購入希望者の興味を引くかどうかの決定的な要因となります。また、内見時には室内を清潔に保ち、実際に住んだ際のイメージを持ってもらえるようにすることが重要です。家具の配置や照明の工夫など、視覚的な印象を良くすることで、購入意欲を高めることができます。

ターゲット層に合わせたアプローチ

物件の特徴や条件に応じて、ターゲットとなる買い手層を明確にし、それに合わせたアプローチを行うことが成功への鍵となります。
例えば、ファミリー向けの物件であれば、周辺の教育環境や公園、病院などの子育て環境を強調することが有効です。また、単身者向けの物件では、駅や商業施設へのアクセスの良さをアピールすることで、購入希望者の関心を引くことができます。

まとめ

不動産を売却しやすい間取りとしては、ファミリー層に人気の3LDKが挙げられますが、2LDKや1LDK、4LDK以上の物件もターゲット層に応じて需要があります。売れやすい物件の条件としては、立地の良さ、築年数や物件の状態、日当たり、駐車場の有無、エネルギー効率の高さなどが挙げられます。物件の売却を成功させるためには、適正な価格設定や内見準備、信頼できる不動産会社との連携、ターゲット層に合わせたアプローチが重要です。
これらのポイントを押さえながら、物件の強みを最大限に活かし、スムーズな売却を目指しましょう。

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不動産の査定を高くする為に査定前にやっておくべきこととは?

家を売却すると決めたら、不動産会社に査定を依頼することになります。
しかし、査定の前に、「何を準備したらいいか?」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、家を高く売るために査定前にやっておきべきことをご紹介していきます。

不動産査定の種類

机上査定

机上査定は、不動産の詳細な調査や現地訪問を行わずに、データを基に査定額を算出する方法です。
不動産の住所・面積・築年数・間取りなどの基本情報に加え、周辺の取引事例や市場動向を考慮して価格を推定します。机上査定は、短時間で概算の価格を知ることができるため、売却の参考や初期の判断材料として利用されます。ただし、物件の状態や具体的な立地条件が反映されないため、実際の価格とは差異が生じることがあります。

訪問査定

訪問査定は、査定士が実際に物件を訪れて、物件の状態や周辺環境を直接確認し、詳細な査定を行う方法です。
物件の外観や内装の状態・修繕の必要性・近隣の状況など、現地でしか把握できない情報を反映させるため、より正確な査定額が提示されます。机上査定に比べて手間と時間がかかりますが、売却価格の精度を高めたい場合には、訪問査定がおすすめです。

家を査定する前の準備しておくこと

  1. 登記簿謄本(登記事項証明書):物件の所有者や権利関係、土地・建物の情報を確認するために必要です。

  2. 固定資産税納税通知書:物件の評価額や税金に関する情報が記載されています。

  3. 購入時の契約書(売買契約書):購入時の契約内容や購入価格を確認するために使用されます。

  4. 間取り図・建築図面:物件の間取りや構造を確認するために必要です。

  5. リフォーム・修繕履歴:過去に行ったリフォームや修繕の内容を示す書類は、物件の価値を正確に査定するために役立ちます。

  6. 管理規約やパンフレット(マンションの場合:マンションの場合、管理規約や共用部分の情報を提供できると査定がスムーズになります。

査定を行う前のポイント

不動産の査定を高くするためには、物件の価値を最大限に引き出すための準備が不可欠です。
査定の際、物件の第一印象や詳細な部分までが評価の対象となります。そのため、物件の魅力を引き立てるための工夫や手入れを行うことで、査定額を引き上げることが可能です。

清掃と整理整頓

不動産の査定において、第一印象は非常に重要です。
物件の状態が清潔で整っていると、それだけで査定士に良い印象を与え、評価が高くなる傾向があります。特に、キッチンやバスルームなどの水回りは、汚れやすく見た目にも影響が出やすい場所です。これらの箇所を徹底的に清掃し、使用感を軽減させることで、物件の印象を向上させることができます。

修繕箇所のチェックと対応

不動産の査定では、物件の状態が重要な評価基準となります。
そのため、明らかな損傷や修繕が必要な箇所がある場合は、査定前に修理を行うことが重要です。例えば、壁のひび割れや床の傷、壊れたドアノブや水漏れなど、目に見える問題は査定士の目に留まり、評価を下げる原因となります。
また、定期的なメンテナンスを怠っている物件は、将来的な維持費がかかると判断され、査定額が低くなりがちです。例えば、外壁の劣化や屋根の状態など、外観の修繕も見逃さずに確認し、必要であれば修理を行うことが重要です。これにより、物件の耐久性や手入れの行き届いた印象を与えることができます。

インテリアの改善

インテリアのデザインや配置によっても、物件の印象は大きく変わります。
特に、古い家具や暗い色調の部屋は、物件全体が古びて見える原因となるため、明るく清潔感のあるインテリアに変更することが望ましいです。カーテンや照明器具を新調し、ナチュラルでシンプルなデザインにすることで、空間が広く感じられ、査定士にも好印象を与えるでしょう。

環境と外観の整備

不動産の価値は、物件内部だけでなく、外部の環境や外観にも大きく影響されます。特に一戸建てやマンションの外観が汚れていたり、庭が手入れされていなかったりすると、物件全体の印象が悪くなり、査定額が下がる可能性があります。
例えば、庭の雑草を取り除き、花や植物を整えることで、清潔感のある外観を作り出すことができます。また、マンションの場合は、エントランスや共用部分の清掃も重要です。これにより、物件の印象を高め、査定士に好感を与えることができます。

最新設備の導入

物件の価値を高めるためには、最新の設備を導入することも有効です。
例えば、エアコンや給湯器、キッチン設備など、古くなった家電や設備を最新のものに更新することで、物件の魅力を高めることができます。特に、省エネルギーやエコ性能に優れた設備は、購入者にとってもメリットが大きいため、査定額のアップに繋がりやすいです。

査定時特に不動産会社が見ているポイント

立地条件

マンションにしても、一戸建てにしても立地条件も非常に重要な要素です。特に駅からの距離は多くの人にとって重要で、徒歩10分以内の物件は高評価を得やすくなります。
また、アクセスの良さだけでなく、周辺にスーパーマーケットや病院、郵便局など日常生活に必要な施設が揃っているかも評価の対象です。

窓やベランダの方角

日当たりや洗濯物の乾きやすさなどが関係し、一般的には南、東、西、北の順に評価が高くなります。
特に南向きの物件は、日当たりが良く人気が高いため、査定額が高くなる傾向にあります。

築年数

築年数も、査定額に大きな影響を与える重要な要素です。
築5年以内の「築浅マンション」に比べ、築6年以上のマンションは、年数が経つにつれて査定額が下がる傾向があります。特に築21年を超えたマンションは、平均的に築浅マンションの半額以下と評価されることが多いです。外見がきれいであっても、建物の構造部分は時間とともに劣化していると判断されるため、築年数は査定における重要な指標となります。

