高齢期を迎え、生活環境を見直すタイミングで「今のマンションを売って住み替えたい」「子どもたちに負担をかけないように整理したい」と考える方は少なくありません。しかし、長年暮らしてきた住まいを手放すのは、感情的にも大きな決断であり、体力的・手続き的にもハードルが高いものです。
また、高齢者を狙った不動産詐欺や、安く買い叩かれるケースも報告されており、「安心して売りたい」という声が非常に多いのが現実です。本コラムでは、高齢者の方やそのご家族が安心してマンションを売却するために必要な知識や段取り、サポート体制の作り方を、順を追って解説します。
まずは「自分が何を望むか」を整理する
売却の目的を明確に
「子どもに相続で迷惑をかけたくない」「老後資金を確保したい」「施設に移る費用に充てたい」「管理が負担だから賃貸に住み替えたい」など、売却理由はさまざまです。最初に大切なのは、何のために売却したいのかを自分自身で整理することです。目的がはっきりすれば、売却価格の希望や売却時期、住み替え先の条件も具体的に決めやすくなります。
家族と話し合う
自分ひとりで抱え込まず、家族とも相談しましょう。売却の意向を伝え、将来の住まいや介護の可能性、相続の話などをオープンに共有することで、のちのトラブルを避けられます。「親が勝手に売ってしまった」と子どもが驚くケースや、「子どもの意向で売るのをやめてしまい本人が困る」など、双方の思い違いが問題になることもあります。
物件と自分の状況を把握する
物件の価値を調べる
売却を考えたら、まずは「いくらくらいで売れるか」を知りましょう。大手不動産会社の無料査定サービス、地元の不動産店など、複数社に依頼することで相場感を掴めます。ここで大事なのは、1社だけの査定額を鵜呑みにしないこと。会社によって得意エリアや販売手法、査定スタンスが異なるため、複数社を比較するのが安心です。
登記や権利関係の確認
登記簿を確認し、所有者名義や抵当権（住宅ローンの担保など）が残っていないかを整理しましょう。
相続登記が未了だと売却できませんし、古い抵当権が残っている場合も抹消が必要です。
不動産会社や司法書士に相談すれば、手続きの流れや必要書類を教えてくれます。
自身の健康やスケジュールも考慮
高齢になると「病院通いが多い」「体力的に外出が負担」というケースもあります。
売却活動では内覧対応、契約手続きなどで動く必要が出てくるため、家族や専門家のサポート体制を早めに整えると安心です。
不動産会社選びのポイント
高齢者対応に慣れた業者を探す
最近は「高齢者専門の売却サポート」を掲げる不動産会社も増えています。そうした会社は、説明が丁寧でゆっくり話を進めてくれる、契約内容をわかりやすく説明してくれる、家族同席を歓迎してくれるなど、安心感があります。
悪質な業者に注意
高齢者を狙い「急いで売らせようとする」「相場より安く買い叩く」「よくわからない書類を急かしてサインさせる」といった手口には警戒を。
・「今日決めればこの値段で買いますよ」
・「早くしないと損しますよ」
など、強引な勧誘は断固として断りましょう。
不安があれば「消費生活センター」「不動産適正取引推進機構」などの公的相談窓口にも相談できます。
売却の流れと高齢者向けのポイント
査定から媒介契約
複数社から査定を取り、気に入った会社と媒介契約（専任、専属専任、一般のいずれか）を結びます。高齢者の場合は「専任」や「専属専任」を選ぶケースが多く、担当者が手厚くサポートしてくれるメリットがあります。
販売活動と内覧対応
内覧対応は体力的に負担になることも。代理で家族が立ち会ったり、売却先を投資家や業者買取にすることで内覧回数を減らしたりする方法も検討しましょう。
売買契約と決済
売買契約書の内容は必ず理解しましょう。
不動産会社には「重要事項説明」という義務があり、疑問点はその場で何度でも聞く権利があります。
決済（引き渡し）時には司法書士立ち会いのもとで手続きするので、必要書類（本人確認書類、印鑑証明など）を揃えておきましょう。
売却後の住み替えや生活設計
住み替え先の検討
売却して得た資金で賃貸へ住み替える、サービス付き高齢者住宅へ入居する、子どもと同居するなど、選択肢はいろいろあります。
ただし「思ったより家賃が高い」「施設の費用が想定以上」というケースもあるため、資金計画をしっかり立てましょう。
