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ローンがまだ残っているけど売却はできるの!?

住み替え・転勤・離婚などライフスタイルの変化は突然やってきます。長く住む予定だったのに、購入した家でも手放さなければいけないケースもあるでしょう。
「住宅ローンが残っている状態で売却はできるの?」「住宅ローンが残っている状態で売却するには条件があるの?」など、残っているローンに対して不安がある方も多いはず。
今回はローンと売却について解説していきます。

結論からお伝えしますと、ローンが残っていても売却することは可能です。ただ、原則としての故地の住宅ローンを一括返済して抵当権を外さなければ、金融機関(銀行)は住宅の売却を認めてくれません。つまり、貯金などで残りの住宅ローンを一括で返済することが、住宅ローンが残っている状態で不動産の売却をするための必須条件になるのです。

抵当権とは

抵当権とは住宅ローンを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。『担保』と同じような意味があります。何らかの事情によりローン返済が滞った場合、金融機関は住宅を担保として競売にかけることができ、これを「抵当権の実行」といいます。
抵当権がついたままの物件は住むことができなくなる可能性があるため、基本的にはローンがあるままの状態で売却することはできません。

ローンが残っていても家を売却する3つの方法

次にローンが残っていても、家を売却する方法について説明をしてきます。

売却金で住宅ローンを一括返済する

ライフスタイルの変化で住宅ローンを完済する前に不動産を手放さなければいけないことがあります。その場合には、不動産を売却した売却金で残りのローンを一括返済するという方法です。こちらを条件とすることで、住宅ローンが残っていても不動産売却を行うことができます。
ローン残高よりも高く売却できそうな場合や、売却金に貯金などをプラスして住宅ローンの一括返済を行っている人が多いようです。
上記の方法で返済をお考えの方は、残りの住宅ローン額を正確に把握しておくことが必要です。そして、不動産会社に相談し、一括返済が可能かを確認してみることが大切です。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住宅の売却代金でローン返済ができない場合に、残債を新居購入代金と合算して借入することができるローンのことです。「住み替えたいが住宅の売却代金で住宅ローンを返済しきれない」という場合は、住み替えローンを検討するといいでしょう。売却価格がローン残高より低くても、自己資金を急いで準備する必要がないのがメリットです。
ただ、新しいローンと古いローンの契約を同時進行で進める日必要があり、タイミングが難しいのが難点です。借入総額が大きく負担になるので審査に通らない可能性もなくはありませんので注意しましょう。

任意売却で売却する

基本的には、不動産を売却する場合、住宅ローンを完済し、ローン返済の担保として設定された権利である抵当権を解除する必要があります。しかし、ローンを滞納している状況・売却金額より住宅ローンの残高が多い状況の場合、不動産会社が仲介役となり、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。売却金がローン残高に届かないことがほとんどで、その後は残金を分割して返済していくことになります。任意売却をした後は、信用がないいわゆる「ブラック」の状態になります。クレジットカードが作れない、新たなローンを組めないといったデメリットがありますので注意しましょう。

できるだけ、『売却金で住宅ローンを一括返済する』『住み替えローンを利用する』2つの選択肢から選べるのが理想です。

ローンが残っている家を売却する際の注意点

経験豊富な不動産会社に相談する

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、各売却方法に慣れた経験豊富な不動産会社に相談するのが安心でしょう。不動産会社の力量によってスムーズに売却が進められるかどうかが変わってきます。
・物件があるエリアで実績が高く、見込み客をたくさん抱えている。
・状況にあった提案や相談に乗ってくれる。
・疑問にも丁寧に対応してくれ、情報量も豊富。
上記を参考にしてみてください。また、大手不動産企業と、地元密着型の中小企業でも対応が異なる場合がありますので、見極めながら相談していきましょう。

なるべく高く売却する

できるだけ、希望売却価格を高値で設定しておきましょう。ローンの残金とローンの売却金額をしっかりと把握して、不動産会社に相談するようにしましょう。自分が思っているより高値で売却できるかもしれません。

合計金額で住宅ローンが返済できない場合はよく考える

先ほどもご説明しましたが、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却するためには、残りのローンを一括返済する必要があります。一括返済できない場合でも、住み替えローンや、任意売却によって可能ですが、どちらとも結果的に金銭面で苦しくなるのがわかっているので、あまりおすすめはしません。
事情があり、滞納が続いてしまうようであれば、売却を急いだほうがいいですが、そうでない場合はよく考えましょう。売却益と貯金で残りの住宅ローンを返済できない場合には、売却を焦る前に、支払いを続ける方法がないかを落ち着いて考えた方が賢明と言えます。

住宅ローンが残った不動産の売買手順

下記に住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する一般的な流れをご紹介します。

売却計画を立てる
売却計画を立てる
売却査定

売却査定

不動産会社と契約
不動産会社と契約
売却活動を行う
売却活動を行う
売買契約締結
売買契約締結
不動産引き渡し
不動産引き渡し

住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消することが必須

ローンが残った状態での売却は可能ですが、残りのローンは返済しないといけないことを理解しておきましょう。
また、住み替えローンや、任意売却という方法もありますが、同時にデメリットもありますので一括返済できなければローンを返し続けるのが無難かもしれません。
本記事を読んで、住宅ローンが残ったまま不動産を売却するかどうかの判断をしてもらえたら幸いです。

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