査定後にするべきこと

査定結果の確認と比較

複数の不動産会社に査定を依頼した場合は、各社から提示された査定額を比較しましょう。それぞれの査定額の根拠や、会社ごとの見解を確認することが重要です。
売主としては、少しでも高く売却したいと考えるため、魅力的な査定額を提示する会社に依頼したくなるかもしれませんが、慎重に判断することが大切です。特に、他社に比べて非常に高い価格を提示してくる会社には、注意を払うべきです。

信頼できる不動産会社を選ぶ

査定を依頼した不動産会社の中から、最も信頼できる会社を選びます。
会社の評判や過去の実績、提案内容を総合的に判断し、媒介契約を結ぶ会社を決めましょう。また、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約のいずれかを選ぶことになりますので、それぞれの契約内容をよく理解しておくことが大切です。

まとめ

不動産の査定額を高くするためには、物件の魅力を最大限に引き出すための事前準備が不可欠です。
また、不動産会社を選ぶときは、査定額だけで判断せず、査定価格の根拠を確認して比較検討するようにしましょう。

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不動産売却における詐欺ってどんなの?手口や対策方法について解説

不動産売却の際にも詐欺事件が起こっています。
ニュースで見かける方も多いのでは無いでしょうか?不動産は高額なので、被害額も大きいのが特徴です。詐欺の手口を事前に知っておけば、被害を避けられる可能性が高まります。この記事では、不動産売却に関する詐欺の手口やその対策方法について説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却における詐欺の手口4選

不動産売却における詐欺の手口にはさまざまなものがありますが、代表的な4つの手口を紹介します。

ケース1. 支払われた小切手の現金化ができない詐欺

小切手は、大金を持ち歩く必要がないため、便利な支払手段として広く利用されています。
しかし、不動産売却が成立した際に、支払われた小切手が実際には現金化できないという詐欺の手口があります。小切手にはさまざまなルールが存在しますが、その仕組みを知らないと詐欺に遭うリスクが高まります。

ケース2. 見せかけの仲介手数料詐欺

不動産を売却する際には、通常、不動産会社に売買の仲介を依頼します。
売却が成功した際に不動産業者に支払う仲介手数料には法令で定められた上限がありますが、時折、この上限を超える手数料を請求されるケースがあります。

ケース3. 勝手に不動産登記を変更する

不動産の詐欺では、『地面師』と呼ばれる詐欺師が不正に不動産の登記を変更し、勝手に売却してしまうケースがあります。
地面師は建物や土地の所有者になりすまして、不動産を転売します。転売された不動産を取り戻すことは非常に困難であり、効果的な対処法が見つからずに泣き寝入りするケースも少なくありません。

ケース4. 測量を行う前に費用を請求する

「あなたの不動産を購入したい人がいる」という営業の話には注意が必要です。
不動産を保有している方が売却に興味を示すと、まずは測量を提案されることがあります。その際、「測量には費用がかかるので、事前にお支払いをお願いします」と言われ、代金を振り込むよう指示される場合があります。しかし、振り込んだ後に測量が行われず、代金を持ち逃げされてしまうことがあります。測量費は、通常、測量が完了した後に請求されるものです。事前に測量費の振り込みを求められた場合は、十分に警戒してください。

不動産売却で詐欺に遭わないための対策とは?

詐欺対策① 相場価格の調査

不動産を売却する前には、物件の市場価格を調査することが重要です。
まず、近隣の似た条件の物件や地域の不動産市場の動向を確認し、自分の物件の適正価格を把握しましょう。
複数の情報源を利用することが肝心で、不動産のポータルサイト、不動産情報誌、地元の不動産会社などを活用して相場を調べると良いでしょう。例えば、「レインズマーケットインフォメーション」では、周辺の成約事例を調べることができます。このサイトは、国土交通省に指定された不動産流通機構が運営している物件情報サイトです。建物の種類や都道府県、地域などの条件を設定して検索すると、エリアごとの相場(坪単価)を確認することができます。
事前に自分で相場を調査しておくことで、不当に低い査定額や過大な査定額が提示された際に違和感を持つことができるようになります。

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詐欺対策② 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却で重要なポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
不動産売却は一生に何度も経験するものではなく、そのため詳しく知っている人は少ないでしょう。悪徳業者は売主の無知を狙って詐欺を行いますが、一般の人が不動産に関する十分な知識を持つことは難しいです。そこで、信頼できる不動産会社を選ぶことで、不動産売却において詐欺に遭うリスクを減らすことができます。不動産会社の選び方については、下記の記事を参考にしてください。

詐欺対策③ 売却手続きの流れを把握する

不動産売却は一連のプロセスで進行するため、各ステップを理解することが詐欺対策になります。一般的な流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社と媒介契約の締結
  2. 売却活動の開始
  3. 買主の発見・価格交渉
  4. 買主と売買契約の締結
  5. 代金の決済・登記・物件の引き渡し

特に重要なのは、不動産登記の名義変更についてです。
不動産取引では、物件の名義変更と代金の支払いは同時に行うのが原則です。
代金の受け渡し前に名義変更に必要な書類を渡すことは避け、決済時に書類を渡すことで、不正な名義変更による詐欺を防ぐことができます。

詐欺対策④ 契約を急かされてもその場で判断しない

契約を急かす不動産会社には注意が必要です。
売主としては取引を迅速に進めたいと思うかもしれませんが、契約を急かす不動産会社には何か隠れた理由があるかもしれません。
家族に相談したり、インターネットで不動産会社の評判を調べたりして、信頼できることを確認してから契約を結ぶと良いでしょう。

詐欺対策⑤ 支払い方法の選択

小切手には不渡りのリスクがあるため、現金や銀行振り込みが推奨されます。
もし小切手で受け取る場合は、すぐに現金化して問題がないか確認しましょう。現金で取引を行う場合は、安全性を確保するために銀行内で行うのが最適です。事前に銀行に相談すれば、取引のためのスペースを提供してもらえることが多いです。

不動産売却で詐欺被害に合った場合の相談先は?

国民生活センター/消費生活センター

不動産取引に関連する詐欺かどうか迷う場合、まずは消費生活センターに相談しましょう。
消費生活センターでは、消費者トラブル全般に関する相談を受け付けており、全国の都道府県や市町村に約850か所あります。国家資格を持った消費生活相談員が、消費者関連の法律に基づき、解決のためのアドバイスや事業者との仲介を行い、被害の回復を図ります。
全国共通ダイヤル「188」を使ってアクセスすることができます。消費生活センターにつながらない場合は、国民生活センターに接続されます。国民生活センターは、消費者庁が所轄する独立行政法人で、国や消費生活センターと連携して活動しています。

不動産取引関連の団体

不動産流通推進センターや各都道府県の宅地建物取引業協会など、不動産取引に関する団体も相談窓口を設けています。
詐欺被害に関する情報提供や対応策のアドバイスを受けることができます。

法テラス(日本司法支援センター)

法的な対応が必要な際は、法テラス(日本司法支援センター)の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
相談の際は、契約書や領収書などの関連書類を用意し、状況を詳細に説明することが大切です。

まとめ

不動産売却における詐欺の手口には、小切手が現金化できない、勝手に不動産登記を変更されるなどがあります。
詐欺に遭うと大金を失う可能性があります。そのため、詐欺を防ぐためには、信頼できる不動産会社を選ぶことや、不動産の市場価格を事前に把握しておくことが重要です。

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自宅売却時には何が必要なの?

