マンションのスピード売却なら買取がおすすめ!査定のポイントとは?

マンションを売却する手段の一つとして「買取」があります。
買取には短期間で手続きが完了するという大きなメリットがあります。
買い手が個人ではなく、取引実績が豊富な不動産会社であるため、スケジュールや価格などの条件交渉がスムーズに進むのも特徴です。
この記事では、マンション買取のメリット・売るときのポイントについて詳しく説明します。マンション買取が自分に適しているかを判断しましょう。

買取と仲介の違い

マンションの売却には不動産買取と仲介2つの方法があります。
マンションを売却する場合、一般的には不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が選ばれますが、他にも不動産会社に直接売却する「買取」という方法もあります。仲介と買取にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、どちらの方法が適しているかは状況によって異なります。
仲介と買取の違いを理解し、自分にとって最も有利な方法でマンションを売却できるようにしましょう。

買取とは?

買取とは、マンションを再販売することを目的とした不動産会社(買取業者)に売却する方法です。
買取の最大のメリットは、迅速に売却できる点です。
しかし、売却価格は市場価格から不動産会社のリフォーム費用や転売利益を差し引いた額になるため、市場価格より低くなることが多いです。
買取は、多少安くても早く売りたい人に適しています。

仲介とは?

仲介とは、不動産会社を通じて、市場価格で買ってくれる買主に直接売る方法を指します。
仲介の最大のメリットは、市場価格で売却できるため、高値で売れることです。
しかし、市場から買主を見つける必要があるため、売却までに時間がかかります。
仲介は、時間がかかってもできるだけ高く売りたい人に向いています。

買取と仲介の特徴

比較項目
買取
仲介
価格
安い(市場価格の6〜9割)
高い(市場価格)
売却期間
短い(翌日〜1ヶ月)
長い(4〜6ヶ月)
売却の確実性
高い
低い
売却の手間
ほとんどない
必要
仲介手数料
不要
必要
秘匿性
高い
低い
売主責任
低い
高い

買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介ではどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?
詳しく解説していきます。

買取のメリット

1番のメリットは、早く売却ができることです。
買取ではマンションを不動産会社に売却するため、買主を探す必要がない分、取引をスピーディに進められます
取引が早いため、マンションを売却する手続きを行ってから、2~3カ月ほどあれば現金化できるのが仲介にはない、買取の魅力です。

買取のデメリット

不動産会社は、マンションの買取価格と売却価格の差額を利益とするため、買取価格をできるだけ低く見積もるのが一般的です。
従来、買取価格は仲介での販売価格より2~3割低くなることが多かったのですが、最近では契約不適合責任のリスクを考慮し、さらに低くなるケースが増えています。これは、不動産会社が契約不適合責任について十分な知識を持っていないことが原因ともいえます。
そのため、マンションの買取を依頼する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが特に重要です。

仲介のメリット

不動産会社と相談しながら進めますが、仲介の場合は自分の希望する価格でマンションを売りに出せます。
そのため、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。
また、提示した価格に対する購入希望者の反応を見て、実際の相場や売却可能な金額を把握できるというメリットもあります。

仲介のデメリット

仲介ではマンションの買主が見つかるまで売却できないため、現金化まで時間がかかります。
また、売主は契約不適合責任を負うことになり、契約内容に適合しない場合には、代金の減額や損害賠償の請求、さらには契約の解除などのリスクがあります。契約不適合責任は新しい法律のため、契約書の記載方法や条文の正確な記載が求められます。そのため、最新の知識を持つ不動産会社に依頼することが重要です。

家を売るときのポイント

家を売るときに押さえておきたいポイントを解説します。

売却相場を把握しておく

査定を受ける前に、家の売却相場を把握しておくことが重要です。
相場価格を知らないと、不動産会社が提示する査定価格が適正かどうか判断できません。
買取価格は通常、相場価格より低くなる傾向がありますが、極端に低い場合はその理由を尋ねることができます。

複数の査定金額や売却プランを比較する

家を売る際には、複数の不動産会社から査定を受けて金額を比較することが非常に重要です。
その際、「仲介」による売却だけでなく、「買取」による売却も検討することをおすすめします。
仲介による価格は、あくまで「3ヶ月程度で売れると見込まれる額」であり、確定した売却額ではありません。
売却が遅れる場合は、価格を下げる必要があり、その間の維持管理費がかかります。
このような場合でも、買取価格を考慮に入れておけば、「早く売った方が得なのでは」「心理的に楽なのでは」といった選択肢が増えます。
仲介にこだわらず、買取の査定も受けてみることをお勧めします。

内覧時には家を綺麗に整える

仲介による売却では、購入希望者が実際に家を見に来る内覧が行われます。
内覧は、購入を検討している人が意思を固めるための重要な機会です。
「この家を買いたい!」と思ってもらえるよう、内覧時にはしっかりと掃除をし、好印象を与えることが大切です。
一方、買取の場合は内覧がないため、そのような手間は不要です。
買取はリフォーム再販を前提としており、不動産のプロが査定するため、内装の汚れは大きく影響しません。
家の劣化が気になる場合は、買取を検討するのも良いでしょう。

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不動産投資初心者が陥りがちな失敗とは?成功するための秘策

不動産投資は少ない自己資金で大きな資産形成を目指せる投資方法です。
しかし、初心者が陥りやすい失敗もあることは事実です。
不動産投資を検討している方は誰しも、失敗してお金を失いたくないと考えるでしょう。
失敗を回避するためには、事前に失敗事例を知っておくことも大切です。
そこで今回は、不動産投資初心者が陥りやすい失敗を事例と合わせてご紹介いたします。

不動産投資とは?

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、その価値が増加することや賃貸から得られる収入によって利益を得る投資活動です。
この方法は、賃貸物件を通じて定期的な収益を得ることや、不動産の価値上昇による売買差益を期待することが目的です。
投資リスクを管理しつつ、適切な物件選びや市場の動向を理解することが成功の鍵となります。
不動産投資は多額の初期投資を要する場合が多いですが、適切に運用することで安定した収益源となることが期待されます。

不動産投資初心者のよくある失敗事例

不動産投資初心者は、銀行からの不動産投資ローンで物件を購入し、そのローンを賃貸収入で返済していくという形式を取ることが多いです。
しかし、不動産投資の基本的なメカニズムを理解せずに、また収益見込みを甘く見積もることで失敗に至る例が少なくありません。
ここでは、特に初心者にありがちな6つの典型的な失敗事例について説明します。

入居期間が短くて失敗したケース

単身者向けのワンルームマンションは、その手頃な家賃と便利な立地により、特に学生や若年層の社会人に人気があります。
単身者の方は転職や学校の卒業などで引っ越しをするため、ワンルームマンションでは入居者の入れ替わりが激しいという特徴があります。
一方で、入居者が頻繁に変わることは、物件の管理や維持において追加の労力やコストを要する場合がありますが、市場需要が高いため空室期間は通常短く、入居希望者を比較的容易に見つけることが可能です。

対照的に、ファミリー向けのマンションは、広い空間、学校区、住環境の良さなど、家族が長期間快適に暮らしますので、入居期間が長い傾向にあります。ファミリー向け物件は、一度入居者が決まれば、家族のライフステージが大きく変わるまで住み続けることが多く、これによりオーナーは安定した収益を見込むことができます。しかし、その一方で、空室が出た場合に新たな入居者を見つけるのに時間がかかることがあります。
ファミリー向け物件は、単身者向けに比べて入居希望者のニーズが多様で、物件自体の条件も厳しくなるため、市場に適した物件でなければ長期間空室となるリスクがあります。

いずれにせよ入居者の入れ替わりのタイミングには空室期間があり、空室期間には家賃収入を得られません。
不動産投資を行う際にはターゲットとする入居者層の動向を理解し、物件選びや管理戦略を慎重に計画することが大切です。

