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不動産売却について知っておきたい注意点と成功のポイントを徹底解説

不動産売却は、人生で何度も経験するライフイベントではありません。多くの人は初めてのことばかりで、戸惑いを覚えるでしょう。
いざ不動産売却をしようと思っても、何から初めていいかわからない方も少なくありません。手続きなど難しいと感じると思いますが、「不動産は一生の買い物」と言われています。不動産会社に任せっきりになるのではなく、不動産売却を成功させたいなら不動産売買の知識やノウハウを身に付けましょう。
ご自身で知識を身につけることにより、スムーズな取引に繋がります。
今回は、不動産売却について基本知識や、注意点など詳しく解説していきます。

不動産売却の基本的な流れ

手始めに不動産売却の基本的な知識を取り入れておきましょう。
土地や戸建て、区分マンションを売却するときには次の手順で行われます。

  • 不動産売却について知識を得る
  • 不動産業者に査定してもらう
  • 不動産業者と媒介契約を結ぶ
  • 広告を出し、買主を探す
  • 買主からの支払い
  • 物件の引き渡し
  • 所得の申告を行う

基本的に不動産売却は上記の流れで行われることが多く、必要に応じて追加の手順を踏むケースがあります。
大事に住み続けた不動産ですから、誰しも高価で売却したいと考えています。
そのためにも、事前に不動産売却の流れを理解しておく必要があります。
また、売却する物件の状態についても詳しく知っておきましょう。

売却についての知識・情報が集められたら、どれほどの価値があるのかを不動産業者に査定してもらいましょう。
納得できる査定結果でしたら、不動産業者と媒介契約を結んで買主を募ります。
買主がみつかったら、支払いと同時に物件を引き渡します。また忘れてならないのは売却で出た利益の確定申告です。
申告まで行って、初めて不動産売却を終えたことになるので確実に行いましょう。

不動産売却で気をつけるべき注意点

不動産売却を行うときには、知っておかなければ損をしかねない注意点もあります。
それぞれの注意点とそれにどのような対策が必要なのか順にご説明していきます。

土地の境界線を確認しておく

不動産売却でよくあるトラブルが土地の境界線についてです。
売却前に境界線を明らかにしておかなければ、隣家との訴訟問題に発展したり、買主がローン審査に通らないといったトラブルが発生する可能性があります。土地の境界が定められていない土地のことを境界未確定地といいます。
いつまでも売れ残ってしまうなど、売主・買主にとってデメリットになる要素を多く含んでいるため、注意が必要です。
解決策として、確定測量をしておきましょう。確定測量は不動産の登記の専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。 
確定測量は土地の測量方法の中でも、正確性や隣家への周知性ともに優れているのでおすすめです。

高額な査定額には気をつけて

「高額査定いたします！」といった看板や広告をよく目にすると思いますが、高額な査定額につられて不動産業者を決めるのは後々不動産売却に大きな影響を与えかねません。
高額な査定額を提示する業者の中には、不動産会社のためならと手段を選ばない悪徳業者も存在します。
査定時に高額だった場合は、なぜその額になったのか説明を求めましょう。
また、説明するときの態度に注目することもできます。積極的に分かりやすく説明してくれる業者であれば、信頼性が高いといえます。

『〜価格』には種類がある

不動産売却の価格には種類があるのをご存知でしたか？
違いを把握していないと、最終的に売れた金額に疑問が残るかもしれません。

・査定価格
簡易査定訪問査定で割り出された価格

・売り出し価格
相場や査定情報により、売主と不動産会社の相談で決められた価格

・成約価格
実際に売れた価格

査定額は、3カ月程の期間で売れるであろう価格の目安です。
売却時の心構えとして、査定額や売り出し価格はあくまで仮の金額であり、その金額で確実に売れるというものではないことを把握しておきましょう。

不動産売却では内覧が重要

買主が物件を検討するにあたり、行われるのが『内覧』です。
買主からの内覧希望があると売却の期待が高まりますが、内覧に向けた準備をあらかじめ行っておくと、より万全な状態でプレゼンすることができます。以下は内覧のために行えるポイントです。