家を売りたいけど、どんな書類が必要なのか・どこから準備すればいいかわからないなど、家の売却時は一体どんなものが必要なのかがわからず、つい先延ばしにしたくなりますよね。しかし、いずれは売却しなければなりません。
手続きが期限ギリギリになってしまい、焦って書類を間違えた…なんてことにもなりかねません。売却時には、時間にゆとりを持って準備を進めていきましょう。

今回は、自宅の売却時に必要なものをわかりやすくご紹介していきます。

家を売る時の必要書類一覧

不動産は大きな資産であるため、安全に取引を進めるには資産や個人を証明するためのさまざまな書類が必要です。
必要な書類が揃っていないと、売却手続きが滞る可能性があります。
特に、平日の特定の時間しか交付できない書類もありますので、注意しましょう。
売却を円滑に進めるためには、事前に必要な書類を確認し、計画的に準備を進めることが重要です。

不動産売却に必要な書類は?

不動産の売却手続き開始から売買契約締結に際し、一般的に必要となる書類の例をご紹介します。
不動産の種類や売却方法によって異なりますので注意しましょう。

①土地・建物登記済証(権利証)または登記識別情報
「土地・建物登記済証(権利証)」は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面です。
②実印
共有の場合各々の実印が必要です。
③印鑑証明書
実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類。
④固定資産税・都市計画税納税通知書
都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。
 年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となります。最新のものをご準備下さい。
⑤パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など(マンションなどの場合)
物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書など。
⑥建築確認通知書・検査済証
建築基準法に定められた内容に合致していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面です。
⑦測量図・建物図面・建築協定書など
売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類です。建築協定書は地域の取り決めを記した書類です。
⑧物件状況等報告書
建物・土地の状況を詳細に記した書類です。(媒介契約時に記載した内容と相違がある場合は改めて記載します)
⑨設備表
物件の引き渡しの時点での設備の有無を記載した書類です。(媒介契約時に記載した内容と相違がある場合は改めて記載します)
⑩印紙、または印紙代
不動産売買契約書に貼付する印紙。印紙代は、売却代金により変動します。
⑪本人確認書類
運転免許証、パスポート、各種健康保険証など
⑫仲介手数料(半金)
不動産仲介会社へ支払い

不動産売却に必要な書類は?

不動産の売買契約締結時にご用意いただいた必要書類と合わせて、物件の引渡し時には、以下のような書類も必要となってきます。
住民票のように、取得から有効期限がある書類もありますので、取得のタイミングも注意しましょう。

①銀行口座書類など
引き渡し完了時に、売買代金を振り込む銀行口座の通帳や通帳印などです。
①銀行口座書類など
引き渡し完了時に、売買代金を振り込む銀行口座の通帳や通帳印などです。
②抵当権等抹消書類
住宅ローン利用時に設定した、抵当権を解除するための書類です。
③住民票
登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要です。有効期限は印鑑証明書と同じく3ヶ月です。
④鍵
売却物件の鍵をお渡しいただきます。
⑤仲介手数料(残金)
仲介手数料の残金を引き渡し時にお支払いいただきます。

売却までにかかる時間の目安

家を売るためには、多くの種類の必要書類を揃える必要がありますが、実際のところ、不動産の売却を決意してから売れるまでの期間はどれくらいかかるのでしょうか?

不動産仲介会社に
売却を依頼
売却条件の決定後
売り出し開始
買主が見つかる
売買契約を結ぶ
売却の手続きをする

情報収集~売却の依頼まで

この期間はおよそ2週間から1ヶ月程度かかると言われています。
まず、家を売りたいと決めたら、情報収集が重要です。近隣エリアの似たような物件がどれくらいの価格で売りに出されているのか、相場を調べておきましょう。おおよその相場がわかったら、次に売却を任せたい不動産仲介会社を探します。
現在、多くの不動産仲介会社がインターネットで簡単に机上査定を提供していますので、複数の会社に査定を依頼してみましょう。査定価格や価格算出のための分析、そしてその後の営業スタッフの対応など、さまざまな点から信頼できる仲介会社を選びましょう。

しかし、机上査定は、あくまで家のスペックに基づいた査定額に過ぎません。
より正確な査定額を知るためには、訪問査定を利用することが重要です。
そこで納得のいく査定額を提示してくれた不動産会社でも良いですし、スタッフの人柄に満足できる会社を重視しても構いません。最も信頼できると感じる不動産会社を見つけ、仲介契約を結びましょう。

売却スタート~条件交渉まで

この期間は、おおよそ3ヶ月から6ヶ月程度を見込んでおくと良いでしょう。
不動産仲介会社との仲介契約が無事に結ばれたら、家の売却価格を設定し、いよいよ販売活動が始まります。
仲介会社は、自社のホームページやチラシ、広告、雑誌、その他のインターネット情報サイトを活用して、あなたの売却物件を積極的に紹介していきます。
購入希望者には内覧してもらい、物件の魅力を直接感じてもらう機会を提供します。同時に、売却価格やその他の細かな条件の交渉にも対応していきます。

売買契約を結ぶ~引き渡しまで

この期間は、およそ2週間から1ヶ月程度かかります。
買主との条件交渉が無事にまとまったら、いよいよ売買契約を結びます。この際、買主は手付金を支払います。
しかし、契約を結んだだけで全てが完了するわけではありません。買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ローン審査に2週間から1か月ほどかかることがあります。ローン審査が無事に通過すれば、残金のやり取りと物件の引き渡しに進みます。住宅ローンが開始されるタイミングに合わせて、ようやく買主に物件を引き渡すことができます。

不動産の売却は計画的に

不動産を売却する際には、多くの資料を準備する必要があります。その中には役所で取得する必要があるものや、保管している書類を見つけ出すのに時間がかかるものもあります。スムーズに売却手続きを進めるためには、売却を検討し始めた段階で、必要な書類を確認し、少しずつ準備を進めることが大切です。不動産の売却は、一般的に人生で何度も経験することではないため、初めて売却に挑む方も多いでしょう。売却に関して不明な点や不安がある場合は、プロである不動産会社に相談してみることをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、安心して売却手続きを進めることができます。

不動産買取大阪にお任せください

不動産の売却についてお悩みごとはありませんか?
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マンションのスピード売却なら買取がおすすめ!査定のポイントとは?

