土地や建物が売れて一安心している方もいるのではないでしょうか？
売れたはいいけど、確定申告は必要と聞いたことがあるけど本当？そういった質問をよくいただきます。多額の税金に不安を抱いている方や、確定申告の方法がわからないなど疑問点を持つ方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか？
必ずしも確定申告をしないといけないというわけではなく、ケースによって確定申告をしなくてもよい場合があります。確定申告にする条件・申請方法・必要書類など詳しく解説していきます。初めて確定申告を行う方や、不動産売却の税金に関して悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
そもそも確定申告とは？
確定申告とは
簡単に説明すると、所得に対しての税金を自分で計算し精算する手続きのことです。
私達は生活する上で、何かしらの仕事を行い生活を維持しています。その仕事で得た所得に対しては、税金を払うのが規則です。
1年間で得た「所得」を集計し、税金を計算して自ら申告・納税する、これが確定申告です。所得には種類があり、「給与所得」「雑所得」「配当所得」「一時所得」「事業所得」「不動産所得」「利子所得」「配当所得」「譲渡所得」「山林所得」「退職所得」に分類されます。今回は、譲渡所得について詳しく見ていきましょう。
譲渡所得とは
資産を譲渡、売却した際に生じる所得をいいます。所得税の一つの種類として分類されています。
全ての物を売却したり、譲渡したからといって発生するものではなく、一般的には土地、建物、株式、ゴルフ会員権などが譲渡所得の対象となりますので注意が必要です。
山林などの譲渡による所得は譲渡所得の対象にはなりませんでお気をつけください。
不動産売却時に確定申告は必要になる？
確定申告が必要なケース
不動産の売却によって2000万円の利益が出るとします。基本的にはその2000万円は課税所得として課税対象となり、確定申告が必要になります。不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」として所得税の対象になります。
譲渡所に関しては、「申告分離課税」の対象となりますので、給与所得や、事業所得に分類される「総合課税」とは申告方法が別になりますので分けて計算をする必要があります。
つまり、不動産売却時に得た収入に関しては給与所得や事業所得などと一緒に計算をせず、単体で計算する必要があります。
通常の確定申告書と併せて、分離課税用の確定申告書の作成も別途で行います。
注意が必要です！
土地や建物以外での資産売却に関しては総合課税になりますので、不動産売却での譲渡所得と分けて申告してください。
不動産売却を事業として行っている場合は「事業所得」、不動産の貸付による所得に関しては「不動産所得」として申告する必要があります。
間違えやすいポイントになりますので、ご自身のケースを確認するようにしましょう。
確定申告が不要なケース
一方で確定申告が不要なケースもあります。
それは、不動産を売却したあと利益が出なかった場合です。
不動産を売却する際の諸経費が売却額を上回るケースがあるのです。その場合利益が出なかったとして確定申告が不要になります。
新築を買った金額＋買うためにかかった諸経費（登記等）＋売却費用（手数料）が売却額を上回らなければ譲渡所得は発生しません。
詳しい計算方法は下記の通りです。
上記のケースをみると、一般的に建物は経年劣化し、築年数が経つほど価値も低下していくので、確定申告が不要なケースも少なくないようです。
譲渡損失が出てしまった場合、必ずしも申告する必要はないため、事前に申告の有無を税務署へ確認するようにしてください。
確定申告に必要な書類
確定申告書B様式（第一表）・確定申告書第三表（分離課税用）・譲渡所得の内訳書・不動産購入時の売買契約書のコピー・不動産の取得費用が分かる領収書のコピー不動産売却時の売買契約書のコピー・不動産の譲渡費用が分かる領収書のコピー・登記事項証明書・本人確認書類・源泉徴収票以上10点が必要になります。
以下で詳しくみてみましょう
①確定申告書B様式（第一表）
入手場所はお近くの税務署でもらうことが出来ます。給与所得、事業所所得など所得の種類にかかわらず、使用できる確定申告書です。
②確定申告書第三表（分離課税用）
確定申告書同様、最寄りの税務署、市役所などで入手可能です。給与所得などの総合課税とは別の申告書になりますので、分離課税用の用紙が必須です。
③譲渡所得の内訳書
不動産売却後に国税庁より郵送されてきます。売却時にかかった詳細（売却不動産の所在地、不動産の売却額・購入額・売却経費、代金受け取り状況など）が書かれた用紙です。
④不動産購入時の売買契約書のコピー
コピーで構いません。注文住宅を売却したときは、建築当時の請負契約書も必要ですので紛失しないようにしましょう。
⑤不動産の取得費用が分かる領収書のコピー
なくても確定申告をすることは可能ですが、支払う税金が高くなってしまう可能性があります。
⑥不動産売却時の売買契約書のコピー
不動産を売却した際に作成した売買契約書のコピーです。売却価格を証明するの必要です。
⑦不動産の譲渡費用が分かる領収書のコピー
不動産売却の譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、登録免許税、解体費用などが含まれます。
⑧登記事項証明書
法務局の窓口での交付か、オンラインでの請求（受け取りは、窓口か郵送）することができます。
不動産の所有者や担保などの情報が記載された書類です。
⑨本人確認書類
確定申告には、マイナンバーの記載と本人確認書類のコピーの添付が必須になります。なお、インターネットで確定申告を行う場合は本人確認書類の提出は不要です。
⑩源泉徴収票
会社員（給与所得者）の方は源泉徴収票の提出が必要です。自営業の方は不要です。
確定申告は、課税譲渡所得を算出し、必要書類の確認と準備を済ませ、申告書の作成に取りかかるといった流れが一般的です。
できあがった申告書は、管轄の税務署に持参する、郵送する、e-taxでデータを送信するといった3つの方法で提出ができるため、ご自身にあった方法で提出してください。
また、確定申告は、前年度の所得を翌年に申告することから、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間が申請期限となります。
この申請期限に間に合わない場合、無申告加算税などのペナルティが課せられる可能性もあるため、できるだけ早めの準備を心がけるようにしましょう。
確定申告の流れ
確定申告に必要な書類を準備する
上記の書類を準備していきましょう。確定申告に必要な書類がないと税務署から問い合わせが来る場合がありますので、全て揃えるようにしましょう。
書類の記入を行う
確定申告書の記入は国税庁のホームページに記載してあるフォームを利用するのが便利です。
記入方法がわからないときは電話でも相談窓口が設置されていますので、利用してみてください。
税務署に申請する
お住いの地域を管轄している税務署へ申請にいきましょう。
期日は2月中旬～3月中旬が通例ですが、その年によって日程は変化するので、税務署や国税庁公式サイトで確認するようにしましょう。
以下の方法で提出できます。
- 郵送で、所轄の税務署に送付する
- 所轄の税務署へ直接持参する
- 国税電子申告・納税システム(e-tax)で申告する
納税・還付を受ける
納税が必要になった場合は申請期間同様、2月中旬～3月中旬に納付します。
- 現金で納める
- 口座振替で納める
- 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
- クレジットカードで納めるで納付する
上記の方法で納税することができます。
早めの準備をしましょう
不動産売却時には確定申告を行う必要があります。確定申告には必要書類が多くあります。
また申請期間も限られていますので、事前準備を行うようにしましょう。
不動産売却にはどれくらいの税金がかかるのか。売却にかかる税金や控除について前もって知っておくことで、スムーズに手続きを行うことができますよ。
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