訳あり物件と聞くと、どういった物件をイメージされますか？事件や事故が起こった・近くにお墓があるなど、所謂怖い物件を想像される方が多いのではないでしょうか。
実は訳あり物件には、そういった怖い物件以外にも様々な種類があるのです！
物件を売却する時にその物件が訳あり物件に該当するという事を把握していないと、損をしてしまったり、トラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
こちらでは、今手放そうと思っている物件が訳あり物件なのかそうでないのか判断する方法や、訳あり物件を売却するときのポイントについてご説明します。
どういう物件が訳あり物件に該当するの？
いわゆる訳あり物件は瑕疵物件（かしぶっけん）といい、瑕疵とは欠陥の意味を持ちます。
瑕疵物件は、通常備えるべき品質や性能が欠けているなど物理的や法律的な欠陥がある物件を指し、大きく3つに分けることができます。
法的瑕疵物件
法律的瑕疵は、法的な問題を抱えている物件を指します。
建築基準法における安全基準や接道義務などの基準を満たしていない物件や、消防法における防火設備の設置基準を満たしていない物件などが該当します。
旧建築基準法で建てられた中古物件や、昔からある古い古民家などは、これに該当する可能性があります。
古い実家を相続したので売却を検討している方や、築年数がわからないほど昔に建てられた物件は注意が必要です。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵は、その場所で過去に起きた出来事などにより嫌悪感を持たれてしまう物件を指します。
過去に事件や事故があった物件（事故物件）や、近くで大きな交通事故があったり、近くに嫌悪施設（刑務所など）がある場合が該当します。
自殺や事故があったり近くに葬儀場があると、直接的に何か被害を受けるわけでなくても、なんとなく嫌な気持ちになるという方がほとんどではないでしょうか。そういった理由で購入・入居をを嫌がられても仕方がないと判断されるような「心理的な欠陥」がある事から、心理的瑕疵物件と呼ばれています。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵は他の2つとは異なり、物件自体ではなくその物件を取り巻く環境に問題がある場合に該当します。
繁華街がある（＝騒音問題）、電車やトラックがよく通る（＝振動問題）、高層マンションがある（＝日照・眺望の阻害）など、環境的瑕疵にあたる問題には様々なケースがあります。また、周辺に空き地や駐車場がある場合は要注意です。今は環境的瑕疵になるような物がなくても、話を進めている間に空き地に高層マンションが立つ事が決まり、環境的瑕疵物件に該当することになってしまう場合もあります。
訳あり物件って売れないの？
売れないわけではありませんが、なかなか買い手がつきにくい事がほとんどです。
買い手がつきにくいとどうしても売却価格を下げていくことになるので、相場より安い売却価格になってしまいます。
また、どの程度安くなってしまうかも、その瑕疵内容によって変わってきます。
物件を売るにあたって、買取と仲介の2パターンの方法があります。訳あり物件の場合は、「買取」がおすすめです。
短期間で確実に売却できる・契約不適合責任免責（＝売買後の保証責任を免除する）になることが多い・売却中であることを周りに知られずに済むなど、多くのメリットがあります。
訳あり物件という事を伝えないで売ってもいいの？
どういった理由から訳あり物件になるのか、必ず説明する必要があります。
出来るだけ早く手放したいと考えている方がほとんどかと思いますが、だからといって訳あり物件という事を黙って売却しては絶対にいけません。
不動産売買を行う際、購入や賃貸などの契約に影響すると考えられる重要な事柄については必ず告知しなければならない義務（告知義務）があります。
告知すべき重要事項については宅地建物取引業で定められています。
心理的瑕疵においては国交省より事故物件のガイドライン案は公表されましたが、法律レベルではまだ明確化されていません。だからといって、これくらい大丈夫と思っていた事が理由となり、買主がその事実に嫌悪感を抱いたら？説明なく購入に至った場合、買主は売買契約を解除したり、損害賠償を請求したりすることができます。「何が購入に重要な影響を及ぼす事になるのか」を買主の立場立って判断する必要があるのです。
何より、そんな大事な事を黙って売ろうとする人を、不動産会社や買主は信頼して取引できるでしょうか。
訳あり物件を売却するポイント
訳あり物件を売るなら、とりあえず大手の不動産会社に申し込めば高く売れる！というわけではありません。
少しでも高く安心して売却するために、押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。
複数の買取業者に査定依頼をする
複数の業者に査定依頼をとる事（＝相見積もり）は非常に大切な事です。
手間はかかってしまいますが、査定額の妥当さや各社の考え方など知る事で、どこに依頼するかを判断する材料になります。
また、相見積もりをとって他社と比較する事により「不当な見積もり」に気づく事ができ、悪徳業者から身を守る事にも繋がります。
信頼して契約できる不動産会社を見つける
相見積もりをとるという事は、必然的に各社の営業マンを比較する事にもなります。
質問に対して素早く連絡をくれるか、親身に話を聞いてくれるかなどをしっかりと比較しましょう。
不動産の売却には、大きなお金が動きます。安心して売却するためには、信頼して契約できる営業マンを見つける事が大切です。
物件がある地域に詳しい不動産会社を選ぶ
「とりあえず大手に頼めば安心！」と思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、大手不動産会社は訳あり物件の取引にはあまり積極的ではありません。そのため、地域特性に精通している地元の不動産会社に任せた方が、スムーズに取引が完了する事も多々あります。
物件のあるエリアに絞り込み、豊富な実績を持っている地域密着型の業者に相談するのがおすすめです。
不動産買取大阪にお任せください
訳あり物件の売却についてのご相談や、「これは訳あり物件に該当するの？」といった質問など、なんでも私たちに何でもお聞かせください！
地元出身のスタッフがお客様第一に、納得していただくご提案をさせていただきます。
売却時の契約について不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。
まずはお問い合わせフォーム、お電話にてお問い合わせください。その際に簡単なヒアリングをさせていただきます。
ご来店もしくは訪問させていただき、売却までの流れ、売却時にかかる費用などをご説明させていただきます。
流れと売却に必要な情報の整理が出来次第、査定へと移ります。
物件の広さや間取り、築年数などに加え、自宅周りの環境、設備だけでなく、所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権、建築基準法、都市計画法なども調査した上で査定にすすみます。
まずは下記よりお問い合わせください！