マンションを売却する手段の一つとして「買取」があります。
買取には短期間で手続きが完了するという大きなメリットがあります。
買い手が個人ではなく、取引実績が豊富な不動産会社であるため、スケジュールや価格などの条件交渉がスムーズに進むのも特徴です。
この記事では、マンション買取のメリット・売るときのポイントについて詳しく説明します。マンション買取が自分に適しているかを判断しましょう。

買取と仲介の違い

マンションの売却には不動産買取と仲介2つの方法があります。
マンションを売却する場合、一般的には不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が選ばれますが、他にも不動産会社に直接売却する「買取」という方法もあります。仲介と買取にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、どちらの方法が適しているかは状況によって異なります。
仲介と買取の違いを理解し、自分にとって最も有利な方法でマンションを売却できるようにしましょう。

買取とは?

買取とは、マンションを再販売することを目的とした不動産会社(買取業者)に売却する方法です。
買取の最大のメリットは、迅速に売却できる点です。
しかし、売却価格は市場価格から不動産会社のリフォーム費用や転売利益を差し引いた額になるため、市場価格より低くなることが多いです。
買取は、多少安くても早く売りたい人に適しています。

仲介とは?

仲介とは、不動産会社を通じて、市場価格で買ってくれる買主に直接売る方法を指します。
仲介の最大のメリットは、市場価格で売却できるため、高値で売れることです。
しかし、市場から買主を見つける必要があるため、売却までに時間がかかります。
仲介は、時間がかかってもできるだけ高く売りたい人に向いています。

買取と仲介の特徴

比較項目
買取
仲介
価格
安い(市場価格の6〜9割)
高い(市場価格)
売却期間
短い(翌日〜1ヶ月)
長い(4〜6ヶ月)
売却の確実性
高い
低い
売却の手間
ほとんどない
必要
仲介手数料
不要
必要
秘匿性
高い
低い
売主責任
低い
高い

買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介ではどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?
詳しく解説していきます。

買取のメリット

1番のメリットは、早く売却ができることです。
買取ではマンションを不動産会社に売却するため、買主を探す必要がない分、取引をスピーディに進められます
取引が早いため、マンションを売却する手続きを行ってから、2~3カ月ほどあれば現金化できるのが仲介にはない、買取の魅力です。

買取のデメリット

不動産会社は、マンションの買取価格と売却価格の差額を利益とするため、買取価格をできるだけ低く見積もるのが一般的です。
従来、買取価格は仲介での販売価格より2~3割低くなることが多かったのですが、最近では契約不適合責任のリスクを考慮し、さらに低くなるケースが増えています。これは、不動産会社が契約不適合責任について十分な知識を持っていないことが原因ともいえます。
そのため、マンションの買取を依頼する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが特に重要です。

仲介のメリット

不動産会社と相談しながら進めますが、仲介の場合は自分の希望する価格でマンションを売りに出せます。
そのため、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。
また、提示した価格に対する購入希望者の反応を見て、実際の相場や売却可能な金額を把握できるというメリットもあります。

仲介のデメリット

仲介ではマンションの買主が見つかるまで売却できないため、現金化まで時間がかかります。
また、売主は契約不適合責任を負うことになり、契約内容に適合しない場合には、代金の減額や損害賠償の請求、さらには契約の解除などのリスクがあります。契約不適合責任は新しい法律のため、契約書の記載方法や条文の正確な記載が求められます。そのため、最新の知識を持つ不動産会社に依頼することが重要です。

家を売るときのポイント

家を売るときに押さえておきたいポイントを解説します。

売却相場を把握しておく

査定を受ける前に、家の売却相場を把握しておくことが重要です。
相場価格を知らないと、不動産会社が提示する査定価格が適正かどうか判断できません。
買取価格は通常、相場価格より低くなる傾向がありますが、極端に低い場合はその理由を尋ねることができます。

複数の査定金額や売却プランを比較する

家を売る際には、複数の不動産会社から査定を受けて金額を比較することが非常に重要です。
その際、「仲介」による売却だけでなく、「買取」による売却も検討することをおすすめします。
仲介による価格は、あくまで「3ヶ月程度で売れると見込まれる額」であり、確定した売却額ではありません。
売却が遅れる場合は、価格を下げる必要があり、その間の維持管理費がかかります。
このような場合でも、買取価格を考慮に入れておけば、「早く売った方が得なのでは」「心理的に楽なのでは」といった選択肢が増えます。
仲介にこだわらず、買取の査定も受けてみることをお勧めします。

内覧時には家を綺麗に整える

仲介による売却では、購入希望者が実際に家を見に来る内覧が行われます。
内覧は、購入を検討している人が意思を固めるための重要な機会です。
「この家を買いたい!」と思ってもらえるよう、内覧時にはしっかりと掃除をし、好印象を与えることが大切です。
一方、買取の場合は内覧がないため、そのような手間は不要です。
買取はリフォーム再販を前提としており、不動産のプロが査定するため、内装の汚れは大きく影響しません。
家の劣化が気になる場合は、買取を検討するのも良いでしょう。

不動産買取大阪にお任せください

不動産投資についてお困りごとはありませんか?
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不動産投資初心者が陥りがちな失敗とは?成功するための秘策

不動産投資は少ない自己資金で大きな資産形成を目指せる投資方法です。
しかし、初心者が陥りやすい失敗もあることは事実です。
不動産投資を検討している方は誰しも、失敗してお金を失いたくないと考えるでしょう。
失敗を回避するためには、事前に失敗事例を知っておくことも大切です。
そこで今回は、不動産投資初心者が陥りやすい失敗を事例と合わせてご紹介いたします。

不動産投資とは?

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、その価値が増加することや賃貸から得られる収入によって利益を得る投資活動です。
この方法は、賃貸物件を通じて定期的な収益を得ることや、不動産の価値上昇による売買差益を期待することが目的です。
投資リスクを管理しつつ、適切な物件選びや市場の動向を理解することが成功の鍵となります。
不動産投資は多額の初期投資を要する場合が多いですが、適切に運用することで安定した収益源となることが期待されます。

不動産投資初心者のよくある失敗事例

不動産投資初心者は、銀行からの不動産投資ローンで物件を購入し、そのローンを賃貸収入で返済していくという形式を取ることが多いです。
しかし、不動産投資の基本的なメカニズムを理解せずに、また収益見込みを甘く見積もることで失敗に至る例が少なくありません。
ここでは、特に初心者にありがちな6つの典型的な失敗事例について説明します。

入居期間が短くて失敗したケース

単身者向けのワンルームマンションは、その手頃な家賃と便利な立地により、特に学生や若年層の社会人に人気があります。
単身者の方は転職や学校の卒業などで引っ越しをするため、ワンルームマンションでは入居者の入れ替わりが激しいという特徴があります。
一方で、入居者が頻繁に変わることは、物件の管理や維持において追加の労力やコストを要する場合がありますが、市場需要が高いため空室期間は通常短く、入居希望者を比較的容易に見つけることが可能です。