税金や費用の確認
売却益が出る場合は「譲渡所得税」が課される可能性があります。
しかし、自宅（居住用財産）の売却には3000万円特別控除などの優遇措置があり、実際は税額ゼロになるケースも多いです。不動産会社や税理士に相談し、手取り額を正確に把握してから計画を立てると安心です。
高齢者が利用できる公的・民間サポート
不動産会社の「ワンストップサービス」
登記手続き、税務相談、住み替え先紹介などをまとめてサポートしてくれる不動産会社もあります。
高齢の売主にとって、複雑な手続きを一括で面倒を見てもらえるのは大きな安心材料です。
こうした「ワンストップサービス」を提供する会社では、司法書士や税理士、福祉専門職などと連携し、登記の名義変更や抵当権抹消、相続登記の未了問題の解決などもサポートします。
さらに、売却益の税金計算や控除制度の活用相談、次に住む賃貸物件や高齢者住宅探しまでトータルに手伝ってくれるので、身体的・心理的な負担を大きく減らせます。
家族信託や任意後見
判断能力が不安になってきた場合に備え、信頼できる家族に財産管理を任せる「家族信託」、あらかじめ後見人を指定する「任意後見」などの制度を活用できます。
「契約内容を理解できるか不安」「認知症が進む前に準備したい」という方には有効です。
成年後見制度
判断能力が低下した後も、自分の利益を守るために利用できる制度です。裁判所が後見人を選任し、財産管理や契約のサポートを行います。ただし、手続きに時間や費用がかかるため、早めの準備が大切です。
シニア世代向け住み替え先の選び方
マンションを売却する理由として多いのが「住み替え」です。
年を重ねていく中で、今までの暮らしを見直し、より安心して生活できる場所を選ぶことはとても大切です。
バリアフリー賃貸住宅
足腰に不安がある方や転倒リスクを減らしたい方には、段差のないフラット設計や手すり付きのトイレ・浴室が整ったバリアフリー賃貸住宅がおすすめです。高齢者歓迎の物件を取り扱う不動産会社もあり、入居審査のハードルが低い場合もあります。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
「まだ自立して生活はできるが、一人だと心配」という方に人気なのがサ高住です。
バリアフリー構造に加え、安否確認や生活相談のサービスがあり、見守り体制が整っています。介護は不要でも、子どもや家族の負担を減らし、自分らしく安心して暮らしたい方に最適です。
介護付き有料老人ホーム・グループホーム
介護が必要になった方は、日常生活の支援や医療ケアが受けられる施設を選ぶことも大切です。
介護付き有料老人ホームでは、食事や入浴、排せつの介助サービスが受けられます。
認知症が進行した場合は、専門ケアを受けられるグループホームも検討しましょう。
子どもとの同居・近居
「子ども世帯と一緒に住む」「近くに住んで支え合う」という選択もあります。
ただし、ライフスタイルの違いやプライバシーの問題もあるため、事前にしっかり話し合って、双方が納得できる形を探すことが大切です。
まとめ
高齢者のマンション売却は単なる資産処分ではなく、老後の人生設計を考える大切な一歩です。自分の希望を整理し家族と共有すること、物件の価値や法的状況を把握すること、複数の不動産会社を比較して信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。また、契約内容をよく理解し納得して進め、税金や住み替え、老後の生活設計まで総合的に計画しましょう。必要に応じて家族信託や後見制度も活用し、専門家や公的窓口に相談しながら安心して準備を進めることが大切です。
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ご来店もしくは訪問させていただき、売却までの流れ、売却時にかかる費用などをご説明させていただきます。
流れと売却に必要な情報の整理が出来次第、査定へと移ります。
物件の広さや間取り、築年数などに加え、自宅周りの環境、設備だけでなく、所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権、建築基準法、都市計画法なども調査した上で査定にすすみます。
査定が終わり、契約締結、売買の成立となります。