将来的な支出を考えていなかったケース

不動産投資においては、物件の維持管理が重要な役割を果たします。
特に入居者が退去する際、部屋の原状回復は避けて通れない課題です。
原状回復では、入居者が住んでいる間に生じた損傷の修復が必要とされますが、経年劣化による自然な損耗はオーナーの責任とされます。
例えば、壁紙の日焼けや床材の自然な摩耗などが該当します。これらを新品同様に戻すための費用は、不動産オーナーが負担する必要があります。
これらの出費は、不動産投資の総コストに直接影響を及ぼし、計画にない支出が重なると投資の収益性が損なわれる可能性があります。
実際、原状回復や設備更新のための費用は、10万円を超える場合が多々あります。したがって、不動産投資を行う際には、これらの予想外の支出を事前に計算に入れておくことが重要です。
適切な予算計画と資金の準備を怠ると、キャッシュフローに大きな負担がかかり、投資計画全体に支障をきたすことになりかねません。

ランニングコストや家賃の割合を考慮していなかったケース

不動産投資における賃貸経営は、単に物件を所有しているだけではなく、様々な経済的負担が伴うものです。
具体的には、定期的に発生する建物管理費や入居者管理にかかるコストが含まれます。
これらは物件の清掃、セキュリティの維持などを含み、快適な住環境を提供し続けるために必要不可欠です。

これらの費用は全て、物件からの家賃収入によって賄われることが一般的ですが、家賃収入とランニングコストのバランスが収益性に大きく影響します。
例えば、家賃収入が高い物件でもランニングコストがそれに見合うほどまたはそれ以上に高い場合、収益性は低下します。
逆に、ランニングコストが比較的低く抑えられる物件でも、家賃収入が不足している場合には同様に収益性に問題が生じます。

営業担当者に言われるままに物件を購入したケース

不動産会社の営業担当者は、自身の営業成績を最優先とし、その結果として不動産投資家の利益を二の次にしてしまうことがあります。
このようなケースは、特に不動産投資の経験が浅い投資家にとってはリスクが高いです。
大概の物件は購入費用の安さや空室リスクの低さなど、部分的に見れば何かしらのメリットを発見できるでしょう。
しかし、営業担当者はデメリットやリスクを積極的に開示しないケースがあり、メリットを鵜呑みにして失敗する不動産投資初心者は珍しくありません。

不動産投資を成功させるためには、物件選びに際して営業担当者の話に頼るのではなく、自分自身でも調査を行い、全体的な市場環境や物件の実際の状態を把握することが不可欠です。

利回りだけを見て物件を選んだケース

利回りについて少し理解したタイミングで、不動産投資の物件を探すと、利回りが8~10%もあるようなものもあります。
例えば、年間の家賃収入が800万円で物件価格が1億円の場合、表面利回りは8%となります。
この数値は一見魅力的に見えますが、実際の投資成績を正確に反映しているとは限りません。
この数字は満室時の利益率を表している表面利回りです。ですので、空室が多いと家賃などの収入が少なく、赤字になることも少なくありません。
表面利回りだけではなく、管理費、修繕積立金、税金などの経費などを含めた実質利回りについても知っておく必要があります。
不動産投資を検討する際には、単に表面的な利回りの数値に惑わされず、物件全体の質、立地、将来性を総合的に判断し、さらに実質利回りを計算に加えることが、賢明な投資判断を下す上で不可欠です。

節税目的で始めたケース

不動産投資は、多くの人に節税効果があると認識されていますが、この考え方には注意が必要です。
不動産投資による節税効果としてよく挙げられるのは、所得税の軽減です。
特に、投資用マンションなどの不動産においては、減価償却費やローンの利子支払いなどの経費が所得から控除されるため、紙上での赤字が発生しやすく、それによって所得税が減少する場合があります。しかし、これは純粋な投資目的としてはリスクが高い行為であり、赤字経営を意図的に行うことは投資としての失敗につながる可能性があります。

不動産投資を成功させるためにするべきこと

不動産投資を行う際には様々なリスクが伴いますので、それらを事前に理解し、計画を慎重に策定することが必要です。
また、投資が成功するためにはいくつかの重要なポイントがあります。
特に、信頼できる不動産投資会社や管理会社との連携が重要です。
運用のヒントも含めて、不動産投資で成功を収めるための4つの主要なポイントについて詳しく説明します。

信頼のおける人・不動産投資会社を見つける

不動産投資を始めるにあたり、信頼できる不動産投資会社や専門家を探すことも一つの手段です。
不明な点は積極的に質問してみましょう。しかし、どんなに信頼性が高い相手であっても、その意見をそのまま受け入れるのは避けるべきです。
最終的に金銭的なリスクを負うのは自分自身ですので、不動産を選ぶ際はご自身の判断を大切にし、慎重に決断することが大切です。

本やブログで勉強する

不動産投資について深く理解するためには、本やブログを読むことが推奨されます。
その際、どのような利点や欠点、リスクが存在するのか、またどのタイプの不動産が自分に適しているかを把握することが重要です。
さまざまな情報源から知識を得ることで、よりバランスの取れた視点を持つことができます。
そのため、一つの本やブログに頼るのではなく、複数の本やブログを読むことで、広い視野を確保すると良いでしょう。
また、近年ではSNSでも不動産投資について発信していることもありますので、情報をよく確認しながら知識を得るようにしましょう。

リフォームやリノベーションをする

投資用不動産は長期的な運用が前提です。
購入当初は最先端の設備が入居者を惹きつけるポイントになりますが、時間が経つにつれてその設備や間取りが時代遅れになることもあります。
特に、中古の物件は購入時の魅力が少なく、長期にわたり空室が生じることがあります。
このような状況に対処するためには、入居者の視点を持ち、物件の魅力を高めるためにリフォームやリノベーションを行うことが、入居率を向上させる一つの手段となります。

管理会社を変更する

不動産投資で賃貸物件を運営する際、日常的な清掃や設備の保守点検などの建物管理、さらに入居者の募集やクレームへの対応などの入居者管理は、通常、専門の管理会社に委託されます。
管理会社が提供するサービスの質は、物件の入居率や長期的な状態に直接影響を与えるため、その効果は非常に重要です。
管理会社の対応に不満がある場合や、空室が解消されないといった問題が持続する場合は、管理会社を見直し、必要であれば他の会社への変更も検討することが推奨されます。

不動産投資での失敗例とそれを防ぐための対策を知ることは、不安を感じている投資家にとって大変役立ちます。
計画的に事前準備を行い、リスクをしっかり管理することで、不動産投資における成功への第一歩を確実に踏み出すことができます。

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高齢者住宅への土地活用増加の理由と成功への鍵を解説

日本での少子化問題は、深刻化しています。
2023年のデータによると、日本の合計特殊出生率(女性一人が生涯に産む子どもの平均数)は約1.3子と推定され、これは人口を維持するための必要水準である2.07子を大きく下回っています。この低出生率は、人口の自然減少を引き起こし、長期的には労働力不足、社会保障負担の増大、地域社会の衰退など、多方面にわたる社会経済的問題を招く恐れがあります。

高齢者が人口に占める割合も28.4%と増え続けており、今後も総人口減・高齢者人口増の流れが続くと予想されています。そこで今回は、市場価値の高まる高齢者住宅の概要や土地活用増加の理由について解説していきます。

高齢者住宅とは

高齢者向け住宅とは、介護などのサービスが受けられる住宅や、シニア層向けの分譲マンションなどを指します。
暮らし方やサービスの内容は住宅ごとに異なり、共同生活をしつつ必要に応じて家事サポート(買い物、洗濯などのサポート)を受けられたり、医療機関からの補助などが受けられたりする高齢者住宅もあります。

高齢者住宅の種類

・特別養護老人ホーム

要介護の高齢者向け住宅。65歳以上が対象です。
日本の介護保険制度に基づいて設置された施設で、身体や精神上の理由により日常生活において常時介護を必要とする高齢者が入居します。
24時間体制で看護・介護サービスを行い、食事・入浴・排せつなどの日常生活支援のほか、健康管理やレクリエーション活動も行われます。

・養護老人ホーム

養護老人ホームは、主に経済的な理由や家族の支援を受けられない高齢者が入居する施設です。
日常生活の自立は可能でも、一定の介護や支援が必要な人々を対象としています。
施設内では、入居者の生活支援や健康管理のほか、レクリエーション活動も行われています。