対照的に、ファミリー向けのマンションは、広い空間、学校区、住環境の良さなど、家族が長期間快適に暮らしますので、入居期間が長い傾向にあります。ファミリー向け物件は、一度入居者が決まれば、家族のライフステージが大きく変わるまで住み続けることが多く、これによりオーナーは安定した収益を見込むことができます。しかし、その一方で、空室が出た場合に新たな入居者を見つけるのに時間がかかることがあります。
ファミリー向け物件は、単身者向けに比べて入居希望者のニーズが多様で、物件自体の条件も厳しくなるため、市場に適した物件でなければ長期間空室となるリスクがあります。

いずれにせよ入居者の入れ替わりのタイミングには空室期間があり、空室期間には家賃収入を得られません。
不動産投資を行う際にはターゲットとする入居者層の動向を理解し、物件選びや管理戦略を慎重に計画することが大切です。

将来的な支出を考えていなかったケース

不動産投資においては、物件の維持管理が重要な役割を果たします。
特に入居者が退去する際、部屋の原状回復は避けて通れない課題です。
原状回復では、入居者が住んでいる間に生じた損傷の修復が必要とされますが、経年劣化による自然な損耗はオーナーの責任とされます。
例えば、壁紙の日焼けや床材の自然な摩耗などが該当します。これらを新品同様に戻すための費用は、不動産オーナーが負担する必要があります。
これらの出費は、不動産投資の総コストに直接影響を及ぼし、計画にない支出が重なると投資の収益性が損なわれる可能性があります。
実際、原状回復や設備更新のための費用は、10万円を超える場合が多々あります。したがって、不動産投資を行う際には、これらの予想外の支出を事前に計算に入れておくことが重要です。
適切な予算計画と資金の準備を怠ると、キャッシュフローに大きな負担がかかり、投資計画全体に支障をきたすことになりかねません。

ランニングコストや家賃の割合を考慮していなかったケース

不動産投資における賃貸経営は、単に物件を所有しているだけではなく、様々な経済的負担が伴うものです。
具体的には、定期的に発生する建物管理費や入居者管理にかかるコストが含まれます。
これらは物件の清掃、セキュリティの維持などを含み、快適な住環境を提供し続けるために必要不可欠です。

これらの費用は全て、物件からの家賃収入によって賄われることが一般的ですが、家賃収入とランニングコストのバランスが収益性に大きく影響します。
例えば、家賃収入が高い物件でもランニングコストがそれに見合うほどまたはそれ以上に高い場合、収益性は低下します。
逆に、ランニングコストが比較的低く抑えられる物件でも、家賃収入が不足している場合には同様に収益性に問題が生じます。

営業担当者に言われるままに物件を購入したケース

不動産会社の営業担当者は、自身の営業成績を最優先とし、その結果として不動産投資家の利益を二の次にしてしまうことがあります。
このようなケースは、特に不動産投資の経験が浅い投資家にとってはリスクが高いです。
大概の物件は購入費用の安さや空室リスクの低さなど、部分的に見れば何かしらのメリットを発見できるでしょう。
しかし、営業担当者はデメリットやリスクを積極的に開示しないケースがあり、メリットを鵜呑みにして失敗する不動産投資初心者は珍しくありません。

不動産投資を成功させるためには、物件選びに際して営業担当者の話に頼るのではなく、自分自身でも調査を行い、全体的な市場環境や物件の実際の状態を把握することが不可欠です。

利回りだけを見て物件を選んだケース

利回りについて少し理解したタイミングで、不動産投資の物件を探すと、利回りが8~10%もあるようなものもあります。
例えば、年間の家賃収入が800万円で物件価格が1億円の場合、表面利回りは8%となります。
この数値は一見魅力的に見えますが、実際の投資成績を正確に反映しているとは限りません。
この数字は満室時の利益率を表している表面利回りです。ですので、空室が多いと家賃などの収入が少なく、赤字になることも少なくありません。
表面利回りだけではなく、管理費、修繕積立金、税金などの経費などを含めた実質利回りについても知っておく必要があります。
不動産投資を検討する際には、単に表面的な利回りの数値に惑わされず、物件全体の質、立地、将来性を総合的に判断し、さらに実質利回りを計算に加えることが、賢明な投資判断を下す上で不可欠です。

節税目的で始めたケース

不動産投資は、多くの人に節税効果があると認識されていますが、この考え方には注意が必要です。
不動産投資による節税効果としてよく挙げられるのは、所得税の軽減です。
特に、投資用マンションなどの不動産においては、減価償却費やローンの利子支払いなどの経費が所得から控除されるため、紙上での赤字が発生しやすく、それによって所得税が減少する場合があります。しかし、これは純粋な投資目的としてはリスクが高い行為であり、赤字経営を意図的に行うことは投資としての失敗につながる可能性があります。

不動産投資を成功させるためにするべきこと

不動産投資を行う際には様々なリスクが伴いますので、それらを事前に理解し、計画を慎重に策定することが必要です。
また、投資が成功するためにはいくつかの重要なポイントがあります。
特に、信頼できる不動産投資会社や管理会社との連携が重要です。
運用のヒントも含めて、不動産投資で成功を収めるための4つの主要なポイントについて詳しく説明します。

信頼のおける人・不動産投資会社を見つける

不動産投資を始めるにあたり、信頼できる不動産投資会社や専門家を探すことも一つの手段です。
不明な点は積極的に質問してみましょう。しかし、どんなに信頼性が高い相手であっても、その意見をそのまま受け入れるのは避けるべきです。
最終的に金銭的なリスクを負うのは自分自身ですので、不動産を選ぶ際はご自身の判断を大切にし、慎重に決断することが大切です。

本やブログで勉強する

不動産投資について深く理解するためには、本やブログを読むことが推奨されます。
その際、どのような利点や欠点、リスクが存在するのか、またどのタイプの不動産が自分に適しているかを把握することが重要です。
さまざまな情報源から知識を得ることで、よりバランスの取れた視点を持つことができます。
そのため、一つの本やブログに頼るのではなく、複数の本やブログを読むことで、広い視野を確保すると良いでしょう。
また、近年ではSNSでも不動産投資について発信していることもありますので、情報をよく確認しながら知識を得るようにしましょう。

リフォームやリノベーションをする

投資用不動産は長期的な運用が前提です。
購入当初は最先端の設備が入居者を惹きつけるポイントになりますが、時間が経つにつれてその設備や間取りが時代遅れになることもあります。
特に、中古の物件は購入時の魅力が少なく、長期にわたり空室が生じることがあります。
このような状況に対処するためには、入居者の視点を持ち、物件の魅力を高めるためにリフォームやリノベーションを行うことが、入居率を向上させる一つの手段となります。

管理会社を変更する

不動産投資で賃貸物件を運営する際、日常的な清掃や設備の保守点検などの建物管理、さらに入居者の募集やクレームへの対応などの入居者管理は、通常、専門の管理会社に委託されます。
管理会社が提供するサービスの質は、物件の入居率や長期的な状態に直接影響を与えるため、その効果は非常に重要です。
管理会社の対応に不満がある場合や、空室が解消されないといった問題が持続する場合は、管理会社を見直し、必要であれば他の会社への変更も検討することが推奨されます。

