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認知症の親の不動産を売却する方法は?売買トラブルを防ぐ後見制度を紹介

近年、高齢化が進み「超高齢化社会」と言われている日本では65歳以上の5.4人に1人が認知症患者だと言われています。
高齢者の人口に対し、約20%の方が認知症と診断されているのです。
もしご自身の親御様が認知症になってしまい、介護費用が必要になってしまったら。認知症の介護は簡単ではありません。介護のため家のリフォームや、介護サービスの利用、介護用品の購入などお金がかかります。
そのため手持ちの不動産を売却してどうにか金銭面をやりくりしようとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、所有者が認知症になってしまった場合、不動産の売却ができないケースがあるのです。
皆さんは「成年後見制度」をご存知ですか?不動産の売却にぜひ活用してみてください。
後見制度とはなにか?後見制度で後見人になれる人は?
今回は成年後見制度について詳しく解説していきます。

認知症には様々な症状がありますが、主に記憶障害・失語・失行・失認・実行機能(段取り)障害などの支障が生じます。
記憶障害に関しては、新しいことが覚えられない・過去の記憶が思い出せないなどといった症状が現れます。
基本的には親が認知症になった場合、親名義の不動産は親自身で売却することができません。なぜなら、認知症の方は「売却判断能力がない」とみなされるからです。
そして、判断能力が無い方が締結した売買契約は当然に無効となります。
判断能力の有無は下記のように判断します。

主に判断は裁判所が行います。

認知症で売買は無効になるケースが多い

不動産の売却は法律行為の一つです。
不動産の所有者が認知症となり、意思能力がない、または疑わしいということになれば、不動産の売却によってどのような結果となるのか、十分に理解することができないため、不動産の売却はできません。

家族が代理人にはなれないの?

不動産を売却できるのは、その不動産を所有している方のみです。
たとえ家族・親族であっても所有者でない不動産に関しては所有者の同意が必要になるのです。
また、認知症などの理由で判断能力がない場合、同意を与えることも不可能になります。
そのため家族が勝手に意思を汲み取って不動産を売却することはできません。

不動産トラブル

認知症の親に物件を契約させる

親が認知症により正確な判断ができなくなってしまったからといって、子供が不動産や貯金を勝手に処分してはいけません。
認知症の介護には、広い居住スペースや手すり・バリアフリーの機能がある物件が魅力的に感じますよね。
しかし、認知症の親に物件を買わせることはできません。認知能力がないと判断され、契約が無効になってしまうのです。
また、認知症の親の資産を元手にした物件の購入やリフォームは避けましょう。
介護のためのリフォームに関しての物件購入は、兄弟や親族と相談してから購入することをおすすめします。

介護費用のための不動産売却を認めてもらえない

認知症になった場合、介護施設に入居するために費用がかかったり、自宅介護を行うにしても費用がかかります。
介護施設の入居費用や自宅で使うベッドやおむつなどもタダではありせん。
介護費用のために勝手に不動産売却をするのはトラブル発生の元です。兄弟を代表して介護にあたっているケースでも、兄弟や親族が親の介護をした方の方針を認めてくれるとは限らないからです。
やむおえず売却をお考えの方は、遺産相続の対象となる親族の許可を得てから売却しましょう。

認知症の親に代わって不動産を売却したい!方法はある?

所有者でない場合は不動産の売却ができないこと知らない方も多いのではないでしょうか。
実際に売却するにはどうしたらいいのか?
「成年後見制度」という制度で不動産を売却するという方法があります。
下記で詳しく見ていきましょう。

成年後見制度とは?

認知症の方は判断能力が低下していることから詐欺などの標的にされやすい傾向にあります。
悪意を持った人たちに狙われ、脅迫や詐欺被害にあい財産を奪われてしまうといったケースも少なくありません。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方の財産管理や、生活に必要な契約代理を行うことで支援する制度です。
この制度は社会的にも非常に重要な役割をしているのです。
成年後見制度は法定後見制度と、任意後見制度の2つに分類されます。

法定後見制度
任意後見制度
利用できる人
すでに判断能力が不十分な場合
将来、判断能力が不十分になった場合に備える
成年後見人を選ぶのは
家庭裁判所が決定
本人の意思で決定
効力発生のタイミング
「家庭裁判所の申立後、審判が確定した時」に効力が発生する
「本人の判断力が不十分になった時」効力が発生する
種類
後見:判断能力欠けている
補佐:判断能力が著しく不十分
補助:判断能力が不十分

成年後見人になれる人は?

成年後見人になれる人は、家庭裁判所が専任します。親族でもなれますので、特別な資格は必要ありません。弁護士や司法書士・社会福祉士など専門家が選任されることもあります。しかし、下記の場合は成年後見人になる資格がありません。

法定後見人ができること

法定後見人は本人に代わって次のことが行なえます。

法定後見人は、本人の代わりに財産管理や契約などの法律行為を行います。
法定後見人が本人のために契約行為を行うと本人同様の効力が発生します。
例えば、不動産売却により本人が介護施設に入居する資金を得る場合は、本人の利益になるため認められることがあります。
不動産が老朽化し維持費がかかる場合も正当な理由として認められます。
ただし、本人が居住している不動産を売却することは、本人にとっての財産を売ることになるので法定後見人の一存では売却することができません。家庭裁判所での許可が必要になります。
裁判所の許可を得ないで居住用の不動産を売買契約を結んだ場合はその契約は無効になります。
居住用不動産には、認知症の本人が現在居住している家だけでなく、病院から退院後に住む予定の家なども含みます。
また、一般的市場価格よりもずっと安く売ってしまうなど、不利なことはできません。
使い道だけでなく、売却金額にも注意しましょう。

成年後見制度のメリット

判断能力がない、あるいは疑わしい場合でも不動産を売却できる

後見人になることで、所有者の代わりに不動産の売却が可能になります。

契約の取り消しができる

財産を侵害するような契約をしてしまった場合、後見人が無条件で取り消すことが可能になります。後見人の承諾なしに不必要な契約をしまった場合、後見人が契約後にその事実を知った場合でも取り消し権を有している成年後見人は契約を取り消すことができます。

本人の利益になる方法で財産が管理される

日常生活における振り込みや銀行との取引等、重度の認知症でままならない場合も、成年被後見人が代行して行うことができます。
財産を守ったり、管理したりできるようになることで成年被後見人も安心して生活できるようになるのもメリットのひとつです。

成年後見制度のデメリット

家庭裁判所への申し立てが必要

家庭裁判所への申し立ては数週間から2ヶ月程度の日数がかかります。

費用がかかる

成年後見制度を利用する場合、家庭裁判所への申立に費用が発生します。

審判の取り消しができない

家庭裁判所で成年後見制度開始日が決定した段階で原則として取り消しができません。
不動産売却のためだけに成年後見人を立てるということができないので注意が必要です。

いかがでしたか?
親の不動産を売却したい…とお考えの方も「成年後見制度」を活用して不動産の売却を行ってみてください。
後見人になることで、親の財産管理や介護などにおいて大きなメリットを得ることができます。
制度を利用するには、書類や家庭裁判所の面接など時間を要しますので、親に介護や認知症になった場合の早めの対策を想定し、前もって準備をしておくことをおすすめします。

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査定が終わり、契約締結、売買の成立となります。
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