・スケジュールには買主の希望に合わせて
・ペットやたばこなどの臭い対策
・できる限りの掃除・ハウスクリーニング

掃除する際は、キッチンや浴室など水回りを重点的に行いましょう。
いくらリビングがきれいでも、水回りが汚れていると不衛生な印象を与えてしまいかねません。
汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングに依頼するなど工夫しましょう。
また、ものが多い場合も整理整頓をしてスッキリ見えるように配慮しましょう。どれだけ物件を魅力的に見せられるかが需要です。

契約不適合責任に注意

2021年4月1日に行われた民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
これは、契約内容と違った物件を売却したときに、売主がその責任を負うという規定です。
買主から訴えられてしまうと、売主にとっては相当なダメージになるため、事前の備えをしておく必要があります。

【事前の備えとして】
・売り出す物件をよく調査して、欠陥部分を把握しておく
・欠陥部分を隠さずに買主に伝える
・契約書に欠陥部分の説明を記載する
・契約不適合責任を負う期間を明記する

上記の備えを行うことで、責任を問われるリスクを避けられるでしょう。

売却を成功させるポイント

成功させる家の不動産売却のタイミング

下記のポイントは売却をより納得のいく取引につながる重要な要素です。

・季節
季節によっても、不動産売却時の注意点は変わります。
これは新生活や人事異動が主な理由で、1～3月と10月が住宅購入の需要が増える時期となります。
特に2月と3月には新学期を迎える子供や転勤のタイミングなどに合わせて、住宅の売却需要がピークに達します。
このタイミングで家を売り出すと、売却期間も短くなり、効率的に取引が進められるでしょう。

・築年数
物件を高値で売却するのであれば、築10年以内の段階や、大規模リノベーションを施した直後など、物件が新鮮で市場価値が高いタイミングでの売却をおすすめします。

・税金
家を売却する際に得た利益には「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税の税率は家の所有期間によって異なるため、税金の影響を最小限にするための売却タイミングを理解することが重要です。

・市況
この市況を押さえることが、売却のタイミングを見極める要素の1つです。
不動産売却では、不動産市場の動向を踏まえ、金利が低いタイミングや相場が上昇しているタイミングで不動産を売却することがコツとなります。

成功させるための不動産会社選び

売却を成功させるためには、どのように不動産会社を選べば良いのでしょう。

・条件の良い物件なら、複数の不動産会社に依頼する
良い条件の物件は、基本的にどの不動産会社が売却しても売れますので、一社の不動産会社に依頼せず、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼する方法がおすすめです。具体的には「駅から徒歩5分以内、かつ、築20年以内」のような物件です。
一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約のことです。

・成功させるための内覧対応
内覧は、購入希望者の背中を押す場です。
必要な準備として、『土日は空けておく』『モノは極力捨てる』など買主に良い印象を持ってもらうために準備を行っておきましよう。

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資産価値が落ちないマンションの選び方コツ

せっかくマンションを買うのであれば、価値の落ちない資産価値の高いマンション選びをしたいですよね。「資産価値の高いマンションはどうやったらわかるの？」と疑問に感じている方も多いはず。将来的に売却や賃貸として家賃収入を得ることを想定している場合は、資産価値を検討しながら物件を選ぶことが大切です。

そこで今回は、資産価値が下がりにくい新築マンションの特徴や、間取り・立地条件などに注目しながらご紹介していきます。

資産価値とは？

不動産においては、マンションや一戸建て住宅などの建物、建物が立つ土地の評価額や取引価格を指し、「建物の価値」「土地の価値」の2つの要素で不動産の最終的な資産価値が決められます。
「土地の資産価値」は立地や土地の面積、形などで決められ、特に交通アクセスが良好で周辺の施設・環境が充実している土地は資産価値が高くなりやすい傾向にあります。対して、「建物の資産価値」は専有面積や建物の管理状態などで決められます。建物は経年劣化によって老朽化してしまうため、築年数に応じて資産価値が減少する傾向にあります。
この価値は、市場での取引や評価に基づいて算出され、資産の現在価値や将来の収益性を考慮しています。資産価値は市場の需給や投資家の評価によって変動し、投資家や資産所有者にとって非常に重要な概念です。

