不動産を売却すると、様々な税金がかかります。
思っていたより高く売れた不動産。税金を支払って確定申告を済ませて、手元に結構残ったなぁと喜んでいたら…住民税が上がっている！？
実は、不動産の売却価格によっては「住民税」が上がる場合があるのです。住民税は所得に応じて課せられる税なので、その税額は不動産の売却価格と深い関わりがあります。
こちらでは不動産を売却するとどんな税金がかかるのか、住民税はどういった場合に上がるのか、支払い時期などをご紹介します。
不動産を売却するとどんな税金がかかるの？
不動産を売却すると、「譲渡所得税（所得税・住民税）」「登録免許税」「印紙税」がかかります。
それぞれ支払い時期の順番に並べると、印紙税→登録免許税→所得税→住民税となります。
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して得た利益にかかる税金です（2037年の所得までは復興特別所得税も加算）。
（売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用 – 特別控除額）× 税率（20〜39%）で求められます。
コラム：家の売却で得た利益には税金がかかる！？譲渡所得税って何！？
登録免許税
不動産の登記（名義変更）にかかる税金です。売買以外にも、相続で不動産を取得した時にもかかります。
固定資産税評価額 × 税率（1.5〜3%）で求めることができます。
印紙税
不動産を譲渡する時には、必ず売買契約書を作成します。その契約書に貼る印紙にかかる税です。
印紙の金額は、不動産売買の契約書に記載されている金額に応じて変わります。
そもそも住民税って？
住民税とは、社会人であれば基本的に誰であっても納税義務がある、地方自治体に納める税金の一種です。
納められた住民税は、社会福祉や町の身近な公共サービス（ごみ処理など）に使われています。
都道府県が徴収する都道府県税（県民税）と市区町村税（市民税）を合わせて「住民税」と呼び、「所得割」と「均等割」を足して算出します。
所得割とは
所得割とは所得に応じた負担を求める仕組みで、所得が多い人ほど多くの税金を納める必要があります。
毎年1月から12月までの1年間の所得に税率を掛けて計算します。
税率は10％が標準とされており、内訳は市区町村民税が6％、都道府県民税が4％となっています。
均等割とは
均等割は、所得金額に関わらず一定額を負担するものです。
均等割は個人住民税が非課税になる条件に該当しない限り、全員一律の税額を納める必要があります。
標準5,000円（市町村民税3,500円、道府県民税1,500円）と定められています。
不動産を売却すると必ず住民税がかかるの？
簡単に説明すると、不動産を購入した金額よりも高く売却できた場合に、住民税（住民税+所得税=譲渡所得税）が発生します。
もし売却して収支がマイナスになった場合には、不動産売却による住民税は発生しません。
近年は所有している不動産が購入した金額よりも大幅に高く売れるケースは少なくなっていますが、購入した金額がわからない場合には注意が必要です。
いくらぐらい住民税がかかるか事前に知ることはできる？
計算の流れとしては、譲渡所得を計算＞住民税を計算、となります。
譲渡所得に税率を掛け合わせて計算するのですが、その税率は売却した不動産を所有していた期間に応じて異なります。
そのため、計算する前に必ず所有期間と税率を確認してください。
①譲渡所得を計算
譲渡所得＝譲渡価額 – 取得費（購入費）– 譲渡費用 – 特別控除額 で求めることができます。
譲渡所得とは、譲渡収入金額（売却価格）から売却にかかった費用（譲渡費用）と物件を購入する時にかかった費用（取得費用）と特別控除額を引いた金額をいいます。物件を売却した価格＝譲渡所得税ではないので、注意が必要です。譲渡所得については、詳しくは下記のコラムをご覧ください。
コラム：家の売却で得た利益には税金がかかる！？譲渡所得税って何！？
②そこから住民税を計算
譲渡所得の税率は、売却した不動産を所有していた期間が5年を超えるか超えないかで大きく変わってきます。
所有期間の「5年を超える」というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。
売却する日で所有年数を数えるわけではありませんので、注意が必要です。詳しくは下記のコラムをご覧ください。
コラム：家の売却で得た利益には税金がかかる！？譲渡所得税って何！？
住民税っていつ支払えばいいの？
所得税の確定申告によって税額が定まるため、住民税については改めて手続きをする必要はありません。
支払い方法は、確定申告の時に「自分で納付（普通徴収）」を選ぶか、「特別徴収（毎月の給与所得から天引き）」を選ぶかによって異なります。
住民税は、売却した翌年に1年かけて支払うことになります。普通徴収を選ばれた方は忘れた頃に住民税の支払いがやってくるので、注意が必要です。
住民税を節税することってできる…？
分割して支払うとはいえ、支出が増額するのは家計の負担になりますよね。
不動産の譲渡所得には、一定の条件を満たせば減税・還付等される特例が用意されています。
控除をうまく活用して、住民税の負担を軽減しましょう！
譲渡所得の控除を活用する
不動産の譲渡所得には、一定の条件を満たせば減税・還付等される特例が用意されています。
控除を受けられれば譲渡所得の金額が小さくなるためその分住民税が安くなりますし、もし控除金額が譲渡所得を上回れば、売却による所得税・住民税がかからなくなります。損をしてしまわないよう、どういった特例が利用できるかしっかりと確認しましょう。
こちらでご紹介した控除は、ほんの一例です。
そのほかにも公共事業や土地区画整理事業などのために土地を売ったときに使える控除などさまざまな特例が用意されています。
譲渡所得から特別控除を差し引くことで、税額を減らしたり非課税にすることができます。うまく活用して、住民税を節税しましょう。
ふるさと納税を活用する
譲渡所得の控除が受けられない場合は、ふるさと納税を活用するのがおすすめです。
ふるさと納税とは、自己負担金2,000円を支払い、生まれ故郷や応援したい地域の自治体に寄付できる制度です。
また、そのお礼として寄付した自治体から、地域の名産品などがもらえる仕組みです。
手続きすることで、寄付した金額から2,000円を超えた部分を所得税から還付・住民税から控除することができます。
つまり、寄附金額分の税控除を受けながら、自治体からの返礼品を受け取れる制度なのです。
税金から控除できる金額には限度額があり、その限度額はその年の総所得金額によって変わってきます。
そのため、不動産売却により譲渡所得が増えた年は、例年より控除できる限度額が増えるのです。
不動産売却によって控除の限度額が上がるのは不動産を売却した年内までなので、ふるさと納税を活用する場合は必ず同じ年のうちに済ませましょう。
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