・経費老人ホーム

低所得の高齢者向けの住宅です。
無料あるいは低額で食事などの日常生活に必要なものを提供されます。
60歳以上であることが条件で、家族による援助を受けることが難しいケースに対応しています。

・有料老人ホーム

有料老人ホームは、入居者が私費でサービスを利用する老人ホームのことです。
自立した生活が困難な高齢者や一定の介護が必要な高齢者を支援します。
対象年齢や要介護度に関しては各施設ごとに定められています。入居者は自分のライフスタイルやケアの必要度に合わせて施設を選ぶことができます。

・サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅とは、日本において、高齢者住まい法の基準により登録される、介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供する、バリアフリー構造の住宅のことを指します。「サ高住」と略して呼ばれることが多く、権利関係は賃貸借方式が一般的です。
居住者のプライバシーを尊重しつつ、必要に応じて介護サービスを利用することができる点が特徴です。

・認知症高齢者グループホーム

認知症を患う高齢者が少人数で共同生活を送る住宅型の施設です。
この施設では、家庭的な環境の中で、個々の高齢者がそれぞれの能力に応じた自立した生活を目指しながら、日常生活の支援や認知症に特化したケアが提供されます。共同生活を通じて社会性や生活リズムを保ち、認知症の進行を遅らせることも目的の一つです。

増加傾向の理由とメリット

現在、土地活用としてサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の登録件数や高齢者住宅の建設が増加傾向にあります。
その理由について解説していきましょう。

需要が高まっている

高齢者が増加するぶんだけ、バリアフリー対応など高齢者向けの住宅が必要になってきます。そのため、サ高住の需要が増しているのです。
一般的に都心部ほど人口が多いため需要が高いのは確かですが、都心部から離れた地域でも高齢者の割合が高い地方では需要が見込まれます。
日本全体で高齢者が増加しているため、地域性を心配する必要性は少ないでしょう。

国が建設・改修費を補助してくれる

高齢者の福祉向上を目指す政府の方針により、サ高住の建設・改修費に対して国が補助金を出しています。
これらの支援策は、土地活用を促進する重要な決め手でもあります。

安定した投資リターン

高齢者住宅や介護施設は、今後さらに増え続ける高齢者人口や不足している介護ケア環境など、この先長期的な需要が見込める市場です。
特に、社会的な意義を持つ投資を好む投資家にとっては、社会貢献と経済的リターンの両方を実現できるでしょう。

優遇措置が受けられる

地域の医療・介護・住まいのネットワークを担う役割として期待されるサ高住は、普及促進を図るため、建築費用への補助金や固定資産税・不動産取得税の軽減などの制度を受けることができます。
地域社会に貢献することができる土地活用として関心を持たれる投資家も増えてきています。

立地条件の可能性が低い

高齢者住宅は一般の賃貸住宅とは違って、「駅近」「商業地が近い」などの条件が優位とは限りません。
駅から遠くても、心安らぐ自然環境が豊かで医療・介護の連携が取りやすいところなら、入居希望者が絶えない人気の高齢者住宅が数多く存在しているため、高齢者住宅へ登録する方が増えてきています。

高齢者住宅への土地活用のデメリット

準備資金がかかる

サ高住は一般の住宅と比べ、床面積を広く確保し、台所や水洗便所などの設置、バリアフリー構造にするなどの必要があるため、投資額が多くなります。
住宅以外にもケアの専門家による安否確認サービスと生活相談サービスの費用もかかることから、億単位の資金を準備する必要があります。投資額や賃料から税金や年間にかかる費用などの総計を差し引いた額と比較し、融資を受ける人は毎月の返済額も吟味し、採算がとれるのか確認しましょう。

トラブルが起きやすい

高齢者が住むサ高住では、下記のようにさまざまなトラブルが起きやすいです。

認知症によるトラブル

・入居者のつまずきによる転倒

・入居者同士による対人トラブル

未払いによるトラブル

高齢者になると年金生活となるため、十分な資金がないまま、入居されるおそれがあります。
未払いによるトラブルを減らしたい場合は、事前に入居者の資金を確認し、厳選する必要があるでしょう。

失敗しないための成功の鍵

競争が激しい市場の中で差別化を図り、入居者にとって魅力的な施設にすることが重要になってきます。
失敗しないためのいくつかのポイントを紹介します。

サービスの質を向上

居住者が住みやすい快適な環境にすることが大切です。そのため質の高いサービスの提供が求められます。
日常生活のサポートだけでなく、介護や健康管理サービスの質も重要です。専門的なスタッフの配置や研修を行い、サービスレベルの向上を図りましょう。

法規制の確認

介護保険法や建築基準法など、様々な法規制が関係します。
知らないまま経営をしてしまうと違法とみなされてしまう可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
これらの法規制を遵守し、必要な許認可を得ることが経営の基盤となります。

保険をかける

サ高住の経営には、万が一のことに備えて自身の状況を踏まえ、下記のような保険に加入するのが有効的です。

PL(生物賠償責任保険)保険:食事が原因で起こる賠償責任への備え

委託介護事業者賠償責任保険:介護サービスなどが原因で起こる賠償請求への備え

保険に加入することは入居者の安心材料となるため、双方にメリットがあるといえます。

高齢住宅への土地活用に関してご説明してきました。
将来的には高齢者が減る可能性はあるものの、現状はまだまだ高齢者住宅のニーズは高いと考えられます。国や自治体の補助金制度や優遇税制の適用を受けられることもあり、収益性の高い運用も可能です。不動産投資先として高齢者住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産売却で損をしない「訪問査定」のメリット

不動産を売却する場合、不動産会社に査定を依頼する方が多いのではないでしょうか?
査定には不動産会社の担当者が実際に物件を確認する「訪問査定」と、所在地や広さなどのデータだけで算出する「簡易査定(机上査定)」などがあり、実際に売却を進める場合は「訪問査定」を受ける方が多い傾向にあります。
とはいえ、「知らない人を家にあげるのは不安…」という方もきっと多いはず。
わざわざ時間をとって訪問してもらうまでの価値があるのかも疑問ですよね。そこで今回は、不動産のプロならではの目線から「訪問査定」のメリットを解説していきます。

査定方法の種類は?

不動産価格を知るためにはどのような方法があるのでしょうか?
順にご説明していきます。

①訪問査定

訪問査定とは、不動産の担当者や鑑定士が直接物件を訪問し、建物や土地の状態を現地で評価することを指します。
この査定では、物件の特徴や周辺環境を目視で確認し、査定額を算出します。
部屋の状態(使用感・日当たり・設備の状況など)や周辺環境(駅からのルート・店舗などの利便性)などをより細かく把握できるため、物件の実際の価値や売却時の条件について詳細な情報が得られます。

②オンライン査定

オンライン査定では「AI査定」というものが多く利用されています。
匿名査定で入力する基本情報は、物件の面積・築年数・住所などです。
AI査定では匿名で上記の基本情報を入力し、過去の膨大な取引情報をもとに、AIが査定額を導き出します。
営業担当者と直接連絡を取り合う負担がなく、気軽に査定を依頼できるのがポイントです。
オンライン査定に関しては、訪問査定のように担当者が実際に現地を訪れることはありません。

③簡易査定(机上査定)

簡易査定とは、不動産会社が現地訪問なしで概算のデータなどから査定価格を算出する方法であり、「机上査定」ともいいます。
査定価格の判断材料となるのは、アクセス・築年数・土地や物件の広さ・間取りなど、売却予定の不動産に関するあらゆるデータです。
さらに、類似物件の売り出し価格や実際の売却金額、市場動向なども加味されて査定価格が算出されます。

訪問査定での査定価格の算出方法

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定価格を算出します。
そのため、所在地や物件の種類、築年数や広さといった情報に加えて、資料などではチェックできないポイントも査定価格に反映させることができます。
訪問査定で不動産会社がチェックする内容には、主に以下のようなものがあります。

