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国外で所有している物件を売却するには

タックス・ヘイブンという言葉を知っていますか?
タックスヘイブンとは課税が完全に免除されたり、著しく軽減されたりしている国や地域のことで、租税回避地、低価税地域とも呼ばれます。
簡単に言えば租税回避というもので、裕福な人が利用しているものです。
一般市民には関係のないことかもしれませんが、多くの日本人が所有しているとされています。
特定の人のお話しにはなりますが、チェックしておくと何か役に立つかもしれませんね。

もともと海外にあった不動産を売ることになるのですから、その国の法律と基準に従って税金を算出する…といいたいところですが、実は日本のルールで税金が課せられるのです。不動産を所有している国と、日本のルール両方から所得税が課せられることになるのです。
上記の方法だと、二重課税になるのでは?と思われる方も多いはず。その通りです。このままでは二重課税になり具合が悪いので、調整するために、外国税額控除制度という処置が設けられます。

外国税額控除制度とは?

外国税額控除制度とは、海外で給与所得を得た場合に海外と自国の両方の税制に基づいて課税される「二重課税」を防ぐためのものです。
外国税額控除は日本と外国の2重課税を解消する目的で作られています。
ただし外国所得税の全額を控除できるわけではなく、以下限度額が設定されています。

外国税額控除の限度額=(①その年分の所得税額)×(②その年分の調整国外所得金額)÷(③その年分の所得総額)

①はその年に収める所得税になります。住宅控除や扶養控除によってそれぞれ収める税額が異なります。
②は外国で取得した所得の金額になります。多くの方は外国株の配当や売却益くらいかと思います。
③は所得総額になります。給与所得から給与所得控除を引いた金額です。

①はその年に収める所得税になります。住宅控除や扶養控除によりそれぞれ収める税額が異なります。
②は外国で取得した所得の金額になります。多くの方は外国株の配当や売却益くらいかと思います。
③は所得総額になります。給与所得から給与所得控除を引いた金額です。

海外不動産買売却の流れポイント

1.インターネットで売却価格を調査する

売却を依頼する前に自分自身で海外不動産市場に関する情報をチェックしましょう。
チラシや雑誌などでは海外不動産情報を得ることは難しいので、インターネットを活用するようにしましょう。

同じエリアで売り出されている物件よりも、自分の所有物件価格が高くならないように調査しておくなど、自分でも価格を把握しておくことが大切です。

2.海外不動産に強い専門家に依頼する

国内が強みの不動産と、海外に特化したエージェントが存在します。エージェントは会社組織であったり、個人で活動している場合もあったりするなど様々です。いずれにしても実績のあるエージェントを選ぶことが重要です。国内の不動産であれば、大手不動産や、地元密着型の不動産に任せるのが一般的ですが、海外の不動産となれば話は変わってきます。
海外の不動産市場にネットワークを持っていることはもちろん、海外情勢にも詳しいエージェントを選ぶことが大切です。

3.魅力的な物件に見えるように工夫する

海外にあるあなたの不動産を購入しようとしている人は日本人だけとは限りません。異なる文化を持つ人々が見て、不動産が魅力的に映るかどうかというのも売却する際には大切になってきます。

第一印象をアップさせるためにも。家具の配置を変えて空間を広々見せたりと、同じ条件でもひと手間で、売却につながる場合があるのです。

4.為替動向のチェック

海外の不動産の売却では為替差損益にも注意が必要です。海外不動産を売却すると、現地のお金で代金を受け取るため日本円に換金することになります。為替差損とは、日本円を外貨に換えて再び日本円に戻した時に、為替変動により最初の金額よりも得られる日本円が少なくなることです。
不動産の売買は金額が非常に大きいため、少しでも円高に振れていると大きな損失を被ることになります。その一方で円安に振れていればその分多くの日本円を受け取ることができます。

売却時期を見極めましょう

先ほどもご説明しましたが、時期によっては大きな損失をする可能性もあります。為替変動のチェックも必ず行うようにしましょう。海外不動産の売却は税金が安くなる期間だけ保有して行うのがおすすめですが、不動産市場の動向によっては早く手放したほうが良い場合もあります。ローンの金利負担と物件価格の上昇率を比較し、金利負担分の持ち出しが大きいようであれば、早期に売却することを検討してみても良いでしょう。

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