投資！と聞くと、マンションなどの不動産投資を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。投資には様々な方法がありますが、不動産投資は、株や先物取引等と比べてローリスクな事が最大の魅力と言えます。
しかし、あくまで株や先物取引等と比べてローリスクというだけであって、不動産投資にリスクが全くないというわけではありません。マンション経営においても多数のリスクがあり、その中でも「空室リスク」が最大の懸念事項と言われています。こちらではその避けては通れない空室リスクと、その対策について具体例ご説明いたします。
マンションの空室リスクって？
不動産投資は、マンション等の所有物件を貸し出して入居者から家賃を回収して収入を得る仕組みになります。そのため、収入源は家賃収入です。空室リスクとは、所有している物件に空室が出て、その空室分の家賃収入を得られなくなってしまうリスクの事をいいます。
空室率が高かったり、空室期間が長引いてしまうと、賃貸経営の状況が厳しい状態になってしまう可能性が高まっていきます。
そうならないためにも、空室リスクがあがる原因をできるだけ減らし、継続的なリスク対策を行う必要があるのです。
空室リスクが上がってしまう原因は？
空室リスクが上がってしまう原因として、以下の3点が考えられます。
1.物件周辺の人口が減っている
対象となるエリアの人口は、日々変化していきます。人気エリアであれば人口が増加しますが、逆に人気エリアに人が流れて人口が減ってしまう場合もあります。人口が減ると住宅需要が減り、必然的に空室リスクが高まります。
また、人口に大きな変化がなくても、エリアの少子高齢化により住宅需要が減少傾向になる場合もあります。
2.近隣のマンションやアパートが増えている
急行停車駅になったり新しい大型ショッピングモールができるなど、対象となるエリアが注目されるエリアになると、多くの不動産開発業者が土地を仕入れ、賃貸不動産が建設されます。また、近年は相続対策としてマンションやアパートがたくさん建てられています。賃貸不動産の供給過多で物件のだぶつきが出てくると、どうしても空室リスクが上がってしまいます。地域の特性によってはさらに供給過多が進む場合もあるので、注意が必要です。
3.空室対策を行なっていない
上の1・2については予想がしにくいものになりますが、空室対策をするかどうかはご自身がマネジメントしなければならない部分になります。
実際に空室が増えれば増えるほど、物件の資産価値にも影響がでてきます。
空室対策をしないで放置してしまっているという事が、空室リスクを高める最大の原因といっても過言ではありません。
空室期間が長期化したり空室率が高くなると、収支のバランスが取れなくなり経営が上手くいかなくなってしまう可能性があります。
そうなってしまわない様、空室対策をしっかりと行う必要があるといえるでしょう。
空室対策って何をすればいいの？
人気の設備を導入したりリノベーションをするなど、入居しやすく住み続けたい環境を整えることが空室対策になります。
物件の魅力を上げ、入居しやすく住み続けたいと思ってもらえる様にすれば、空室リスクを下げる事ができるでしょう。
コスト別の空室対策
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募集条件の緩和
→ペットOK・単身高齢者OK・外国人入居者OK等。ただし、「不動産退去時のトラブルが起きやすい」という点に注意してください。 -
フリーレントの導入
→入居時から数か月分の家賃をゼロにするサービス＝入居募集の家賃はそのままで実質値下げになるので、既存の入居者からの賃料減額リスクを避けられます。 -
初期費用（敷金・礼金）の減額
→入居者にとって敷金・礼金ゼロの物件は非常に魅力的です！更新料ゼロも有効です。そういった物件にターゲットを絞って検索する入居者も多く存在します。 -
入居者募集資料の見直し
→綺麗な撮影写真を掲載する・枚数を増やす・近隣の情報を充実させる等。ネット上で見れる資料の影響は非常に大きいものとなります。
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セキュリティ対策を行う
→特に女性はセキュリティにこだわる傾向が強く、防犯面で不安のある物件は敬遠されがちです。 -
Wi-Fiなど人気設備の導入
→無料Wi-Fiや宅配ボックス等、入居者のニーズにあわせて設置。特にエアコン等冷暖房完備物件は、ターゲット層に関係なく人気があります。
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リフォーム・リノベーション
→全く借り手のつかなかった物件が、改装によって人気物件に生まれ変わったケースが多々あります。 -
外壁塗装を行う
→物件そのものが老朽化していると、どうしても入居者に敬遠されがちです。かなりのコストが掛かりますが、特に古い物件には有効です。
家賃の設定も空室率に影響があります
家賃は相場と比べて高くても安くても空室率に影響します。
「安いにこしたことはないのでは？」と思われる方も多くいらっしゃるかと思いますが、あまりにも安いと「ここ、もしかして訳あり物件なのでは？」と敬遠されてしまう事が多々あるのです。条件が同じであれば安い方の物件が選ばれるのは至極当然のことですが、他の物件と比べてやたらと高い・安い事を理由に敬遠されない様、相場を把握して適切な価格設定を行いましょう。また、家賃を下げすぎると、家賃収入が少なくなってしまいます。
空室対策でやってはいけない事ってあるの？
空室対策を行ったのに、その対策が原因となり、返ってリスクが高まってしまう事があります。
そうならない様、該当の物件にはどの対策が適しているかを判断する事が大切です。
ここでは、逆にリスクが高まりやすい対策を例としてご紹介します。
家賃を最安値まで値下げしてはいけません！
家賃を最安値まで値下げすると、その地域の賃貸市場の価格競争を激化させたり、市場を崩壊させてしまう事につながります。
家賃の競争が激しくなると家賃収入が減り、終始計画が破綻してしまう可能性が高まります。
入居条件を安易に引き下げてはいけません！
ペットの飼育解禁や外国人入居者の受け入れなど入居条件を緩和すれば、間違いなく入居率は高くなるでしょう。ですが、安易に条件を緩和すると、後々トラブルにつながる可能性があり、思わぬ費用が発生することも。実施する場合は保全措置を取っておく事をおすすめします。
採算度外視のリノベーションやリフォームはしてはいけません！
リノベーションやリフォームによって中身を新しくした物件は入居率が上がる可能性は高くなりますが、その内容によっては発生した費用（コスト）の回収が困難な場合もあります。リノベーションやリフォームを行う前に、シミュレーションから具体的な収支計画を立てる事が必須と言えるでしょう。
空室リスクを出来るだけ抑えるためのポイント
空室リスク対策には様々な方法がありますが、そのすべてのリスクに対応して適した対策を判断・実行するには、時間やノウハウなどが必要になってきます。そこで、さらに空室リスクを抑えるためにぜひ押さえておきたいポイントをご紹介します。
物件のあるエリアに強い、地元の賃貸管理会社に相談する
賃貸経営における収支計画をよく理解する
「収支計画をよく理解すること」で回避できるリスクが多々あります。こちらは融資を含めたお金に関する事なので管理会社に委託する事はできません。
初めての方であれば、収支や賃貸経営についてどのように考えていけば良いのか、アドバイスしてもらえる会社に相談してみるのもいいでしょう。
物件の立地は自宅から1時間以内にする
リスク回避のためにも、物件は目の届く範囲にある事が大切です。自宅近くの物件にすることで気軽に物件の様子を見にいけたり、管理会社との打ち合わせもしやすくなります。また、物件の状況把握やニーズを把握しやすくなるので、長く入居してもらえる事につながります。
不動産買取大阪にお任せください
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