「相続したど今後利用する予定がない」「相続財産が不動産しかないので現金化して相続人で分けたい」等不動産相続後、住まずに売却を検討されている方も多くいらっしゃいます。
実際に不動産を使用する・しないに関わらず売却する場合一度相続登記をする必要があります。詳しくわからない。とお困りの方もいらっしゃるでしょう。「なぜ、相続登記をする必要があるのか？」疑問に思われている方も多いでしょう。
今回が相続登記について、なぜ相続登記をしないと売却できないのか。理由も含めてご説明していきます。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった時にその土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）に変更する手続きのことを指します。実は相続登記をしなくても、自宅であればその建物に住み続けていること、賃貸物件であれば適切に管理されていれば、特に問題になることはありません。
相続登記をしなくても問題ないかと思いがちですが、実際に不動産売却をする際に不都合が生じることがあります。
不動産売却をするためには、相続登記は必須
相続した不動産を、相続登記せずに売却することはできません。登記は権利変動を正確に記載しなければいけません。
相続登記をしなければいけない理由として2つあげられます。
- 民法による決まり
- 不動産登記は実態に即した形になっている必要がある
民法177条には、不動産に関する権利は登記していなければ第三者に対して主張（対抗）できない。と定められています。つまり、相続人が相続不動産を売却するには、自分たち相続人が相続不動産の所有者であることを売買の関係者に主張するために、登記上の名義人である必要があるのです。
被相続人から買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。つまり、相続登記は必須になるのです。
相続した不動産を売却するときの流れ
相続した不動産を売却するときの流れは以下のようになります。
誰がどの割合で遺産を引き継ぐのか、遺産の分け方について遺言によって指定されている場合はそれに従って分けますが、遺言がない場合相続人全員で遺産の分け方について話し合いをする必要があります。これを『遺産分割協議』といいます。遺産分割協議は相続人全員が合意しなければ無効になります。
遺産分割協議がまとまったら、『遺産分割協議書』という書面に話し合いの内容をまとめます。
また、不動産を売却する場合、不動産の売却代金を相続人動詞で分け合うという遺産分割方法もあります。これを『換価分割』と言います。換価分割をする場合遺産分割協議書に記載しておく必要がありますので協議書を作成する際は注意が必要です。
不動産の名義人を誰にするか決めたら、相続登記を法務局へ提出・申請します。
相続登記は、申請時に提出する書類に不備がなければ、申請から1週間ほどで完了します。
仲介会社に依頼する・不動産買取で直接買い取ってもらう・買主を探す等売却方法はさまざまですので自分に合った売却方法を探してください。
売却契約を締結し、不動産を引き渡して所有権移転登記を行います。
相続登記には以下の書類が必要です
- 遺産分割協議書（原本）
- 続人全員の印鑑証明書（原本）
- 被相続人の戸籍及び除籍の謄本
- 被相続人の住民票（除票）の写し
- 相続人全員の現在戸籍の謄本（抄本）
- 遺産分割協議によって不動産を相続する相続人の住民票の写し
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
相続登記には時間がかかることがある
相続した物件を売りに出しても、すぐに買い手が見つかるかわからないと、買い手がついてから相続登記をしようと考える方もいらっしゃいます。しかし、買い手が見つかってからでは遅いのです。
買主が見つかってから相続登記をしようとしても時間がかかり、すぐに手続きできないケースがあります。
相続登記を行うには、戸籍謄本一式をそろえておかなければいけません。相続人が多い場合、戸籍謄本を取得するだけでも何ヵ月と時間を要してしまうことがあります。こうした相続人の同意を得ようと知ると、スムーズに手続きが進まない可能性があります。
売却するかどうかに関係なく相続登記は早めに行う
相続登記には期限も法律上の決まりもありません。相続した不動産を売却する予定がなければ相続登記をそのまま放置していまいがちです。
相続登記の手続きは時間が経てば経つほど複雑になってきます。相続から何年も経ってしまうと必要な書類が揃わなかったり、次の相続が発生してしまう可能性があり手続きや時間・費用がかかってしまいます。
相続登記はいつか必ずしなければならないものと認識しておき、不動産の相続があったときには、速やかに手続きしておきましょう。相続登記に時間が掛かると、売買契約が締結できません。
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