不動産投資での失敗例とそれを防ぐための対策を知ることは、不安を感じている投資家にとって大変役立ちます。
計画的に事前準備を行い、リスクをしっかり管理することで、不動産投資における成功への第一歩を確実に踏み出すことができます。

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高齢者住宅への土地活用増加の理由と成功への鍵を解説

日本での少子化問題は、深刻化しています。
2023年のデータによると、日本の合計特殊出生率(女性一人が生涯に産む子どもの平均数)は約1.3子と推定され、これは人口を維持するための必要水準である2.07子を大きく下回っています。この低出生率は、人口の自然減少を引き起こし、長期的には労働力不足、社会保障負担の増大、地域社会の衰退など、多方面にわたる社会経済的問題を招く恐れがあります。

高齢者が人口に占める割合も28.4%と増え続けており、今後も総人口減・高齢者人口増の流れが続くと予想されています。そこで今回は、市場価値の高まる高齢者住宅の概要や土地活用増加の理由について解説していきます。

高齢者住宅とは

高齢者向け住宅とは、介護などのサービスが受けられる住宅や、シニア層向けの分譲マンションなどを指します。
暮らし方やサービスの内容は住宅ごとに異なり、共同生活をしつつ必要に応じて家事サポート(買い物、洗濯などのサポート)を受けられたり、医療機関からの補助などが受けられたりする高齢者住宅もあります。

高齢者住宅の種類

・特別養護老人ホーム

要介護の高齢者向け住宅。65歳以上が対象です。
日本の介護保険制度に基づいて設置された施設で、身体や精神上の理由により日常生活において常時介護を必要とする高齢者が入居します。
24時間体制で看護・介護サービスを行い、食事・入浴・排せつなどの日常生活支援のほか、健康管理やレクリエーション活動も行われます。

・養護老人ホーム

養護老人ホームは、主に経済的な理由や家族の支援を受けられない高齢者が入居する施設です。
日常生活の自立は可能でも、一定の介護や支援が必要な人々を対象としています。
施設内では、入居者の生活支援や健康管理のほか、レクリエーション活動も行われています。

・経費老人ホーム

低所得の高齢者向けの住宅です。
無料あるいは低額で食事などの日常生活に必要なものを提供されます。
60歳以上であることが条件で、家族による援助を受けることが難しいケースに対応しています。

・有料老人ホーム

有料老人ホームは、入居者が私費でサービスを利用する老人ホームのことです。
自立した生活が困難な高齢者や一定の介護が必要な高齢者を支援します。
対象年齢や要介護度に関しては各施設ごとに定められています。入居者は自分のライフスタイルやケアの必要度に合わせて施設を選ぶことができます。

・サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅とは、日本において、高齢者住まい法の基準により登録される、介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供する、バリアフリー構造の住宅のことを指します。「サ高住」と略して呼ばれることが多く、権利関係は賃貸借方式が一般的です。
居住者のプライバシーを尊重しつつ、必要に応じて介護サービスを利用することができる点が特徴です。

・認知症高齢者グループホーム

認知症を患う高齢者が少人数で共同生活を送る住宅型の施設です。
この施設では、家庭的な環境の中で、個々の高齢者がそれぞれの能力に応じた自立した生活を目指しながら、日常生活の支援や認知症に特化したケアが提供されます。共同生活を通じて社会性や生活リズムを保ち、認知症の進行を遅らせることも目的の一つです。

増加傾向の理由とメリット

現在、土地活用としてサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の登録件数や高齢者住宅の建設が増加傾向にあります。
その理由について解説していきましょう。

需要が高まっている

高齢者が増加するぶんだけ、バリアフリー対応など高齢者向けの住宅が必要になってきます。そのため、サ高住の需要が増しているのです。
一般的に都心部ほど人口が多いため需要が高いのは確かですが、都心部から離れた地域でも高齢者の割合が高い地方では需要が見込まれます。
日本全体で高齢者が増加しているため、地域性を心配する必要性は少ないでしょう。

国が建設・改修費を補助してくれる

高齢者の福祉向上を目指す政府の方針により、サ高住の建設・改修費に対して国が補助金を出しています。
これらの支援策は、土地活用を促進する重要な決め手でもあります。

安定した投資リターン

高齢者住宅や介護施設は、今後さらに増え続ける高齢者人口や不足している介護ケア環境など、この先長期的な需要が見込める市場です。
特に、社会的な意義を持つ投資を好む投資家にとっては、社会貢献と経済的リターンの両方を実現できるでしょう。

優遇措置が受けられる

地域の医療・介護・住まいのネットワークを担う役割として期待されるサ高住は、普及促進を図るため、建築費用への補助金や固定資産税・不動産取得税の軽減などの制度を受けることができます。
地域社会に貢献することができる土地活用として関心を持たれる投資家も増えてきています。

立地条件の可能性が低い

高齢者住宅は一般の賃貸住宅とは違って、「駅近」「商業地が近い」などの条件が優位とは限りません。
駅から遠くても、心安らぐ自然環境が豊かで医療・介護の連携が取りやすいところなら、入居希望者が絶えない人気の高齢者住宅が数多く存在しているため、高齢者住宅へ登録する方が増えてきています。

高齢者住宅への土地活用のデメリット

準備資金がかかる

サ高住は一般の住宅と比べ、床面積を広く確保し、台所や水洗便所などの設置、バリアフリー構造にするなどの必要があるため、投資額が多くなります。
住宅以外にもケアの専門家による安否確認サービスと生活相談サービスの費用もかかることから、億単位の資金を準備する必要があります。投資額や賃料から税金や年間にかかる費用などの総計を差し引いた額と比較し、融資を受ける人は毎月の返済額も吟味し、採算がとれるのか確認しましょう。

トラブルが起きやすい

高齢者が住むサ高住では、下記のようにさまざまなトラブルが起きやすいです。

認知症によるトラブル

・入居者のつまずきによる転倒

・入居者同士による対人トラブル

未払いによるトラブル

高齢者になると年金生活となるため、十分な資金がないまま、入居されるおそれがあります。
未払いによるトラブルを減らしたい場合は、事前に入居者の資金を確認し、厳選する必要があるでしょう。

失敗しないための成功の鍵

競争が激しい市場の中で差別化を図り、入居者にとって魅力的な施設にすることが重要になってきます。
失敗しないためのいくつかのポイントを紹介します。

サービスの質を向上

居住者が住みやすい快適な環境にすることが大切です。そのため質の高いサービスの提供が求められます。
日常生活のサポートだけでなく、介護や健康管理サービスの質も重要です。専門的なスタッフの配置や研修を行い、サービスレベルの向上を図りましょう。

法規制の確認

介護保険法や建築基準法など、様々な法規制が関係します。
知らないまま経営をしてしまうと違法とみなされてしまう可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
これらの法規制を遵守し、必要な許認可を得ることが経営の基盤となります。