現地を訪れなければわからない内容に、評点をつけて査定価格に反映させます。

訪問査定のメリット

プロ目線での売却戦略が立てられる

実際に担当者が物件に足を運ぶことで、プロ目線で物件の良さを引き出してくれるというメリットがあります。
これまでさまざまな物件を見てきた担当者にとって、物件の長所短所を見極めるのはお手のもの。
他の物件と比べて「収納が多い」、「動線の作りが良い」といった売主が気づいていない強みを見つけて活かすことで、より良い売却戦略を立てることができます。また、売却にかかる諸費用や資金計画など、さまざまなアドバイスを受けられるのもメリットのひとつです。

不動産会社を選ぶ判断材料になる

訪問査定を通じて、不動産会社の信頼性を判断することもできます。
しっかり詳細まで説明してくれる人と、大雑把に説明する人だと印象も変わりますよね。
査定中のコミュニケーションや対応の質、査定結果の説明などから、信頼できる不動産会社を見極めることができます。
結果として、訪問査定は物件の正確な査定額がわかるだけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶ際の判断材料にもなるのです。

精度の高い査定を受けることができる

訪問査定の一番の魅力は査定価格の精度の高さです。
物件に足を運ぶことで、データでは割り出せない情報を得られることが一番のメリットといえるでしょう。
訪問査定では、建物の劣化や損傷、日当たり具合や眺望など資料やデータからだけでは分かりにくい項目も実際に確認し、査定価格に反映させます。
そのため、「実際に売れる価格」に近い精度の高い査定結果を把握できます。

訪問査定を依頼する際のポイント

納得のいく売却を叶えるためにも、不動産査定は非常に重要な工程となります。
不動産会社に依頼する際に考慮しておきたいポイントを解説します。

査定価格の根拠を聞いてみる

査定を申し込まれた不動産会社は無料査定をした後、できるなら自社と媒介契約をしてもらいたいという狙いがあります。
そのため、不動産会社の中には、契約を取るために相場よりもかなり高い金額を提示してくることがあります。
売主は高く売ってほしいのが本音ですので、高額の提示額はとても魅力的ですが、あまりにも他社よりも高額な場合は「なぜ、この提示額なのか」を直接聞いて確認しましょう。

営業や集客方法を聞く

各不動産会社の営業方法・集客方法なども確認しましょう。
近年は、ネットのみで営業をするタイプの不動産会社も増えていますが、ネット以外に

  • 自社の顧客リストに営業をする
  • 折込チラシなどで宣伝活動をする
  • 不動産フェアなどを開催してくれる
  • オープンハウスを定期開催してくれる

など、複数の集客方法を持っている不動産会社のほうが、より良い売却結果につながります。

得意分野の把握

不動産会社には、会社ごとの得意分野があります。例えば、新築戸建の販売が得意な会社、マンションが得意な会社や土地売買が得意な会社などです。
不動産の種類や近隣の市況によって、担当者ごとに販売戦略が異なるため、比較することで市況の理解にも繋がります。
また、不動産鑑定士や認定不動産コンサルタントの資格を持つスタッフがいるかどうかも確認しましょう。
資格を持っているスタッフがいることでより的確な査定価格になるでしょう。

地域に詳しいスタッフがいるか

物件の立地や地域の特性を理解している不動産会社を選びましょう。
地域に密着型の不動産会社は、地元の市場動向や需要動向に精通しており、正確な査定を行うことができます。
しかし、不動産会社には全国区の大手企業と地域密着型の企業があり、担当者の経験値や知識量にもかなりばらつきがあるのが実情です。
担当者ごとの知識量の差は実際に会って話してみなければわかりません。
訪問査定の際に、地域の子育て情報や買い物施設などの話題を投げかけてみることで、担当者が地域情報にどの程度詳しいかを見極められるでしょう。

いかがでしたか?訪問査定で実際に不動産のプロに物件を細かく見てもらうことで、素人目線ではわからない物件の長所が見つかり、さらに短所の生かし方も知ることができます。訪問査定でより良い不動産売却を叶えましょう。

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不動産売却について知っておきたい注意点と成功のポイントを徹底解説

不動産売却は、人生で何度も経験するライフイベントではありません。多くの人は初めてのことばかりで、戸惑いを覚えるでしょう。
いざ不動産売却をしようと思っても、何から初めていいかわからない方も少なくありません。手続きなど難しいと感じると思いますが、「不動産は一生の買い物」と言われています。不動産会社に任せっきりになるのではなく、不動産売却を成功させたいなら不動産売買の知識やノウハウを身に付けましょう。
ご自身で知識を身につけることにより、スムーズな取引に繋がります。
今回は、不動産売却について基本知識や、注意点など詳しく解説していきます。

不動産売却の基本的な流れ

手始めに不動産売却の基本的な知識を取り入れておきましょう。
土地や戸建て、区分マンションを売却するときには次の手順で行われます。

基本的に不動産売却は上記の流れで行われることが多く、必要に応じて追加の手順を踏むケースがあります。
大事に住み続けた不動産ですから、誰しも高価で売却したいと考えています。
そのためにも、事前に不動産売却の流れを理解しておく必要があります。
また、売却する物件の状態についても詳しく知っておきましょう。

売却についての知識・情報が集められたら、どれほどの価値があるのかを不動産業者に査定してもらいましょう。
納得できる査定結果でしたら、不動産業者と媒介契約を結んで買主を募ります。
買主がみつかったら、支払いと同時に物件を引き渡します。また忘れてならないのは売却で出た利益の確定申告です。
申告まで行って、初めて不動産売却を終えたことになるので確実に行いましょう。

不動産売却で気をつけるべき注意点

不動産売却を行うときには、知っておかなければ損をしかねない注意点もあります。
それぞれの注意点とそれにどのような対策が必要なのか順にご説明していきます。

土地の境界線を確認しておく

不動産売却でよくあるトラブルが土地の境界線についてです。
売却前に境界線を明らかにしておかなければ、隣家との訴訟問題に発展したり、買主がローン審査に通らないといったトラブルが発生する可能性があります。土地の境界が定められていない土地のことを境界未確定地といいます。
いつまでも売れ残ってしまうなど、売主・買主にとってデメリットになる要素を多く含んでいるため、注意が必要です。
解決策として、確定測量をしておきましょう。確定測量は不動産の登記の専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。 
確定測量は土地の測量方法の中でも、正確性や隣家への周知性ともに優れているのでおすすめです。

高額な査定額には気をつけて

「高額査定いたします!」といった看板や広告をよく目にすると思いますが、高額な査定額につられて不動産業者を決めるのは後々不動産売却に大きな影響を与えかねません。
高額な査定額を提示する業者の中には、不動産会社のためならと手段を選ばない悪徳業者も存在します。
査定時に高額だった場合は、なぜその額になったのか説明を求めましょう。
また、説明するときの態度に注目することもできます。積極的に分かりやすく説明してくれる業者であれば、信頼性が高いといえます。

『〜価格』には種類がある

不動産売却の価格には種類があるのをご存知でしたか?
違いを把握していないと、最終的に売れた金額に疑問が残るかもしれません。

査定価格
簡易査定訪問査定で割り出された価格

売り出し価格
相場や査定情報により、売主と不動産会社の相談で決められた価格

成約価格
実際に売れた価格

査定額は、3カ月程の期間で売れるであろう価格の目安です。
売却時の心構えとして、査定額や売り出し価格はあくまで仮の金額であり、その金額で確実に売れるというものではないことを把握しておきましょう。

不動産売却では内覧が重要

買主が物件を検討するにあたり、行われるのが『内覧』です。
買主からの内覧希望があると売却の期待が高まりますが、内覧に向けた準備をあらかじめ行っておくと、より万全な状態でプレゼンすることができます。以下は内覧のために行えるポイントです。

・スケジュールには買主の希望に合わせて
・ペットやたばこなどの臭い対策
・できる限りの掃除・ハウスクリーニング

掃除する際は、キッチンや浴室など水回りを重点的に行いましょう。
いくらリビングがきれいでも、水回りが汚れていると不衛生な印象を与えてしまいかねません。
汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングに依頼するなど工夫しましょう。
また、ものが多い場合も整理整頓をしてスッキリ見えるように配慮しましょう。どれだけ物件を魅力的に見せられるかが需要です。

契約不適合責任に注意

2021年4月1日に行われた民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
これは、契約内容と違った物件を売却したときに、売主がその責任を負うという規定です。
買主から訴えられてしまうと、売主にとっては相当なダメージになるため、事前の備えをしておく必要があります。

