みなさんがお住まいの建物に面している道は公道か私道かどちらかご存知ですか？
私道に接地している物件を売却する際は「通行・堀削承諾書」の有無によって売却価格も大幅に前後します。前面道路が私道の場合、不動産を売却する際には注意が必要です。
普段問題なく通行していた道なのに。と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産取引ではよくある話なのです。
公道と私道の違いから、私道の通行・掘削承諾書の必要性まで詳しく話をしていきたいと思います。
公道
公道とは国や、各地方自治体が所有している道のことを指します。
誰でも通行することができ、道の舗装や清掃も国や各地方自治体が行います。
道路が陥没した際には復旧工事も行います。
私道
私道とは個人や法人などが所有している道をいいます。所有者は通行の制限をかけることが可能です。
道の舗装や工事については所有者が全ての責任を負い、費用も負担します。
通行・堀削承諾書とは
私道の通行・掘削承諾書とは、私道の所有者が、該当する道路における次の行為について承諾をしたことを示す書面のことです。
- ガス管、上下水道管の埋設及び引き込み工事を行なうこと
- 人や車両が無償で通行したり使用したりすること
上記の書面は第三者に対しても有効となりますので、売り主が得たものは買い主に対しても有効になります。
私道で発生しがちなトラブル
私道に接した不動産を売買や建築などをするときは、事前に私道所有者から通行承諾などを得ておく必要があります。
事前に許可を得ておかなければトラブルに発展する恐れがありますので注意しましょう。
建築工事が出来なくなる
私道所有者から許可を得ず建築行為を行うと（工事車両の通行や、私道の掘削など）私道所有者から工事の差し止めを受けるなどとトラブルが発生するケースがあります。
建築会社からも私道の通行掘削承諾を得ていないといった場合は、工事をしてもらえないというケースも。
また、水道・ガスなどの工事も行うことができずインフラが開通できないなんてことも。
工事に伴う通行や掘削等につき、原則として私道所有者の通行許可を得る必要があります。
所有者が私道の通行を妨げている
私道上にバリケードを設置したり、車を停めたりとわざと通行させないようにすることもあります。
これまで普通に通行できていたのに、突然通行できなくなったなんてケースもよく耳にします。
私道は基本的に個人や法人が管理しているものになるので、権利を自由に使用することができ、誰に通行を認めるかなども決めることができます。
その権利を利用して、許可を出す条件として金銭を要求してくるケースや、工事の騒音を理由に工事を拒否するというケースもあります。
所有者の承諾のないまま工事を行うことが法律上可能な場合がありますが、できれば所有者とのトラブルは避けたいですよね。
そのため、マイホームを購入する際は、私道に関するトラブルが発生するリスクがないかどうか確認する必要があります。
私道に関するトラブルは警察の管轄外
私道に関しては公道ではないため、道路交通法が適応されません。
道路交通法の適応対象は以下の通りです。
- 道路法に規定する道路
- 道路運送法に規定する自動車道
- 一般の交通の用に供するその他の場所
上記は「公道」のみ対象であり、一般の通行用として扱われない私道は対象外なのです。
例えば私道に所有者の車が停まっていて通行できないといったトラブルに関しても、この場合駐車違反にはならず取り締まることができないのです。
私道に関するトラブルは当事者同士で解決を
私道でのトラブルは「私道を自由に管理できる所有者」と「私道を通行する利益を有する通行人」との間で生じる権利の衝突です。
民事上の問題になりますので、警察の介入は基本的にはないと考えておきましょう。
しかし、私道のトラブルに関して暴力を振るわれた・脅された場合はすぐに警察に相談しましょう。
私道に接する不動産を購入する際の注意点
トラブルの発生履歴があるか
私道に接する物件を購入する際は、トラブル発生の履歴についても把握しておかなければいけません。
購入しようとしている物件が接地している私道に関して、過去にトラブルがなかったか・または現在進行系でトラブルになっていないか。
トラブルになっているのを告知しなければ、売り主に責任が問われるため事実を伝えてくれるはずです。
もちろん、これは売買を仲介する不動産会社も同じで、買主にトラブルの事実を知らせなかった場合、重要事項の不告知、不実告知等の重い責任を負う形となります。
しかしながら買い主側も、現状を理解しトラブルがあるのであれば解決しなければいけませんので、積極的に話を聞くようにしましょう。
金銭の負担があるかどうか
私道の維持・工事・管理費に関しては関係者全員で負担するのが原則とされていますが、マンションの管理費のように毎月引き落とされるといった決まりが必ずしもあるわけではありません。
費用はその都度徴収するといった形を取る方が多いとされています。
一部の私道では通行料、通行承諾料、道路分担金、整備協力金などの名目で、特定の人に対して一定の金銭の支払いが必要になる場合もあります。
これらの負担についてもしっかりと確認しておくことが欠かせません。
私道を使用していればお互い様であり、高額な承諾料を求める人はいないでしょうが、稀に使用していないのにも関わらず高額な金銭を要求してくるケースもあるようなので、過去に請求された事例がないか事前に把握しておきましょう。
現地を十分に把握する
先程もご紹介した通り、私道の維持・工事・管理費に関しては関係者全員で負担するのが規則です。
現地で私道の状態を確認したとき、十分に整備されていない・舗装があちこち損傷したままで放置されている・雨上がりには大きな水たまりができている・側溝が詰まったままになっているなどの問題点があれば、住民同士の話し合いや協調ができていないことも可能性として考えなければなりません。
このような世帯があると、緊急車両の侵入などが妨げられ、トラブルが生じやすくなります。
また、その私道に面する並びの家の車庫についても確認しておきましょう。
「どの家にも車庫がない」という場合には、何らかの取り決めで車両の進入が制限されていることもあります。
さらに「私有地につき通行禁止」といった看板を立てている場合もあります。
その際はなぜ看板を立てているのか、意図をしっかり確認するようにしましょう。
売却がしずらいケースも
私道負担付きの不動産は、私道の管理や整備が必要になるほか、周辺住民との人付き合い・交渉も不可欠になってくるため、あまり人気がありません。
特に、一切道路と接していない無道路地は、他人所有の土地を買い取って私道にしたり、通行料を払って私道の利用を認めてもらったりする必要があるので管理も大変です。
将来的に土地や建物を売却する予定が少しでもあるなら、売りやすい不動産を選んだ方が良いでしょう。
事前に確認しておきましょう
私道に接した土地・不動産を購入する際の注意点・ポイントについて解説してきましたが、いかがでしたか？
公道に接している土地と比べて、少し複雑な問題が多いことがわかります。
私道に接した土地は価格も安く魅力的に感じるかもしれません。
しかし私道の整備も維持費も基本的には所有者負担ですし、同じ広さの土地に比べて自由に使える面積が狭く、家のサイズも小さくなるなどデメリットも多いです。
私道を公道と思い込んでいた不動産購入者が私道を巡って所有者と対立してしまったというケースも少なくありません。
トラブルになる前に、土地や建物を購入しようとお考えの方は、接地している道が公道なのか、私道なのかを事前に把握しておくことをおすすめします。
その他疑問点がある方は不動産会社にご相談ください。
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