保険をかける

サ高住の経営には、万が一のことに備えて自身の状況を踏まえ、下記のような保険に加入するのが有効的です。

PL(生物賠償責任保険)保険:食事が原因で起こる賠償責任への備え

委託介護事業者賠償責任保険:介護サービスなどが原因で起こる賠償請求への備え

保険に加入することは入居者の安心材料となるため、双方にメリットがあるといえます。

高齢住宅への土地活用に関してご説明してきました。
将来的には高齢者が減る可能性はあるものの、現状はまだまだ高齢者住宅のニーズは高いと考えられます。国や自治体の補助金制度や優遇税制の適用を受けられることもあり、収益性の高い運用も可能です。不動産投資先として高齢者住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産売却で損をしない「訪問査定」のメリット

不動産を売却する場合、不動産会社に査定を依頼する方が多いのではないでしょうか?
査定には不動産会社の担当者が実際に物件を確認する「訪問査定」と、所在地や広さなどのデータだけで算出する「簡易査定(机上査定)」などがあり、実際に売却を進める場合は「訪問査定」を受ける方が多い傾向にあります。
とはいえ、「知らない人を家にあげるのは不安…」という方もきっと多いはず。
わざわざ時間をとって訪問してもらうまでの価値があるのかも疑問ですよね。そこで今回は、不動産のプロならではの目線から「訪問査定」のメリットを解説していきます。

査定方法の種類は?

不動産価格を知るためにはどのような方法があるのでしょうか?
順にご説明していきます。

①訪問査定

訪問査定とは、不動産の担当者や鑑定士が直接物件を訪問し、建物や土地の状態を現地で評価することを指します。
この査定では、物件の特徴や周辺環境を目視で確認し、査定額を算出します。
部屋の状態(使用感・日当たり・設備の状況など)や周辺環境(駅からのルート・店舗などの利便性)などをより細かく把握できるため、物件の実際の価値や売却時の条件について詳細な情報が得られます。

②オンライン査定

オンライン査定では「AI査定」というものが多く利用されています。
匿名査定で入力する基本情報は、物件の面積・築年数・住所などです。
AI査定では匿名で上記の基本情報を入力し、過去の膨大な取引情報をもとに、AIが査定額を導き出します。
営業担当者と直接連絡を取り合う負担がなく、気軽に査定を依頼できるのがポイントです。
オンライン査定に関しては、訪問査定のように担当者が実際に現地を訪れることはありません。

③簡易査定(机上査定)

簡易査定とは、不動産会社が現地訪問なしで概算のデータなどから査定価格を算出する方法であり、「机上査定」ともいいます。
査定価格の判断材料となるのは、アクセス・築年数・土地や物件の広さ・間取りなど、売却予定の不動産に関するあらゆるデータです。
さらに、類似物件の売り出し価格や実際の売却金額、市場動向なども加味されて査定価格が算出されます。

訪問査定での査定価格の算出方法

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定価格を算出します。
そのため、所在地や物件の種類、築年数や広さといった情報に加えて、資料などではチェックできないポイントも査定価格に反映させることができます。
訪問査定で不動産会社がチェックする内容には、主に以下のようなものがあります。

現地を訪れなければわからない内容に、評点をつけて査定価格に反映させます。

訪問査定のメリット

プロ目線での売却戦略が立てられる

実際に担当者が物件に足を運ぶことで、プロ目線で物件の良さを引き出してくれるというメリットがあります。
これまでさまざまな物件を見てきた担当者にとって、物件の長所短所を見極めるのはお手のもの。
他の物件と比べて「収納が多い」、「動線の作りが良い」といった売主が気づいていない強みを見つけて活かすことで、より良い売却戦略を立てることができます。また、売却にかかる諸費用や資金計画など、さまざまなアドバイスを受けられるのもメリットのひとつです。

不動産会社を選ぶ判断材料になる

訪問査定を通じて、不動産会社の信頼性を判断することもできます。
しっかり詳細まで説明してくれる人と、大雑把に説明する人だと印象も変わりますよね。
査定中のコミュニケーションや対応の質、査定結果の説明などから、信頼できる不動産会社を見極めることができます。
結果として、訪問査定は物件の正確な査定額がわかるだけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶ際の判断材料にもなるのです。

精度の高い査定を受けることができる

訪問査定の一番の魅力は査定価格の精度の高さです。
物件に足を運ぶことで、データでは割り出せない情報を得られることが一番のメリットといえるでしょう。
訪問査定では、建物の劣化や損傷、日当たり具合や眺望など資料やデータからだけでは分かりにくい項目も実際に確認し、査定価格に反映させます。
そのため、「実際に売れる価格」に近い精度の高い査定結果を把握できます。

訪問査定を依頼する際のポイント

納得のいく売却を叶えるためにも、不動産査定は非常に重要な工程となります。
不動産会社に依頼する際に考慮しておきたいポイントを解説します。

査定価格の根拠を聞いてみる

査定を申し込まれた不動産会社は無料査定をした後、できるなら自社と媒介契約をしてもらいたいという狙いがあります。
そのため、不動産会社の中には、契約を取るために相場よりもかなり高い金額を提示してくることがあります。
売主は高く売ってほしいのが本音ですので、高額の提示額はとても魅力的ですが、あまりにも他社よりも高額な場合は「なぜ、この提示額なのか」を直接聞いて確認しましょう。

営業や集客方法を聞く

各不動産会社の営業方法・集客方法なども確認しましょう。
近年は、ネットのみで営業をするタイプの不動産会社も増えていますが、ネット以外に

  • 自社の顧客リストに営業をする
  • 折込チラシなどで宣伝活動をする
  • 不動産フェアなどを開催してくれる
  • オープンハウスを定期開催してくれる

など、複数の集客方法を持っている不動産会社のほうが、より良い売却結果につながります。

得意分野の把握

不動産会社には、会社ごとの得意分野があります。例えば、新築戸建の販売が得意な会社、マンションが得意な会社や土地売買が得意な会社などです。
不動産の種類や近隣の市況によって、担当者ごとに販売戦略が異なるため、比較することで市況の理解にも繋がります。
また、不動産鑑定士や認定不動産コンサルタントの資格を持つスタッフがいるかどうかも確認しましょう。
資格を持っているスタッフがいることでより的確な査定価格になるでしょう。

地域に詳しいスタッフがいるか

物件の立地や地域の特性を理解している不動産会社を選びましょう。
地域に密着型の不動産会社は、地元の市場動向や需要動向に精通しており、正確な査定を行うことができます。
しかし、不動産会社には全国区の大手企業と地域密着型の企業があり、担当者の経験値や知識量にもかなりばらつきがあるのが実情です。
担当者ごとの知識量の差は実際に会って話してみなければわかりません。
訪問査定の際に、地域の子育て情報や買い物施設などの話題を投げかけてみることで、担当者が地域情報にどの程度詳しいかを見極められるでしょう。

