どうせ不動産を売るなら、できるだけ高く売りたいですよね。
思いの外高く売れ、利益が出たらそれはそのまま手元に入ってくるのでしょうか？実は不動産を売却して利益が出た場合には、「譲渡所得税」という税金を納めなければならないのです！不動産売却で得た利益にかかる税金は高額なので、不動産を売却する時には、支払う税金のシミュレーションをしておくことも大切です。
こちらでは譲渡所得税とはどういった税金なのか、いくらぐらいかかるのか、節税する方法について等、詳しくご紹介していきます。
そもそも譲渡所得税って何？
所有している物件や土地など、不動産を売却して得た利益のことを、「譲渡所得」といい、この譲渡所得には「所得税」と「住民税」（2037年の所得までは復興特別所得税も加算）が課せられます。このような不動産の譲渡にかかる税金を総称して一般的に「譲渡所得税」と呼んでいます。
不動産の売却にはどうしても入ってくるお金にばかり意識がいきがちですが、売却により得られた利益には税金がかかるのです。
どれぐらいかかるか、事前に計算しておきたいんだけど…
不動産売却の譲渡所得税は、給与所得などとは切り離してして税額を計算する「分離課税方式」で計算されます。
不動産売却の利益を所得ごとに決められた税率で個別に計算し、売却した翌年の確定申告で納税額を確定します。
計算式
譲渡所得税 ＝（譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額）× 税率
算出方法
譲渡所得税は、譲渡所得金額に税率をかけて計算します。
譲渡所得金額とは、譲渡収入金額（売却価格）から売却にかかった費用（譲渡費用）と物件を購入する時にかかった費用（取得費用）を引いた金額をいいます。特別控除額がある場合は、さらにそこから差し引きます。物件を売却した価格＝譲渡所得税ではないので、注意が必要です。
譲渡費用に含まれるものは？
土地や建物など不動産を売却するためにかかった費用を譲渡費用といいます。
維持管理費用や取得費とされるものは該当しません。売却にあたり直接かかった費用のみが譲渡費用に含まれます。
所得税基本通達33-7にてその範囲が定められていますが、判断が難しい場合にはプロにお任せするのがおすすめです。
仲介手数料
売買取引の成功報酬として不動産会社に支払う、仲介手数料も対象となります。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法により上限が定められていますが、細かい割合は各不動産会社によって異なります。
売買契約の印紙税
不動産を譲渡するときは、売買契約書を作成します。その契約書に貼る印紙にかかる税です。
印紙の金額は、不動産売買の契約書に記載されている金額に応じて変わります。
測量費用
土地の売買にあたり、確定測量図の作成が必要になることが多々あります。この時に発生した測量費用は、譲渡費用に該当します。
ただし、将来的に譲渡するかもしれないから事前に測量…といった場合には該当しません。
建物の取り壊し費用
土地の売買にあたり、建物の取り壊しが必要でその費用が売主負担出会った場合には、その費用を含めることができます。
ただし、取り壊しが譲渡よりかなり前に行われていた場合等、譲渡費用と認められないケースもあります。
譲渡所得税の税率は？
所有年数によって異なります
税率は、譲渡する不動産をどれだけの期間所有していたかによって変わってきます。
大きく分けて5年未満・5年以上にわけられ、所有していた期間が5年未満であれば「短期譲渡所得」、5年以上であれば「長期譲渡所得」となります。
かかってくる税率が大幅に変わるので、もし売却を考えている物件が5年目ぐらいであれば、タイミングの見極めが重要です。今すぐに譲渡しなければならないという理由がない限りは、「長期譲渡所得」として売却するほうが税金を抑えることができるので、所有年数が5年以上になったタイミングでの売却がおすすめです。
所有年数を数える基準はどこ？
ついつい売却する日…と考えてしまいがちですが、実は所有期間は「売却した年の1月1日」からのカウントとなります。
そのため、購入して5年目の不動産は「短期譲渡所得」、購入して6年目からが「長期譲渡所得」の扱いになるのです。
万が一起算日を間違えて計算してしまうと、長期譲渡と思って売却したのに実は短期譲渡で多額の税金をかけられてしまった…なんて事になりかねません。
なお、相続した不動産を売却する場合には、被相続人が取得した日からのカウントになります。例えば、両親から相続した不動産を相続日から2年後に売却しても、両親が不動産を取得したのが相続日の4年前だったということであれば、所有期間は5年以上＝長期譲渡と判断されるのです。
税金の控除とかってないの？
一般的に不動産の譲渡所得には高額な税金が課せられますが、一定の条件を満たせば減税・還付等される特例が用意されています。
これを知らずにいると譲渡所得税の納付の時に損をしてしまう可能性もあるので、ご自身が当てはまるかどうか、しっかり確認しましょう。
マイホームの3,000万円特別控除
マイホームの譲渡にあたり、一番よく利用されているのがこの特別控除です。これは文字通り、マイホームを売却した時の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからないという特別控除なのです。
マイホームの長期譲渡所得の軽減税率
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、軽減税率を適用することができます。この特例は、上記のマイホームの3,000万円特別控除と併用することが可能です！3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得（売却益）が出ている場合に適用することで、更に節税することができます。
マイホームの買換え特例
マイホームの所有期間が10年を超えていて一定の要件に該当する場合は、買換え特例の適用を受けることができます。これは、将来買換えたマイホームを譲渡したときまで、譲渡所得に対する課税が繰り延べられる特例です。非課税となるわけではないのでご注意ください。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この控除は、マイホームを譲渡して損失が出た場合に少しでも損失を軽減するための制度です。
一定の要件を満たしていれば、所得税や住民税を計算する際に他の所得と相殺したり、引ききれなかった損失額は3年間繰越して控除できます。
その他にも様々な特例が
- 相続税の取得費への加算の特例
- 収用等により不動産を売却したときの5,000万円特別控除
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税繰延べ
- 特定土地区画整理事業等のために土地等を売却した場合の2,000万円特別控除
- 特定住宅地造成事業等のために土地等を売却した場合の1,500万円特別控除
- 農地保有の合理化等のために土地等を売却した場合の800万円特別控除
- 固定資産税の交換の特例による課税繰延べ
- 空き家の3,000万円特別控除
不動産を譲渡する際には、ご自身がどの様な特例が受けられるのか、複数の特例を使うことはできるのか、複数の中から選択する場合はどれが得なのかを把握しておくことが大切です。これらの特例をうまく選択・活用してください。
不動産買取大阪にお任せください
譲渡所得についてのご相談や、「どの控除を使うのが一番お得なの？」といったご質問など、私たちに何でもお聞かせください！
地元出身のスタッフがお客様第一に、納得していただくご提案をさせていただきます。
買取時の契約について不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。
まずはお問い合わせフォーム、お電話にてお問い合わせください。その際に簡単なヒアリングをさせていただきます。
ご来店もしくは訪問させていただき、売却までの流れ、売却時にかかる費用などをご説明させていただきます。
流れと売却に必要な情報の整理が出来次第、査定へと移ります。
物件の広さや間取り、築年数などに加え、自宅周りの環境、設備だけでなく、所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権、建築基準法、都市計画法なども調査した上で査定にすすみます。
まずは下記よりお問い合わせください！
