住み替えは人生の大きな節目であり、新しい生活への第一歩です。しかし、住み替えを成功させるためには、売却と購入のタイミングを慎重に計画する必要があります。特に、売却から購入までの期間が長引くと、思わぬコストやストレスが発生する可能性があります。本コラムでは、マンションの売却と購入の流れや注意点、スムーズに進めるための具体的な方法について解説します。
住み替えのタイミングは、生活位リズムに合わせて
家の住み替えを考えている人たちは、どのようなタイミングで検討を始めているのでしょうか。調べてみると、転職や結婚、子供の出産、老後のための生活のダウンサイジングなどの「生活の変化」が起こるタイミングで「暮らしをよくしたいから」と住み替えを考える方がいます。
住み替えのタイミングだと感じるとき
通勤・通学の利便
35.1%
広さや部屋数
21.4%
世帯からの独立(単身赴任、離婚などを含む)
18.2％
新しさ・きれいさ
16.2%
結婚による独立
14.1%
住居費負担の軽減
13.2%
家族等との同居・隣居・近居
11.8%
転職や転勤で職場が変わると、それに合うタイミングで引っ越さなければなりません。そのため、住み替えの目的としても最多の割合となっています。2番目の割合である広さや部屋数を目的とした住み替えについては、子育て世代が子供の出産や成長に合わせて広い家へ住み替えているということが言えます。ライフイベントの他にも、災害に対する危機管理から住み替えを検討する方や、建物の性能向上を住み替えの目的とされている方も多いようです。
不動産市場の動向を見極めたタイミング
不動産市場は、景気や金利、需給バランスによって変動します。売却と購入をスムーズに行うために、市場の動向を把握することが不可欠です。
売却に適したタイミング
・不動産価格が上昇局面にあるとき
価格が上昇している時期は、需要が高まっているため短期間で売却できるチャンスが広がります。特に、近年は都市部のマンション価格が上昇傾向にあるため、売却の好機を見逃さないようにしましょう。
・春秋の繁忙期
不動産市場では、春（1月～3月）と秋（9月～11月）が取引の多い時期です。新年度の異動や進学を控えて、引越し需要が高まるため、短期間での売却が期待できます。
購入に適したタイミング
・金利が低い時期
住宅ローンの金利が低い時期に購入すると、長期的な返済負担を減らせます。特に、金利の動向に敏感な変動金利を選ぶ場合は、低金利局面を狙うのが賢明です。
・不動産価格が調整局面に入ったとき
価格が一時的に下落しているタイミングも狙い目です。不動産市場は景気の影響を受けやすいため、経済の減速局面で価格が調整されることがあります。
売却と購入、どちらを先にすべきか？
住み替えを計画する際、「売却を先にするか」「購入を先にするか」が重要なポイントです。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
売却を先に行うメリットとデメリット
メリット
・現金化が早いため、資金計画を立てやすい
・ローンの二重負担を避けることができる
・物件の売却価格が確定するため、購入の予算が明確になる
デメリット
・購入物件が見つかるまで仮住まいが必要になる可能性がある
・購入したい物件がタイミングよく見つからないリスクがある
購入を先に行うメリットとデメリット
メリット
・新居をじっくり探すことができ、希望条件に合う物件を見つけやすい
・住み替え時の引っ越しが一度で済むため、手間が減る
デメリット
・売却が長引いた場合、住宅ローンの二重負担が発生する。
・購入費用を全額用意する必要があるため、自己資金に余裕がないと難しい。
タイミングの工夫で住み替えを円滑に
住み替えをスムーズに進めるためには、売却と購入のタイミングを工夫することが重要です。以下のポイントに注意して、計画を立てましょう。
スケジュール調整のポイント
売却と購入の契約日を近い日に設定することで、仮住まいの必要性を減らすことができるため、不動産会社と早めに相談し、買主や売主とスケジュールを調整することが重要です。また、売却物件の引渡し時期に猶予期間を設けることで、新居への引越し準備を余裕を持って進めることができ、スムーズな住み替えが実現します。
仮住まいの確保
万が一、売却と購入のタイミングが合わない場合は、仮住まいの準備をしておくと安心です。賃貸物件やウィークリーマンションの利用を検討しましょう。