【事前の備えとして】
・売り出す物件をよく調査して、欠陥部分を把握しておく
・欠陥部分を隠さずに買主に伝える
・契約書に欠陥部分の説明を記載する
・契約不適合責任を負う期間を明記する

上記の備えを行うことで、責任を問われるリスクを避けられるでしょう。

売却を成功させるポイント

成功させる家の不動産売却のタイミング

下記のポイントは売却をより納得のいく取引につながる重要な要素です。

季節
季節によっても、不動産売却時の注意点は変わります。
これは新生活や人事異動が主な理由で、1~3月と10月が住宅購入の需要が増える時期となります。
特に2月と3月には新学期を迎える子供や転勤のタイミングなどに合わせて、住宅の売却需要がピークに達します。
このタイミングで家を売り出すと、売却期間も短くなり、効率的に取引が進められるでしょう。

築年数
物件を高値で売却するのであれば、築10年以内の段階や、大規模リノベーションを施した直後など、物件が新鮮で市場価値が高いタイミングでの売却をおすすめします。

税金
家を売却する際に得た利益には「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税の税率は家の所有期間によって異なるため、税金の影響を最小限にするための売却タイミングを理解することが重要です。

市況
この市況を押さえることが、売却のタイミングを見極める要素の1つです。
不動産売却では、不動産市場の動向を踏まえ、金利が低いタイミングや相場が上昇しているタイミングで不動産を売却することがコツとなります。

成功させるための不動産会社選び

売却を成功させるためには、どのように不動産会社を選べば良いのでしょう。

・条件の良い物件なら、複数の不動産会社に依頼する
良い条件の物件は、基本的にどの不動産会社が売却しても売れますので、一社の不動産会社に依頼せず、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼する方法がおすすめです。具体的には「駅から徒歩5分以内、かつ、築20年以内」のような物件です。
一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約のことです。

・成功させるための内覧対応
内覧は、購入希望者の背中を押す場です。
必要な準備として、『土日は空けておく』『モノは極力捨てる』など買主に良い印象を持ってもらうために準備を行っておきましよう。

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資産価値が落ちないマンションの選び方コツ

せっかくマンションを買うのであれば、価値の落ちない資産価値の高いマンション選びをしたいですよね。「資産価値の高いマンションはどうやったらわかるの?」と疑問に感じている方も多いはず。将来的に売却や賃貸として家賃収入を得ることを想定している場合は、資産価値を検討しながら物件を選ぶことが大切です。

そこで今回は、資産価値が下がりにくい新築マンションの特徴や、間取り・立地条件などに注目しながらご紹介していきます。

資産価値とは?

不動産においては、マンションや一戸建て住宅などの建物、建物が立つ土地の評価額や取引価格を指し、「建物の価値」「土地の価値」の2つの要素で不動産の最終的な資産価値が決められます。
「土地の資産価値」は立地や土地の面積、形などで決められ、特に交通アクセスが良好で周辺の施設・環境が充実している土地は資産価値が高くなりやすい傾向にあります。対して、「建物の資産価値」は専有面積や建物の管理状態などで決められます。建物は経年劣化によって老朽化してしまうため、築年数に応じて資産価値が減少する傾向にあります。
この価値は、市場での取引や評価に基づいて算出され、資産の現在価値や将来の収益性を考慮しています。資産価値は市場の需給や投資家の評価によって変動し、投資家や資産所有者にとって非常に重要な概念です。

マンションの資産価値を決める2つの要素

マンションの資産価値には、主に「売却価値」と「収益価値」の2つの基準があります。
マンションの売却価値とは、「今売ったらいくらになるか」を示す価値です。資産価値が落ちにくいマンションは、売却価値が落ちにくいマンションと言い換えることもできます。一方、収益価値と、その物件を貸し出した際に得られる家賃収入の額です。新築の分譲マンションの場合は、一般的な賃貸マンションと比べると、家賃を高めに設定できる点がメリットです。

資産価値が高いマンションとは

マンションの資産価値とは、マンションを財産として評価した価格のことです。
資産価値が高いマンションとはどのような要素があるのでしょうか?
順に紹介していきます。

好立地

不動産の価値を決める最も重要な要素です。不動産は、動かすことのできない現物資産です。
マンションが交通便益が良く、商業地域や公共施設に近接している場所に位置していると、その資産価値は高まります。
特に都心部や地方でも主要な年の駅近くの物件などは、常に人気があり資産価値も下落しにくい特徴があります。
時期にもよりますが、値上がりも期待できる物件にもなるでしょう。
一方で、都心部の駅から離れた物件や、工場が近くにある物件などは、資産価値が下がる傾向にありますので注意が必要です。

品質と整備

マンション内の設備や建物の品質がしっかりしていると、資産価値が高くなります。
優れた建築材料と工法を使用したうえで、建物の構造が堅固で耐久性があることは不動産価値に大きく影響します。
しっかりとした基盤や高い耐震性は、地震大国の日本には欠かせない大事なポイントです。
また、セキュリティシステムは、防犯カメラやセキュリティスタッフの配置などを行うことで住民の安全を確保します。
これらの項目はマンションの魅力を高め、購入者や入居者にとって魅力的な選択肢となります。
長期的に見ても価値を保ち、再販価格を高める要因となります。

景観

美しい景観を見ることができるマンションは、一般的に高い価値を持っています。
夏には花火が鑑賞できたり、夜景がきれに見えるマンションもポイントが高いです。
マンションから公園や水辺など自然の景観がある物件も魅力的に感じます。
また、日あたりや風通しの良い快適性に優れるマンションは、資産価値が落ちにくいとされています。
しかし、たとえ南向きであっても、目の前にマンションやビルが建っていると日当たりや景観は期待できません。周囲の建物の状態も考慮しましょう。

周辺環境の充実

生活に便利な施設が近くにある物件は、資産価値高くなる傾向にあります。
ファミリー向けの新築マンションの場合、学校や病院などの施設が充実していることもポイントとして挙げられますし子育て支援センターや公園など小さい子どもがのびのびと遊べる環境があることも重要視されています。
ご夫婦で住んでいらっしゃる方には、近所にスーパーやドラックストアなどお店があると便利ですよね。
そういった周辺環境が良いエリアの物件も資産価値が落ちにくいと言われています。

不動産市場の安定

マンションが立地している地域の不動産市場が安定している場合、資産価値は高く維持されやすい傾向にあります。
需要と供給のバランスが取れているか、価格の変動が穏やかであるかが重要です。また、マンションのある地域が将来的に発展が期待される地域にある場合、その地域の発展に連動して資産価値が上昇する可能性があります。

マンションの資産価値を調べる方法

マンションの資産価値を調べる場合は、販売中の物件や近隣物件の成約事例を確認することで、ある程度の資産価値を調べることが可能になります。マンションの資産価値を調べる方法として3つご紹介していきます。

レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」とは、国土交通大臣の指定を受けた「全国指定流通機構連絡協議会」が運営・管理を行う不動産情報ネットワークのことです。直近1年間で売買が行われ、取引が成立したマンションの販売価格や成約価格が公開されています。
豊富なデータベースのなかから、地域や沿線、専有面積、築年数など細かな条件で絞り込んで取引事例を閲覧できます。複数の事例を比較したり検証したりすることで、マンションの資産価値を判断する指標として利用することができます。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が管理しているWEBサイトです。過去に行われた不動産取引について、細かな条件別に価格の絞り込みが行えるので、レインズマーケットインフォメーションと同じように、類似した事例に基づいて相場を調べることができます。
さらに、過去5年間にわたって四半期ごとのマンション取引相場をチェックできるので、時系列で価格の動きを比較することも可能です。また、地価公示・都道府県地価調査の価格を調べることもできます。

不動産ポータルサイト

現在販売中の物件については、不動産ポータルサイトを通して確認する方法もあります。不動産ポータルサイトには、実際に購入者を募集している物件の情報が数多く掲載されているため、詳細条件を入力すれば同じような物件の売り出し価格をチェックできます。
また、独自のデータベースに基づいてマンション価格を算出しているサイトもあるので、参考にしてみるといいでしょう。