マンションの資産価値を決める2つの要素

マンションの資産価値には、主に「売却価値」と「収益価値」の2つの基準があります。
マンションの売却価値とは、「今売ったらいくらになるか」を示す価値です。資産価値が落ちにくいマンションは、売却価値が落ちにくいマンションと言い換えることもできます。一方、収益価値と、その物件を貸し出した際に得られる家賃収入の額です。新築の分譲マンションの場合は、一般的な賃貸マンションと比べると、家賃を高めに設定できる点がメリットです。

資産価値が高いマンションとは

マンションの資産価値とは、マンションを財産として評価した価格のことです。
資産価値が高いマンションとはどのような要素があるのでしょうか？
順に紹介していきます。

好立地

不動産の価値を決める最も重要な要素です。不動産は、動かすことのできない現物資産です。
マンションが交通便益が良く、商業地域や公共施設に近接している場所に位置していると、その資産価値は高まります。
特に都心部や地方でも主要な年の駅近くの物件などは、常に人気があり資産価値も下落しにくい特徴があります。
時期にもよりますが、値上がりも期待できる物件にもなるでしょう。
一方で、都心部の駅から離れた物件や、工場が近くにある物件などは、資産価値が下がる傾向にありますので注意が必要です。

品質と整備

マンション内の設備や建物の品質がしっかりしていると、資産価値が高くなります。
優れた建築材料と工法を使用したうえで、建物の構造が堅固で耐久性があることは不動産価値に大きく影響します。
しっかりとした基盤や高い耐震性は、地震大国の日本には欠かせない大事なポイントです。
また、セキュリティシステムは、防犯カメラやセキュリティスタッフの配置などを行うことで住民の安全を確保します。
これらの項目はマンションの魅力を高め、購入者や入居者にとって魅力的な選択肢となります。
長期的に見ても価値を保ち、再販価格を高める要因となります。

景観

美しい景観を見ることができるマンションは、一般的に高い価値を持っています。
夏には花火が鑑賞できたり、夜景がきれに見えるマンションもポイントが高いです。
マンションから公園や水辺など自然の景観がある物件も魅力的に感じます。
また、日あたりや風通しの良い快適性に優れるマンションは、資産価値が落ちにくいとされています。
しかし、たとえ南向きであっても、目の前にマンションやビルが建っていると日当たりや景観は期待できません。周囲の建物の状態も考慮しましょう。

周辺環境の充実

生活に便利な施設が近くにある物件は、資産価値高くなる傾向にあります。
ファミリー向けの新築マンションの場合、学校や病院などの施設が充実していることもポイントとして挙げられますし子育て支援センターや公園など小さい子どもがのびのびと遊べる環境があることも重要視されています。
ご夫婦で住んでいらっしゃる方には、近所にスーパーやドラックストアなどお店があると便利ですよね。
そういった周辺環境が良いエリアの物件も資産価値が落ちにくいと言われています。

不動産市場の安定

マンションが立地している地域の不動産市場が安定している場合、資産価値は高く維持されやすい傾向にあります。
需要と供給のバランスが取れているか、価格の変動が穏やかであるかが重要です。また、マンションのある地域が将来的に発展が期待される地域にある場合、その地域の発展に連動して資産価値が上昇する可能性があります。

マンションの資産価値を調べる方法

マンションの資産価値を調べる場合は、販売中の物件や近隣物件の成約事例を確認することで、ある程度の資産価値を調べることが可能になります。マンションの資産価値を調べる方法として3つご紹介していきます。

レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」とは、国土交通大臣の指定を受けた「全国指定流通機構連絡協議会」が運営・管理を行う不動産情報ネットワークのことです。直近1年間で売買が行われ、取引が成立したマンションの販売価格や成約価格が公開されています。
豊富なデータベースのなかから、地域や沿線、専有面積、築年数など細かな条件で絞り込んで取引事例を閲覧できます。複数の事例を比較したり検証したりすることで、マンションの資産価値を判断する指標として利用することができます。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が管理しているWEBサイトです。過去に行われた不動産取引について、細かな条件別に価格の絞り込みが行えるので、レインズマーケットインフォメーションと同じように、類似した事例に基づいて相場を調べることができます。
さらに、過去5年間にわたって四半期ごとのマンション取引相場をチェックできるので、時系列で価格の動きを比較することも可能です。また、地価公示・都道府県地価調査の価格を調べることもできます。

