数十年前に投資用として購入した物件を今も持ち続けている方も多いはず。投資用に購入したマンションは売却した方がいいのか？正しく売るタイミングはあるのか？疑問に思われている方も多いはずです。
今回はマンション売却についてポイントも併せて解説していきます。
投資用マンションと居住用マンションとは違う
居住用マンションは、自分や家族が生活するために所有しているものになりますので、基本的に手放すときは新しい場所に引っ越しをするときになります。
一方投資用マンションは、自分や家族が生活するためではなく誰かに物件を貸し出すことで利益を得ることです。
マンションと一言で言いますが、種類があることを頭の片隅に入れておいてください。
投資用マンションを売却したい。誤った考え方
売却するときはできるだけ高く、「買ったときより高く売れるから売りたい」と思われる方も多いのではないでしょうか。購入時と売却価格の差を比較することは一つの基準になりますが、決して賢明な判断とは言えません。この考え方になってしまうと、『購入時の価格＞売却価格』になった場合「売却しない方がいいのでは」という考えになってしまいます。
しかし、物件というのは大半が『購入時の価格＞売却価格』となるのです。購入時の価額と比べるのはシンプルでわかりやすくはありますが、判断基準としてはあまり優れていません。
正しい物件売却の考え方
まず気にしていただきたいのが、『時間』です。お金の価値というものは、時代によって時間によって変わってきます。今の1,000円と10年後の1,000円では価値が異なりまよね。
『物価が変わらなければ、お金の価値は変わらない』と思われるかもしれませんが、現代社会では物価が上昇を続け家計を圧迫しているというニュースも飛び交っています。いつ物価が変動するかもわかりませんし、物価が変わればお金の価値も変わってきます。
次では、投資用マンションを売却するタイミングについて説明していきます。
投資用マンションを売却する際のポイント
売却を決めたとしても、投資のために保有しているマンションなので、少しでも高額で売却したいですよね。
売却する際の適したタイミングについて解説していきます。
- 大規模な修繕工事前のタイミング
- 空室でないタイミング
- 路線価が上昇している時
- 春・秋などの引っ越しシーズン前
一部詳しく解説していきましょう。
投資用マンションは通常、10年～20年に1回のペースで大規模な修繕工事を行います。具体的には、外壁塗装や鉄部塗装・マンションの排水管工事などが修繕工事としてあげられます。
主にマンションの性能を維持し、老朽化を防止するために行われるものです。上記の工事を行うために、投資用マンションには『修繕積立金』という費用が課せられていますが、この修繕積立金は築10年あるいは築15年のタイミングで値上がりすることが多いのです。
また、その値上がりも物件の規模・築年数によりますが、負担額が大きくなるといわれています。ワンルームマンションの場合はマンションのオーナーの合意が得られず、大規模修繕工事が行えないケースも出てきます。そうなると、必要な修繕工事ができずに資産価値が低迷していくのです。
そのため、大規模修繕工事前のタイミングで売却の相談に来られるお客様が多いのです。
投資用マンションを売却するタイミングとして入居者がいる状態で売却するのもおすすめです。入居者がいる状態で売却することを『オーナーチェンジ』といい、その物件のことを『オーナーチェンジ物件』と言います。オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態のため、入居者募集の手間やコストが抑えられ、買主はすぐに家賃収入を得ることができます。当面は家賃収入があるので投資計画もたてやすいのです。
ただし、オーナーチェンジ物件は買主が物件の状態を直接内覧することができないため、空室の場合より売却価格が安くなることがあります。とはいえ、「早急に売却をして現金化したい」という方には入居者がいる状態で売却するのをおすすめします。
路線価とは土地の公的価値の一つで年に１回国税庁が発表しているものです。国税庁の公式サイトで確認することができます。公示価格は不動産の相場を考える上で重要な指標であり、土地の評価を出しているものになるので、路線価が上がっているときは相場より高く売却することができる可能性があります。
同時に投資用マンションも売り時だといえます。よくチェックして売却時期を見極めてください。
不動産会社の繁忙期は物件の種類によりさまざまですが、転勤や新入学がある春・秋シーズンと言われています。需要があり、高額でも売れやすい時期と言われています。春の場合は１月～2月、秋の場合は9月頃がベストタイミングです。
売却する際には時期も要チェックしておきましょう。
売却前におさらいを
投資用マンションを売却するということは今まであった家賃収入がなくなり、利益がなくなってしまうということです。
売却後の収入の見込みも整理し、生活費の見直しをしてください。
築年数に合わせて物件価値も当然下がっていきます。昔投資用に購入した物件をお持ちの方で売却をお考えの方は、早めに売却されることをおすすめします。
今の所有している投資用マンションの相場と築年数を確認し、適切なタイミングで売却をしてみてください。
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