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マイホームが火災にあったらどうする!?罹災証明書の発行により受けられる支援と再建

災害大国日本。日本には四季があり美しい自然を持っている一方で、海外の国と比べて台風・地震・噴火・洪水など自然災害が発生しやすくその被害も大きなものとなっています。地形や気候、さまざまな要因が絡み自然災害が発生します。この日本に住み続けている限り、自然災害は避けることができないのです。

自然災害や火災の被害を受けた後、火災保険を使ったり被災者支援を受けたりするのに罹災証明書の提出が必要となる場合があります。罹災証明書とはどのようなものか、どこで発行されるものなのかなど罹災証明書に関する基礎知識を紹介します。

罹災証明書とは

罹災証明書とは火災や地震、自然災害などの災害が発生した際、被害を受けた家屋・土地・建物に関する書類のことを指します。
被災者の申請により各市区町村が家屋などの被害の状況を調査して、「全壊」「大規模半壊」「半壊」などの被害の程度の認定を行います。
災害対策基本法により、市町村長は災害が発生した場合に、被災者から申請があったときは遅滞なく住家やその他種類の被害の状況を調査して罹災証明書を交付しなければならないとされています。
この証明書は、災害が発生した際に保険請求や補助金申請、税制優遇措置の適用など、様々な目的で使用されます。

罹災証明書に含まれる情報

被害情報の記載

災害の発生日時や場所、被害の程度や種類に関する情報が含まれます。
発生日時は具体的な日付と時刻が示され、場所は住所や地理的な情報で詳細に記述されます。
これにより、いつでどこで災害が発生したかが明確になります。

所有者情報

被害を受けた土地や建物の所有者の情報が記載されます。罹災証明書には、土地や建物の所有者の正確な氏名が記載されます。
また、所有者の住所情報も証明書に含まれます。

評価額

罹災証明書には、災害による被害の評価額が記載されます。
被害の評価額や修復に必要な費用の見積もりが含まれることがあり、こちらの記載は保険請求や補助金申請に役立ちます。

罹災証明書の発行機関

通常、市町村役場や災害対策本部などの公的機関が罹災証明書を発行します。
この発行機関が証明書の信頼性を表しています。

証明書の発行日

罹災証明書には発行日が記載され、特定の期間内に有効です。申請期限は災害発生から1年以内です。

罹災証明書はどこで発行される?

被災者は災害が発生した地域の該当する公的機関に対して申請を行い、罹災証明書を取得することができます。
証明書の発行手続きに関する詳細は、地域によって異なる場合がありますので、被災した場合は行政機関に相談し、必要な手続きを確認することが重要です。また、ウェブサイトからダウンロードできる自治体もありますので、調べてみましょう。

市町村役場

基本的に災害が発生した地域の市町村役場が、罹災証明書を発行します。
被災者は災害が発生した地域の市町村役場に申請を行い、罹災証明書を取得します。
市町村役場は地域の災害対策を担当し、証明書の発行もその一環の業務として行われます。

災害対策本部

大規模な災害が発生した場合、地方自治体の災害対策本部が設置されることがあります。
これらの本部も罹災証明書の発行を行います。災害対策本部は、被災地域での緊急対応や情報提供を担当します。

消防署

火災などの火災罹災証明書は通常、消防署で発行されます。
火災に関する罹災証明書は、火災被害の証拠として使用されることがあります。

警察署

罹災証明書は、時に警察署でも発行されます。
特に、犯罪や事故による被害の場合、警察署が罹災証明書を提供することがあります。

申請から交付までの流れ

▼被害状況がわかる写真を撮る

警察や消防の現場検証が終わってから撮影をします。
被害の状況がわかるように複数からできるだけ細かく撮影しておくとよいでしょう。
被害状況が分かる写真は罹災証明書の申請のほか、火災保険の請求にも必要となってくるので複数枚用意しておくとよいでしょう。

▼各自治体に申請する

火災の場合は消防署に、自然災害の場合は自治体に罹災証明書の発行の申請を行いましょう。
申請には、本人確認書類・被害箇所がわかる写真が必要になります。
また、罹災証明書交付申請書については消防署・各自治体にて用意してくれる場合がほとんどです。気になる方は事前に問い合わせておきましょう。

▼被害状況の調査

国が定めた調査方法によって委嘱を受けた調査員(通常は建築士)が調査を行います。
大規模な災害や広範囲の火災の場合は調査が行われるまでに時間がかかる場合があります。

▼被害の認定

調査の結果によって「全壊」「大規模半壊」「半壊」などの被害の程度が認定されます。
被害を受けた事実を確認できないと被害の認定がされなかったり軽い区分での認定となったりします。
被災後の写真があればそれをもとに認定が行われることもあるので、被害状況がわかる写真が重要になります。

▼罹災証明書の交付

被害の程度の認定に基づいて罹災証明書の発行・交付が行われます。

罹災証明書の発行により受けられる支援と再建

罹災証明書を発行するのにあたり、どのような支援が市区町村や国から受けられるのか、代表的なものを解説します。

公的支援について

・被害にあった家屋や土地の固定資産税や国民健康保険料が、一時的に減免または猶予される可能性があります。

・公的書類の手数料が無料になります

・仮設住宅や公営住宅への入居が優先的に認められます

・災害復興住宅融資が受けられます(被害の程度や世帯人数や所得の程度によって金利や融資額が異なります)

民間支援

・金融機関が、有利な条件で融資を行ってくれる場合があります

・私立学校などの授業料減免の可能性があります

・災害保険の保険金を受給することができます

ここまで見てきて分かるように、火災に遭った場合の行政の支援策は様々なものがあります。
しかし、罹災証明書が発行されれば、自動的に支援が受けられるというものではありません。
自分で情報を得て、期限内に自分で申請をする必要がある申請主義が原則です。
疑問や不安に思っていることは、市町村の生活安全担当部署に遠慮なく相談しましょう。
また、被災した人が高齢者や障がい者の場合は、地域の民生委員にも相談しておくと安心です。

罹災証明書と類似の証明書

罹災届出証明書

罹災証明書はすぐに発行されるわけではありません。最低でも調査から1週間、場合によっては1カ月以上かかることもあります。
急を要する場合もあるでしょう。そのようなときのために、罹災届出証明書というものがあります。
これは、罹災証明書を申請しましたということを証明するもので、申請すれば即日発行されるものです。
この証明書があることで、各支援が受けられる可能性が高まります。なお、この証明書は無料で発行されます。

被災証明書

また、家屋だけでなく、家財などにも損失があったことを証明しなければならない場合があるかもしれません。
そのような時は被災証明書というものがあります。
これは、家屋以外の、家財、店舗、工場などが、「被害を受けたかどうか」を証明するものです。
罹災証明書と異なり、どの程度の被害であったかを認定するものではないので、即日発行されます。
各自治体によって判断基準が異なったり、そもそも被災証明書というものが存在しない自治体もありますので、お住まいの自治体に問い合わせましょう。

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マンションは「売る」「貸す」ではどっちがお得なの!?

仕事や家庭の事情で購入したマンションに住めなくなってしまった場合、空き家の状態のままにしておくのはもったいないですよね。
使わないマンションは「売る」「貸す」ことにより、利益を得ることができます。しかし、それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますのでご自身の状況や、ライフプランに合わせて判断することが大切です。
今回は、マンションを「売る」「貸す」か判断するための情報をお届けしていきます。

マンションを売るか貸すかの基準は?

