日本での少子化問題は、深刻化しています。
2023年のデータによると、日本の合計特殊出生率（女性一人が生涯に産む子どもの平均数）は約1.3子と推定され、これは人口を維持するための必要水準である2.07子を大きく下回っています。この低出生率は、人口の自然減少を引き起こし、長期的には労働力不足、社会保障負担の増大、地域社会の衰退など、多方面にわたる社会経済的問題を招く恐れがあります。
高齢者が人口に占める割合も28.4％と増え続けており、今後も総人口減・高齢者人口増の流れが続くと予想されています。そこで今回は、市場価値の高まる高齢者住宅の概要や土地活用増加の理由について解説していきます。
高齢者住宅とは
高齢者向け住宅とは、介護などのサービスが受けられる住宅や、シニア層向けの分譲マンションなどを指します。
暮らし方やサービスの内容は住宅ごとに異なり、共同生活をしつつ必要に応じて家事サポート（買い物、洗濯などのサポート）を受けられたり、医療機関からの補助などが受けられたりする高齢者住宅もあります。
高齢者住宅の種類
・特別養護老人ホーム
要介護の高齢者向け住宅。65歳以上が対象です。
日本の介護保険制度に基づいて設置された施設で、身体や精神上の理由により日常生活において常時介護を必要とする高齢者が入居します。
24時間体制で看護・介護サービスを行い、食事・入浴・排せつなどの日常生活支援のほか、健康管理やレクリエーション活動も行われます。
・養護老人ホーム
養護老人ホームは、主に経済的な理由や家族の支援を受けられない高齢者が入居する施設です。
日常生活の自立は可能でも、一定の介護や支援が必要な人々を対象としています。
施設内では、入居者の生活支援や健康管理のほか、レクリエーション活動も行われています。
・経費老人ホーム
低所得の高齢者向けの住宅です。
無料あるいは低額で食事などの日常生活に必要なものを提供されます。
60歳以上であることが条件で、家族による援助を受けることが難しいケースに対応しています。
・有料老人ホーム
有料老人ホームは、入居者が私費でサービスを利用する老人ホームのことです。
自立した生活が困難な高齢者や一定の介護が必要な高齢者を支援します。
対象年齢や要介護度に関しては各施設ごとに定められています。入居者は自分のライフスタイルやケアの必要度に合わせて施設を選ぶことができます。
・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
サービス付き高齢者向け住宅とは、日本において、高齢者住まい法の基準により登録される、介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供する、バリアフリー構造の住宅のことを指します。「サ高住」と略して呼ばれることが多く、権利関係は賃貸借方式が一般的です。
居住者のプライバシーを尊重しつつ、必要に応じて介護サービスを利用することができる点が特徴です。
・認知症高齢者グループホーム
認知症を患う高齢者が少人数で共同生活を送る住宅型の施設です。
この施設では、家庭的な環境の中で、個々の高齢者がそれぞれの能力に応じた自立した生活を目指しながら、日常生活の支援や認知症に特化したケアが提供されます。共同生活を通じて社会性や生活リズムを保ち、認知症の進行を遅らせることも目的の一つです。
増加傾向の理由とメリット
現在、土地活用としてサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の登録件数や高齢者住宅の建設が増加傾向にあります。
その理由について解説していきましょう。
需要が高まっている
高齢者が増加するぶんだけ、バリアフリー対応など高齢者向けの住宅が必要になってきます。そのため、サ高住の需要が増しているのです。
一般的に都心部ほど人口が多いため需要が高いのは確かですが、都心部から離れた地域でも高齢者の割合が高い地方では需要が見込まれます。
日本全体で高齢者が増加しているため、地域性を心配する必要性は少ないでしょう。
国が建設・改修費を補助してくれる
高齢者の福祉向上を目指す政府の方針により、サ高住の建設・改修費に対して国が補助金を出しています。
これらの支援策は、土地活用を促進する重要な決め手でもあります。
安定した投資リターン
高齢者住宅や介護施設は、今後さらに増え続ける高齢者人口や不足している介護ケア環境など、この先長期的な需要が見込める市場です。
特に、社会的な意義を持つ投資を好む投資家にとっては、社会貢献と経済的リターンの両方を実現できるでしょう。
優遇措置が受けられる
地域の医療・介護・住まいのネットワークを担う役割として期待されるサ高住は、普及促進を図るため、建築費用への補助金や固定資産税・不動産取得税の軽減などの制度を受けることができます。
地域社会に貢献することができる土地活用として関心を持たれる投資家も増えてきています。
立地条件の可能性が低い
高齢者住宅は一般の賃貸住宅とは違って、「駅近」「商業地が近い」などの条件が優位とは限りません。
駅から遠くても、心安らぐ自然環境が豊かで医療・介護の連携が取りやすいところなら、入居希望者が絶えない人気の高齢者住宅が数多く存在しているため、高齢者住宅へ登録する方が増えてきています。
高齢者住宅への土地活用のデメリット
準備資金がかかる
サ高住は一般の住宅と比べ、床面積を広く確保し、台所や水洗便所などの設置、バリアフリー構造にするなどの必要があるため、投資額が多くなります。
住宅以外にもケアの専門家による安否確認サービスと生活相談サービスの費用もかかることから、億単位の資金を準備する必要があります。投資額や賃料から税金や年間にかかる費用などの総計を差し引いた額と比較し、融資を受ける人は毎月の返済額も吟味し、採算がとれるのか確認しましょう。
トラブルが起きやすい
高齢者が住むサ高住では、下記のようにさまざまなトラブルが起きやすいです。
・認知症によるトラブル
・入居者のつまずきによる転倒
・入居者同士による対人トラブル
・未払いによるトラブル
高齢者になると年金生活となるため、十分な資金がないまま、入居されるおそれがあります。
未払いによるトラブルを減らしたい場合は、事前に入居者の資金を確認し、厳選する必要があるでしょう。
失敗しないための成功の鍵
競争が激しい市場の中で差別化を図り、入居者にとって魅力的な施設にすることが重要になってきます。
失敗しないためのいくつかのポイントを紹介します。
サービスの質を向上
居住者が住みやすい快適な環境にすることが大切です。そのため質の高いサービスの提供が求められます。
日常生活のサポートだけでなく、介護や健康管理サービスの質も重要です。専門的なスタッフの配置や研修を行い、サービスレベルの向上を図りましょう。
法規制の確認
介護保険法や建築基準法など、様々な法規制が関係します。
知らないまま経営をしてしまうと違法とみなされてしまう可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
これらの法規制を遵守し、必要な許認可を得ることが経営の基盤となります。
保険をかける
サ高住の経営には、万が一のことに備えて自身の状況を踏まえ、下記のような保険に加入するのが有効的です。
PL（生物賠償責任保険）保険：食事が原因で起こる賠償責任への備え
委託介護事業者賠償責任保険：介護サービスなどが原因で起こる賠償請求への備え
保険に加入することは入居者の安心材料となるため、双方にメリットがあるといえます。
高齢住宅への土地活用に関してご説明してきました。
将来的には高齢者が減る可能性はあるものの、現状はまだまだ高齢者住宅のニーズは高いと考えられます。国や自治体の補助金制度や優遇税制の適用を受けられることもあり、収益性の高い運用も可能です。不動産投資先として高齢者住宅を検討してみてはいかがでしょうか。
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