不動産を売買するにおいて、様々な『価格』があるのはご存知でしょうか？
前回の記事でもお伝えしたように、『相場価格』『売却価格』など種類が多く初めて不動産売買をする方はわからないことがあるのではないでしょうか？
今回はその中から『査定価格』と『成約価格』についてお話していきたいと思います。
これから不動産を売却する方も、検討中の方もぜひ一度ご覧ください。
少しでも参考になれば幸いです。
まず、査定価格とは何かご説明していきたいと思います。
査定価格とは
査定価格とは、不動産会社が客観的に物件を評価し『いくらで売れるか』を示す価格のことを言います。
売主は一軒家やマンションを売却する際に『売り出し価格』を決める必要があります。
気持ちとしては高く売りたいと考えていらっしゃるかと思いますが、価格設定が高いとなかなか売れない可能性があります。
そこで参考になるのが、不動産会社が提示する『査定価格』です。
査定価格を元に、売り出し価格を決めていくと相場にあった価格を提示することができ、早い売却に繋がります。
査定価格の調査方法
不動産会社に査定を依頼したものの、どうやって決めているのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
査定価格を決めるのには方法がいくつかあります。順に説明していきます。
机上査定（簡易査定）
マンションや一戸建ての不動産情報をもとに簡易的に価格を査定する方法です。簡易査定とも呼ばれています。
実際に不動産をみて価格を査定するのではなく、さまざまな条件や物件をもとに算出します。
不動産会社が行う机上査定は、基本的に無料です。インターネットでよく見かける『一括査定』も机上査定に含まれます。
必要な情報は物件の住所や間取り・面積・築年数などです。提出した物件の情報を以下のようなデータと比較し、査定価格を算出します。
- 物件の立地
- 類似するほかの物件の過去の売買記録
- 周辺にある物件の現在の売り出し状況
- 周辺エリアの相場価格帯
- 市場動向
訪問査定（現地調査）
不動産会社の担当者が直接足を運び、実際の売買する物件を見てデータではわからない建物の老朽状態や、傷などを把握し価格を査定する方法です。
実際に物件を調査する際に検討する項目は以下の通りです。
- 敷地の状態
- 面している道路幅
- 近隣の環境
- インフラの状態
- 建物の状態
- 設備の状態
- 管理の状態 など
上記の情報を知るためには、登記簿謄本や建物の図面、敷地の測量図などの書類が必要です。
訪問査定は、物件の細かい情報を調査するため机上査定より、精度の高い査定価格を算出することができます。
その分、机上査定より訪問査定の方が時間と手間がかかります。
また、複数の不動産会社に訪問査定をお願いする場合、査定対象の物件の土地に詳しく、地域に根ざしている不動産会社を選ぶことをおすすめします。
不動産会社によって得意な分野・エリアがありますので複数の会社に依頼する場合は、どこの査定価格が最も妥当なのかを比較して検討しましょう。
土地査定シミュレーション
インターネットが普及し、携帯やパソコンで不動産情報サイトから匿名で土地の査定価格をシミュレーションできる方法です。
個人情報を入力しなくても査定することができます。近年ではシミュレーションアプリが開発され気軽に査定をすることができます。
不動産鑑定士
不動産鑑定士による査定は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づき、客観的な視点から不動産価値を評価する専門性の高い査定方法です。
どの査定方法よりも信憑性が高いのが特徴です。理由としては、国家資格である不動産鑑定士の試験に合格し、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士が査定するためです。
ただし、不動産鑑定士による査定には費用がかかりますので依頼する際は、事前に確認してから問い合わせをするようにしましょう。
査定価格の算出方法
不動産の査定額を算出する方法として大きく3つがあげられます。それぞれご紹介していきます。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、過去に売買された似たような物件の取引情報を集め、対象の売買物件の査定額を算出する方法です。不動産業界では全国の物件データベースがありますので、過去の売買事例はすぐに調べることができます。査定サイトなどでの簡易査定はほとんどこの取引事例比較法を用いて査定を行っています。下記の項目を考慮して決定されます。
・【事情補正】
離婚や転勤で売却を急いでいるケースの場合は、取引価格が相場よりも低くなりがちです。このような取引事例をできるだけ排除して査定します。
・【時点修正】
時点修正は、過去の取引事例を参考にする際に、その時期の取引相場を考慮して、現在の相場に合うように価格を修正することです。
・【地域要因】
特定の地域だけが、周辺エリアと異なる環境になっていないかを確認します。一部のエリアだけが、道路が渋滞になっていたり、騒音があったり、治安に問題があったりなど、地域の格差を考慮して査定します。
・【個別的要因】
対象となる不動産の個別の違いを考慮して査定します。リフォームの有無や耐震性などがこれに該当します。
原価法
原価法は、「現在建っているものを壊し同じ建物を再建築する、あるいは同じような土地を造成したら、どれくらいかかるのか」という観点で算出する方法です。この方法はおもに戸建てに使用されることが多い傾向にあります。再度取得するのに必要な費用（再調達原価）を算出します。次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引いて（減価修正）を行います。
収益還元法
収益還元法は、「対象とする不動産が将来どのくらいの利益を生み出すか」をもとに査定価格を算出する方法です。
こちらは、主にアパートや賃貸マンションなどの収益物件の査定に使われます。
収益還元法には、1年間で対象の不動産から得られる純利益を不動産の収益性（還元利回り）で割る「直接還元法」と、対象物件が将来的に生み出す利益を現在の価格に変換する「DCF法」の2種類があります。直接還元法のほうが簡易的で、不動産業界で広く使われている手法です。
成約価格について
成約価格とは、土地や建物などの不動産売買において、売主と買主が最終的に合意して決めた契約時の価格のことで、「取引価格」ということもあります。
不動産広告などに記載されている販売価格はあくまで売主側の希望価格にすぎません。
中古物件などでは、値引き交渉などにより希望価格と成約価格に差が出るケースが多々あります。
したがって、買主としては売出価格を見ても値引き交渉を行う余地は十分にあるということです。
当初設定された価格から成約価格が大きく変化することは稀なので、販売価格や売出し価格は目安として参考にしたほうがいいでしょう。
また、売買契約が成立した物件を『成約済物件』とされ、不動産取引では、買主・売主両者の売買契約書への記名押印、および買主から売主へ手付金が支払われることで売買契約が成立します。 『成約済』の場合は売買契約が成立しているため、原則的に不動産会社による営業活動は終了している状態です。
まとめ
今回は『査定価格』と『成約価格』についてご紹介してきました。
査定価格を算出するには様々な方法があるのがわかりましたね。
これから不動産を売却しようとお考えの方へ少しでも参考になれば幸いです。
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