いかがでしたか?訪問査定で実際に不動産のプロに物件を細かく見てもらうことで、素人目線ではわからない物件の長所が見つかり、さらに短所の生かし方も知ることができます。訪問査定でより良い不動産売却を叶えましょう。

不動産買取大阪にお任せください

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不動産売却について知っておきたい注意点と成功のポイントを徹底解説

不動産売却は、人生で何度も経験するライフイベントではありません。多くの人は初めてのことばかりで、戸惑いを覚えるでしょう。
いざ不動産売却をしようと思っても、何から初めていいかわからない方も少なくありません。手続きなど難しいと感じると思いますが、「不動産は一生の買い物」と言われています。不動産会社に任せっきりになるのではなく、不動産売却を成功させたいなら不動産売買の知識やノウハウを身に付けましょう。
ご自身で知識を身につけることにより、スムーズな取引に繋がります。
今回は、不動産売却について基本知識や、注意点など詳しく解説していきます。

不動産売却の基本的な流れ

手始めに不動産売却の基本的な知識を取り入れておきましょう。
土地や戸建て、区分マンションを売却するときには次の手順で行われます。

基本的に不動産売却は上記の流れで行われることが多く、必要に応じて追加の手順を踏むケースがあります。
大事に住み続けた不動産ですから、誰しも高価で売却したいと考えています。
そのためにも、事前に不動産売却の流れを理解しておく必要があります。
また、売却する物件の状態についても詳しく知っておきましょう。

売却についての知識・情報が集められたら、どれほどの価値があるのかを不動産業者に査定してもらいましょう。
納得できる査定結果でしたら、不動産業者と媒介契約を結んで買主を募ります。
買主がみつかったら、支払いと同時に物件を引き渡します。また忘れてならないのは売却で出た利益の確定申告です。
申告まで行って、初めて不動産売却を終えたことになるので確実に行いましょう。

不動産売却で気をつけるべき注意点

不動産売却を行うときには、知っておかなければ損をしかねない注意点もあります。
それぞれの注意点とそれにどのような対策が必要なのか順にご説明していきます。

土地の境界線を確認しておく

不動産売却でよくあるトラブルが土地の境界線についてです。
売却前に境界線を明らかにしておかなければ、隣家との訴訟問題に発展したり、買主がローン審査に通らないといったトラブルが発生する可能性があります。土地の境界が定められていない土地のことを境界未確定地といいます。
いつまでも売れ残ってしまうなど、売主・買主にとってデメリットになる要素を多く含んでいるため、注意が必要です。
解決策として、確定測量をしておきましょう。確定測量は不動産の登記の専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。 
確定測量は土地の測量方法の中でも、正確性や隣家への周知性ともに優れているのでおすすめです。

高額な査定額には気をつけて

「高額査定いたします!」といった看板や広告をよく目にすると思いますが、高額な査定額につられて不動産業者を決めるのは後々不動産売却に大きな影響を与えかねません。
高額な査定額を提示する業者の中には、不動産会社のためならと手段を選ばない悪徳業者も存在します。
査定時に高額だった場合は、なぜその額になったのか説明を求めましょう。
また、説明するときの態度に注目することもできます。積極的に分かりやすく説明してくれる業者であれば、信頼性が高いといえます。

『〜価格』には種類がある

不動産売却の価格には種類があるのをご存知でしたか?
違いを把握していないと、最終的に売れた金額に疑問が残るかもしれません。

査定価格
簡易査定訪問査定で割り出された価格

売り出し価格
相場や査定情報により、売主と不動産会社の相談で決められた価格

成約価格
実際に売れた価格

査定額は、3カ月程の期間で売れるであろう価格の目安です。
売却時の心構えとして、査定額や売り出し価格はあくまで仮の金額であり、その金額で確実に売れるというものではないことを把握しておきましょう。

不動産売却では内覧が重要

買主が物件を検討するにあたり、行われるのが『内覧』です。
買主からの内覧希望があると売却の期待が高まりますが、内覧に向けた準備をあらかじめ行っておくと、より万全な状態でプレゼンすることができます。以下は内覧のために行えるポイントです。

・スケジュールには買主の希望に合わせて
・ペットやたばこなどの臭い対策
・できる限りの掃除・ハウスクリーニング

掃除する際は、キッチンや浴室など水回りを重点的に行いましょう。
いくらリビングがきれいでも、水回りが汚れていると不衛生な印象を与えてしまいかねません。
汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングに依頼するなど工夫しましょう。
また、ものが多い場合も整理整頓をしてスッキリ見えるように配慮しましょう。どれだけ物件を魅力的に見せられるかが需要です。

契約不適合責任に注意

2021年4月1日に行われた民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
これは、契約内容と違った物件を売却したときに、売主がその責任を負うという規定です。
買主から訴えられてしまうと、売主にとっては相当なダメージになるため、事前の備えをしておく必要があります。

【事前の備えとして】
・売り出す物件をよく調査して、欠陥部分を把握しておく
・欠陥部分を隠さずに買主に伝える
・契約書に欠陥部分の説明を記載する
・契約不適合責任を負う期間を明記する

上記の備えを行うことで、責任を問われるリスクを避けられるでしょう。

売却を成功させるポイント

成功させる家の不動産売却のタイミング

下記のポイントは売却をより納得のいく取引につながる重要な要素です。

季節
季節によっても、不動産売却時の注意点は変わります。
これは新生活や人事異動が主な理由で、1~3月と10月が住宅購入の需要が増える時期となります。
特に2月と3月には新学期を迎える子供や転勤のタイミングなどに合わせて、住宅の売却需要がピークに達します。
このタイミングで家を売り出すと、売却期間も短くなり、効率的に取引が進められるでしょう。

築年数
物件を高値で売却するのであれば、築10年以内の段階や、大規模リノベーションを施した直後など、物件が新鮮で市場価値が高いタイミングでの売却をおすすめします。

税金
家を売却する際に得た利益には「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税の税率は家の所有期間によって異なるため、税金の影響を最小限にするための売却タイミングを理解することが重要です。

市況
この市況を押さえることが、売却のタイミングを見極める要素の1つです。
不動産売却では、不動産市場の動向を踏まえ、金利が低いタイミングや相場が上昇しているタイミングで不動産を売却することがコツとなります。

成功させるための不動産会社選び

売却を成功させるためには、どのように不動産会社を選べば良いのでしょう。

・条件の良い物件なら、複数の不動産会社に依頼する
良い条件の物件は、基本的にどの不動産会社が売却しても売れますので、一社の不動産会社に依頼せず、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼する方法がおすすめです。具体的には「駅から徒歩5分以内、かつ、築20年以内」のような物件です。
一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約のことです。

・成功させるための内覧対応
内覧は、購入希望者の背中を押す場です。
必要な準備として、『土日は空けておく』『モノは極力捨てる』など買主に良い印象を持ってもらうために準備を行っておきましよう。

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