住宅ローンの段取り
購入と売却が前後する場合、住宅ローンの借り換えやつなぎ融資を利用することで、二重ローンの負担を軽減できます。金融機関に相談し、柔軟なプランを組むことが重要です。
住み替え時に注意したいポイント
住み替えで失敗しないために、以下の5つのポイントをおさえておきましょう。
資金計画を立てる
住み替えには「売却」と「購入」という2つの大きな手続きが伴い、どちらにも多くの費用が発生します。具体的には、売却時に現在の住宅ローン残債を完済する必要があり、さらに購入時の頭金に充てるための自己資金の有無も確認する必要があります。
売却には仲介手数料や税金などが新居の購入には頭金や引越し費用などがかかるため、ローン残債が多い場合や自己資金が限られている場合は、特に慎重な計画が求められます。これらの費用を事前にしっかりと把握していないと、売却後に予想外の出費で資金が不足し、新居購入が難しくなる可能性もあるため、計画段階での詳細なコスト把握が不可欠です。
余裕を持ったスケジュールを組む
住み替えは計画通りに進むとは限らないため、時間的な余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。
売却が思うように進まない場合、旧居と新居のローンを同時に返済する「ダブルローン」のリスクが生じたり、希望する物件が見つからず購入が遅れる可能性もあります。こうしたリスクに備え、仮住まいを確保することも一つの選択肢です。また、余裕を持った計画を立てておくことで、売却が長引いても焦って価格を下げる必要がなく、理想に近い物件をじっくりと探せます。不動産会社と連携しながら進めることで、手続きの遅れやトラブルを避け、売却と購入を効率的に進行させることが可能です。
住宅ローン仮審査を済ませておく
仮審査を通じて、自分が住宅ローンでどの程度の金額を借りられるかを把握できるため、その範囲内で無理のない予算を設定し、資金不足のリスクを減らしながら効率的に新居探しを進めることができます。また、仮審査が完了していれば、不動産会社や売主との交渉もスムーズに進めやすくなり、購入手続きを迅速に進行できます。一方、仮審査が未完了だと、理想の物件が見つかっても購入が遅れる恐れがあるため、事前に手続きを完了しておくことがスムーズな住み替えのために欠かせません。
適正な売却価格を設定する
少しでも高く売却して新居の資金を増やしたいと考えるのは自然なことですが、相場を超えた高すぎる価格を設定すると買い手が見つからず、売却が長期化するリスクが生じます。その結果、旧居と新居のローンを同時に返済する「ダブルローン」の負担が増え、資金計画が崩れてしまう恐れもあります。売却価格を適切に設定するためには、不動産会社による査定を参考に地域の相場を十分考慮することが大切です。
不動産の専門家と連携し、適正な価格を導き出すことで、売却活動がスムーズに進み、住み替えが計画通りに進行する可能性が高まります。
不動産買取も検討する
売却活動が思うように進まない場合や急いで現金化したいときには、不動産買取を検討するのも有効な手段です。
不動産買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、内覧対応や広告などの手間を省き、売却活動の期間を大幅に短縮できるだけでなく、短期間で現金化することが可能です。しかしながら、買取価格は市場価格よりも1～3割ほど低くなることが多いため、売却益を重視する場合には慎重な判断が求められます。ただし、売却が長引いてローンの二重負担が発生するリスクを避けるためには、不動産買取を選択することが得策となる場合もあり、状況に応じた柔軟な対応が大切です。
まとめ
資産に関わる住み替えでは、市場の動向やライフステージ、エリアの発展状況を考慮してタイミングを決めることが不可欠です。売却と購入のタイミングを慎重に調整することで、資産価値の最大化と無理のない住み替えが実現します。
また、不動産会社や金融機関と密に連携し、住宅ローンや税制優遇の活用を検討することで、住み替えにかかるコストを最小限に抑えましょう。適切なタイミングでの住み替えが、新たな生活のスタートをより豊かなものにしてくれるはずです。
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