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再建不可物件・訳あり物件を高く売るコツ

不動産業界では、『売りにくい物件』というものがいくつか存在します。その中の一つが『再建築不可物件』と呼ばれているものです。『再建築不可物件』ではその土地に新たな物件を建てることができません。
そうなると、なかなか買い手も見つからず、所有していても意味がないし…と悩まれている方も多いのではないでしょうか。
今回は再建築不可物件について解説してきましょう。

再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと、再び建物を建築できいない不動産(土地)のことを指します。
建築基準法第43条によれば、建物を建築するには、幅員4m以上の道路にとちの間口が2m以上接していなければいけません。原則として、この規定を満たしていなければ新築は認められません。これは、災害時における避難経路の確保や、緊急車両の進入経路の確保が目的とされています。
法律ができる前に建築された家を後から取り壊すことはできませんが、次の建築は認めない。という意味で再建不可物件と言われています。
こうした背景もあり、再建築不可物件は築年数が古い物件に限られてきます。

再建不可築物件はそもそも売却できる?

再建築不可物件は建築基準法を満たさない限り、建て替えができないため、通常の物件と比べて売却が難しいのです。
しかし、中古物件を安く買い取りたい買主や再建築不可物件をリフォーム・リノベーションをしたいという買主もいます。

再建築不可物件でも工夫次第で売却は可能です!

再建築不可物件を売却するには

再築しない前提で売却する

再建築不可物件は、再建築を認められませんが、建物をそのまま利用したり現在の物件を解体して仕事の資材置き場に活用されたり、更地にしたりとニーズがあるのも事実です。市場価値が低いので、買取価格は相場より安くなるかもしれませんが、処分を急いでいるなどの事情がある場合は査定を依頼してみるのもいいかもしれませんね。
また、今後使用する予定がないのであれば少しでも利用したいという方に売却した方がご自身の気分も少しは軽くなるのではないでしょうか。

隣人に売却

庭を広くしたい、車庫を建てたいなどの理由から、隣接している所有者が敷地を広くするために購入を希望する可能性があります。所有者が買い手になる場合は、条件が合えば仲介業者を通さずに売却できるので、売却にかかる費用も少なくすむ可能性があります。
しかし、いくら親交が深い隣人とはいえ不動産売買は取引額が多額になります。必要に応じて弁護士や専門家に手続きを依頼・相談してもいいかもしれません。

不足分の土地を足して建築可能にする

逆に再建築不可物件を建築可能にし、売却するという方法もあります。再建築不可物件は『隣地の購入』や『隣地を借りる』ことで再建築が許可されるケースがあります。つまり今の物件状態では義務に満たないものを隣地と合わせることで、義務を満たせることがあるのです。再建築可能になれば、かなり売却もスムーズになるでしょう。

再建築不可物件の専門買取業者に売却

不動産会社が直接土地や物件を買い取る、不動産買取なら、再建築不可物件でも売却できる可能性があります。上記の方法を確認していただいた上で検討してみるのもいいかもしれません。
条件や、立地などにもよりますが、売却価格も交渉次第では検討してくれるかもしれません。「時間がない」「現金が必要」といった場合には特に有効です。

リフォーム・リノベーションを行う

柱や梁などの構造体を残して行うリフォーム・リノベーションは自由に行うことができます。リフォーム・リノベーションを行うことで不動産の付加価値を高め、売却を有利に進められる可能性があります。

再建築不可物件の査定ポイント

物件の所在地

どの不動産でもそうですが、物件が存在する地域も査定において重要なポイントになります。
デメリットの多い、再建築不可物件でも、近隣にショッピングモールや、スーパーなどがあり公共交通機関への アクセスが良いなど購入につながるメリットがあると売れやすくなります。
また、工業地帯に近いと、資材置き場としての需要もあります。一都三県や、主要都市の再建築不可物件の場合、需要があるので売却価値も上がりやすくなります。

物件の状態と瑕疵

前回瑕疵担保責任についても解説しましたが、再建築不可物件が傾いていたり、シロアリの被害が大きいと再建築不可物件の売却に関しては致命的なものになります。再建築不可物件といわれる条件として、工事車両の通行道路が存在しないケースが多いです。そのため、傾きやシロアリの駆除工事車両が入れず、工事ができない可能性もあり、そのような物件は売却価値も大幅に安くなってしまうので、注意が必要です。
一方で、「この距離なら工事可能」「工事車両がギリギリ通行できる」といった場合は売却価値も下がりにくいでしょう。

有利な条件で売却を実現

再建築不可物件の売却をお考えの方であれば、再建築可能にすることで、通常物件と同じ扱いになりますので。有利な条件で売却を実現できるかもしれません。売却方法としては、「再築しない前提で売却する」「隣人に売却」「不足分の土地を足して建築可能にする」などさまざまな方法があります。時間や予算と相談しながら、自分に合った方法を選んでみてください。
少しでも早く・高く売りたいのであれば、一度買取専門業者に相談してみるものいいかもしれません。

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