マンションを相続したけど、特に使用する目的がなかったり、仕事や家庭の事情でマンションを離れなければならなくなった。
などさまざまな理由からマンションの有効活用する方法を模索されている方がいらっしゃいます。
いざ実際にマンションを活用するといっても、売却してまとまったお金を得るのか、賃貸に出して継続的な家賃収入を得るのかは悩ましい選択なのではないでしょうか?使用していないマンションをどうにかしたいとお悩みの方には「売る」「貸す」2つの方法を選ぶことができます。
それぞれの判断基準についてご説明していきます。

再び住む予定があるなら「貸す」

再び住む予定がある方なら、マンションを空室のままにせずマンションを貸して収入を得るのが最善の策でしょう。
将来的に今の家に戻って住みたいと考えているのであれば、住人との契約に間違いがないように気をつけましょう。
マンションの1室を賃貸として貸す場合は「定期借家契約」か「普通借家契約」の2種類があります。
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。万が一借主が住み続けたいと希望しても賃貸借期間が更新されることがありません。普通借家契約は、一般的な賃貸借契約で、契約期間は通常1年以上で設定され、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能です。
普通借家契約で契約を結ぶと借り手が優遇され、貸し手が契約を打ち切ることは難しいとされています。
そのため、またこのマンションに戻ってくる予定がある場合は定期借家契約を結ぶ方がよいでしょう。

住む予定がなく、管理が面倒なら「売る」

マンションに再び戻ってくる予定がなく、維持管理が面倒、負担になると考えていらっしゃる方はマンションを売却する方法も一つの手です。
マンションを所有し続けるには、固定資産税などの税金や管理費などランニングコストがかかります。
また、管理組合の役員の仕事などが回ってくると対応しなければなりません。
ましてや遠方に引っ越しているとなると負担になりますよね。
そのような場合はマンションを売却することをおすすめします。

マンションを売るメリット

仕事や家庭の事情で不要になったマンションを売ることにより、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょか?

一度に多くの資金が入る

マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。

定期的な支出を削減できる

マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。

マンションを売るデメリット

売却にかかるコストを把握する

マンションを売却するにはさまざまなコストがかかります。仲介手数料、不動産登記手数料、税金、修繕費用などが含まれます。
特に仲介手数料は金額が大きくなります。例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(=4,500万円×3%+6万)です。
都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。
一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

売却時期に注意

不動産市場は常に変動しています。売却時期を誤ると価格が一気に下落してしまう可能性があります。
また、買い手が見つからない場合、見つかるまで売却に時間がかかってしまします。
売却するには売る時期も見極める必要がありそうですね。

マンションを貸すメリット

これまではマンションの売却について解説してきましたが、マンションを貸す場合はどのようなメリットと注意点があるのかも詳しく見ていきましょう。

定期収入が手に入る

不動産という資産を保持しながら定期的な収入が入るのは、マンションを貸す大きなメリットといえるでしょう。
定期的な収入でも、少しずつ貯めていけば大きな金額になります。また、不動産という高額な資産もありますので遺産として残すことも可能です。
また、マンションを貸すことで、不動産資産の価値を維持しやすくなります。
誰かが居住することで物件が閑散とせず、定期的なメンテナンスや修繕が行われます。

将来的にまた住むことができる

転勤や家庭の事情で一時的にマンションを離れる必要があるけれど、将来的に再度暮らす予定がある場合は、マンションを手放すのではなく、所有しながら貸すほうが有効な選択といえます。この場合は、自分が戻るケース以外に、自分の子どもや親族が利用する可能性についても検討してみましょう。

マンションを貸すデメリット

入居者トラブル

賃貸物件を所有すると、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。賃料の滞納、不正使用、物損、騒音などが問題となることがあります。
トラブルに発展するケースも少なくありません。また、解決には時間がかかる場合が多いようです。

空室のリスクが有る

賃貸経営をするなら、空室リスクを考えなければいけません。
空室期間中は、家賃や管理費等をすべてオーナーが支払わなければいけません。
また、空室期間が長引けば、賃料を下げたり、修繕を加えたりと何かしら策を講じる必要が出てきます。
マンション全体の空室率が少ない物件ほど、空室リスクが低くなるので、できるだけ長期的なマンションの空室率を参照してみましょう。

不動産買取大阪にお任せください

マンションの売却や賃貸としての使用については、不動産買取大阪へ!
特に、寝屋川市や周辺の地域でのマンション事情には自信があります。
ご相談も承っておりますのでお気軽にご連絡くださいね。

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空き家の放置は絶対ダメ!処分する前に空き家の価値を確認!

親からの相続で、空き家を継ぐというケースが年々増加しています。
空き家を継いだけど、どうしていいのかわからない。売却したり、更地にしてしまった方がいいのか?疑問に思われる方も多いはずです。
今回は空き家を放置するとどうなるのか。
空き家の活用方法などについてご説明していきます。

空き家の定義

全国的に増加している空き家ですが、テレビや新聞などでも大きく取り上げられるほどの社会問題となっています。
しかし、私たちがイメージしている空き家と、国が定める空き家とでは大きく差があるようです。
空き家とは、どのような状態を指すものなのでしょうか?
国土交通省によると、「1年以上誰も住んでいない状態」「1年以上何も使われていない状態」、そのような状態の住宅を空き家と定義しています。
例えば、10年以上誰も住んでおらず、外観から痛みや汚れが分かる家。
しかし、所有者が定期的に荷物の搬入や搬出など倉庫のように使っている場合、その家は空き家に該当しません。
逆に外観や内装はキレイでも、何らかの理由により1年以上人が住んでいない場合、その家は空き家とみなされるのです。
また、マンションやアパートのような共同住宅はすべての部屋が開かない限り空き家とは定義されません。

空き家を放置するとどうなるのか

高齢化や、過疎化によって全国的に増えている空き家ですが、住宅が空き家になるとどのような問題に発展するのでしょうか?
空き家の放置関する問題についてご説明していきます。

建物の劣化による危険性

日本の家は木造建築がほとんどです。木造建築は定期的に手入れをしなければ弱ってしまう傾向にあります。
特に人が住まなくなった空き家の劣化はとても激しく、修繕箇所を放置したままだとその場所から崩壊してしまう危険性があります。
建物が倒壊してしまうよくある原因の1つが雨漏りです。
雨漏りに気付かず長年放置していると、柱や床が腐ってシロアリが発生します。
また、建物が倒壊して近隣住宅まで被害が及んだ場合の修繕費は空き家の所有者が負担しなければなりません。

景観への影響

放置された空き家は、地域の景観を損なう可能性が高くなります。
建物より雑草が伸びてしまったり、人が寄り付かなくなったため野生動物が住み着いたりと、空き家は景観上での影響だけでなく、地域の人の生活にまで影響してしまいます。見た目が良くない家が1軒でもあると、周りの不動産価格や人気にも影響します。
購入しようと思う家の隣が、管理もされておらず、草が伸びきっている状態なら「ここに住みたい!」とは思いませんよね。

近隣住民とのトラブル

空き家を放置したままだと、害虫などによる匂いや建物の倒壊による物件の破損などトラブルに発展するケースも少なくありません。
トラブルを放置したままだと、近隣住民から損害賠償を請求されるケースもあります。
大きな地震や火災などで万が一、近隣住民の命に関わる被害を被れば、一生をかけて償っていかなくてはいけません。
そのような最悪な状況になる前に、対策を心がけましょう。

空き家を放置した場合の罰金や罰則

空き家を放置しすぎると、最終的に行政から罰金や罰則が科せられることがあります。
下記で空き家を放置した場合の罰金や罰則について解説します。

空き家対策特別措置法

2015年5月に空き家の活用や処分を促進し空き家問題を解決するため、空き家対策特別措置法が施行されました。
これにより空き家を放置すると罰則金の支払いや行政代執行により、所有者に代わって自治体が空き家の解体・処分を行うことができるようになりました。
特定空き家に指定されると、自治体から所有者に「壊れている個所を修繕してください」などの指導や命令を下すことが可能です。従わない場合は、50万円以下の過料が発生します。

空き家問題を解決する

独断で解体するのは待って

空き家のままだと迷惑がかかるから…こうした問題を発生させない対処法として物件の解体を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、安易に解体を決断すると思わぬ結果を招くかもしれません。
まず解体費用には100万単位で費用がかかると言われています。
もちろん、地域や、建物の大きさ・構造で解体費用は変わりますが、やはり解体費用の相場としては100万円以上かかると見ておいたほうが良さそうです。普段の生活のなかで急に100万円単位の出費が発生するのは、なかなか厳しいという印象を持つ方もいるのではないでしょうか。
また、土地の固定資産税の優遇もなくなってしまうため、解体は慎重に行う必要があります。

空き家バンクに登録する

空き家問題対策の第一歩は、空き家バンクに登録することです。
空き家バンクとは、主に自治体が運営しており、空き家に関する物件情報をHP上に公開し、空き家の購入を検討する人と空き家の所有者をマッチングする登録サイトです。自治体では空き家問題対策窓口を設置しているところがありますので、登録するのはまだ…と考えていらっしゃる方は、まず相談窓口に行ってみましょう。

空き家の価値を確認!

不動産会社に相談を

相続した空き家の活用方法を考えるにしても、素人では良いアイデアはなかなか浮かびません。不動産のプロのアドバイスが役立つ可能性は十分考えられます。
Webでも行える簡易査定や直接物件を確認して査定する訪問査定など査定方法にも種類がありますので、ご自身の都合に合わせて査定を依頼し、空き家の価値を確認するのが良いでしょう。

WEBサイトから査定

複数社から査定を取る一括査定を行う方も多いようです。数多くのサイトがありますので査定時はサイトの特徴を理解してから査定を依頼しましょう。

空き家を活用する

空き家を賃貸物件として運用する

空き家のままだと1円の利益もないですが、賃貸物件にすることにより家賃収入が手に入ります。
副収入が得られるのは魅力的ですし、老後の年金代わりとしても期待できるかもしれません。
また、親から相続した家の場合、住宅ローンを払い終わっているケースが多いでしょうから、残債のない土地建物が保有できるのがメリットです。
デメリットとしては、維持管理費にコストがかかってしまうことです。
ときには近隣からのクレームもあるかもしれません。賃貸物件の維持管理には手間とコストがつきものなのです。

ビジネス活用

古民家カフェやレストランなどの飲食店にビジネス活用する方法です。
空き家が醸し出す古き良き昭和の雰囲気やレトロ感が個性的で、今人気があります。
カフェやレストランは、現状の土地建物をそのまま利用できるメリットがある一方、建物の状態によっては修繕費用やリフォーム費用が大きくなります。
よって、予めリフォームなどで費やす投資資金をビジネス活用後の収益で回収できるかなど、事前に収支計算を行いましょう。

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住みながら販売活動はできるの?

家の売却には「住みながら売却する方法」と「空き家にしてから売却する方法」の2種類があります。売却をお考えの方の中には、自宅に住みながら今の家を売却して、新居を購入したいと思っていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。
一方で住みながらの売却活動は不利になるのでは…?と不安に思われている方も多いと思います。そこで今回は、住んだまま家を売却することで不利になるのか?メリットやデメリット、成功のコツなどを解説していきます!
不安を解消してご自身の売却活動をスタートさせましょう。

住みながら売却はできる?

結論から言うと住みながら売却することは可能です。
一般的には引っ越してから、空き家の状態で売却するほうが売れやすいと言われています。
一方で、住みながら売却活動をされる方は、すでに家具や家電が配置されている家であれば、購入後の生活イメージがつきやすいという一面があります。
家を売る際に家具や小物類、照明などで住空間を演出するホームステージングという方法が増えているのは、空き家で見せるよりも、狙いをもってモノを配置してあるほうが販売効果が高いと考えられているからです。

住みながら売却するメリット

住み替えにかかる費用を抑えることができる

住みながら家を売却するので、新居の購入費用に売却時の費用を充てることができます。
家を空き家にして売却する場合、前もって新居を購入して引っ越すか、家の売却中に仮住まいを借りなければなりません。
たとえば、住みながら家を売却する場合、購入者との売買契約が成立するまで住み続けることが前提となります。
出費を抑えつつ確実に住み替えをしたい方には、今の家に住みながら売却活動をするメリットが大きいと言えます。

内覧者にとって実際の生活感が参考になる

住みながら家を売却する場合生活をイメージしやすく、内覧者にとって生活感の参考になるのがメリットです。
「以前のオーナーはどのような人か」「どのように家具を配置していたのか」など、気にする内覧者は少なくありません。
住みながら家を売却する場合、現在住んでいる売主と内覧者が直接話ができる点もメリットと言えます。

家の老化を防ぐことができる

家に住みながら売却するメリットとして、売却期間中の老化を防げるというのがあります。
家は人が住まなくなると劣化が早くなるという言葉がありますが、住みながらの売却では家を空き家状態にしないため、掃除や換気・水の手入れが定期的に行われます。住み続けるだけでは既に劣化したり傷んでしまった部分を直す事はできませんが、今ある状態をキープしながら売却ができるという点は、住みながら売却するメリットの1つと言えるでしょう。

住みながら売却するデメリット

売却するために、内覧の予定を優先する必要がある

家の購入を考えていらっしゃる方は、内覧で実際の生活感を見たいはず。
内覧者は特に休日に予約を入れてくることが多く、家の売却を優先した場合、休日でも予定を空けておく必要があります。
一方で、空き家の状態での内覧は、基本的に不動産会社に任せておけるので内覧に合わせてご自身の予定を空けておく必要がありません。

住人の生活感でイメージダウンになる可能性がある

住みながら家を売る場合、住人の生活感は内覧者によっては印象を悪くすることもあるでしょう。
住人がいることは、家具や生活臭を印象づけてしまいます。売主の生活感が内覧者のイメージと合わなければ、逆効果となる点がデメリットです。
逆に空き家の場合は家具などがなく、床面積や部屋全体が広く見える点がメリットとなります。

住みながら家を売却するのが向いている方

家が常にキレイで内覧できる状態にある方

内覧時にはできるだけ、きれいな状態で見てもらえるほうが売却に繋がりやすくなります。
日頃から家の中を綺麗に保ち、いつでも人に見せられるような状態なのであれば、住みながらの売却は向いています。
住みながらの内覧は生活感でマイナスなイメージをつけてしまいがちです。
綺麗な状態なのであれば、急な内覧希望が入っても、部屋の清掃などに時間を要す必要がないため、柔軟に対応することができ売却に有利となります。

住宅ローンが残っている方

自己資金が少なく、住宅ローンが残っている方は住みながらの売却に向いています。
住みながらの売却をすることで売却資金を費用に充てることができます。
売却費用を自己資金として新居購入費や引っ越し費用に充てることができるため、自己資金が少ない場合は住みながらの売却を選ぶといいでしょう。

時間に余裕がある方

期間に余裕があり、特に売却を急いでいない方にも家に住みながらの売却をおすすめします。
期限に縛られず、自分の納得いく価格が付くまで売却先を探すことができるため、希望価格通りに家を売却できる可能性が高くなります。

空き家にしてからの売却が向いている方

内覧のスケジュールが難しい方

時間に余裕がなく、休日など仕事で家を空ける方は空き家にしてからの売却が向いています。
空き家にしてから売却する方法は、不動産会社に売却活動を一任できます。
内覧予約が入るたびに日程調整をしたり、内覧者に直接応対をする必要がありません。
売却期間中に仕事で休みが取りづらいなど、予定を合わせづらくストレスに感じそうであれば、空き家にしてからの売却が負担が少なくおすすめです。

すぐに家を売却したい方

すぐに家を売却したい場合は、空き家にして売却の方が向いていると言えます。
住みながらの売却よりも空き家にして売却の方が比較的売れる傾向にあるためです。
ただし、住み替え先の新居購入に住宅ローンを使う場合は、売却が決まるまで二重ローンになるため注意が必要です。
すぐ家を売却したい時は、空き家にして売却の方が向いてはいますが、しっかりと資金面を検討してからがいいでしょう。

住みながら家を売却するコツ

売却活動と並行して売却活動を行なう

現在お住まいの家の売却と並行して、新居探しも行いましょう。
家の売却が成立してから新居を探すとなると、引渡し時期によっては、仮住まいが必要になる場合もあるでしょう。
不動産会社と相談しながら、無理のない住み替えスケジュールを話し合っておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家に住みながら売却活動をしていると、特に時間に縛られることもなく余裕を持って売却活動ができます。
その時間を活用して複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
不動産会社によっては、相場価格と著しく差のある査定価格を提示してくるケースもあります。
高値を提示する不動産会社に飛び付くのではなく、提示した査定価格の根拠をていねいに説明してくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶように心がけましょう。

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