不動産ポータルサイト

現在販売中の物件については、不動産ポータルサイトを通して確認する方法もあります。不動産ポータルサイトには、実際に購入者を募集している物件の情報が数多く掲載されているため、詳細条件を入力すれば同じような物件の売り出し価格をチェックできます。
また、独自のデータベースに基づいてマンション価格を算出しているサイトもあるので、参考にしてみるといいでしょう。

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マイホームが火災にあったらどうする！？罹災証明書の発行により受けられる支援と再建

災害大国日本。日本には四季があり美しい自然を持っている一方で、海外の国と比べて台風・地震・噴火・洪水など自然災害が発生しやすくその被害も大きなものとなっています。地形や気候、さまざまな要因が絡み自然災害が発生します。この日本に住み続けている限り、自然災害は避けることができないのです。

自然災害や火災の被害を受けた後、火災保険を使ったり被災者支援を受けたりするのに罹災証明書の提出が必要となる場合があります。罹災証明書とはどのようなものか、どこで発行されるものなのかなど罹災証明書に関する基礎知識を紹介します。

罹災証明書とは

罹災証明書とは火災や地震、自然災害などの災害が発生した際、被害を受けた家屋・土地・建物に関する書類のことを指します。
被災者の申請により各市区町村が家屋などの被害の状況を調査して、「全壊」「大規模半壊」「半壊」などの被害の程度の認定を行います。
災害対策基本法により、市町村長は災害が発生した場合に、被災者から申請があったときは遅滞なく住家やその他種類の被害の状況を調査して罹災証明書を交付しなければならないとされています。
この証明書は、災害が発生した際に保険請求や補助金申請、税制優遇措置の適用など、様々な目的で使用されます。

罹災証明書に含まれる情報

被害情報の記載

災害の発生日時や場所、被害の程度や種類に関する情報が含まれます。
発生日時は具体的な日付と時刻が示され、場所は住所や地理的な情報で詳細に記述されます。
これにより、いつでどこで災害が発生したかが明確になります。

所有者情報

被害を受けた土地や建物の所有者の情報が記載されます。罹災証明書には、土地や建物の所有者の正確な氏名が記載されます。
また、所有者の住所情報も証明書に含まれます。

評価額

罹災証明書には、災害による被害の評価額が記載されます。
被害の評価額や修復に必要な費用の見積もりが含まれることがあり、こちらの記載は保険請求や補助金申請に役立ちます。

罹災証明書の発行機関

通常、市町村役場や災害対策本部などの公的機関が罹災証明書を発行します。
この発行機関が証明書の信頼性を表しています。

証明書の発行日

罹災証明書には発行日が記載され、特定の期間内に有効です。申請期限は災害発生から1年以内です。

罹災証明書はどこで発行される？

被災者は災害が発生した地域の該当する公的機関に対して申請を行い、罹災証明書を取得することができます。
証明書の発行手続きに関する詳細は、地域によって異なる場合がありますので、被災した場合は行政機関に相談し、必要な手続きを確認することが重要です。また、ウェブサイトからダウンロードできる自治体もありますので、調べてみましょう。

市町村役場

基本的に災害が発生した地域の市町村役場が、罹災証明書を発行します。
被災者は災害が発生した地域の市町村役場に申請を行い、罹災証明書を取得します。
市町村役場は地域の災害対策を担当し、証明書の発行もその一環の業務として行われます。

災害対策本部

大規模な災害が発生した場合、地方自治体の災害対策本部が設置されることがあります。
これらの本部も罹災証明書の発行を行います。災害対策本部は、被災地域での緊急対応や情報提供を担当します。

消防署

火災などの火災罹災証明書は通常、消防署で発行されます。
火災に関する罹災証明書は、火災被害の証拠として使用されることがあります。

警察署

罹災証明書は、時に警察署でも発行されます。
特に、犯罪や事故による被害の場合、警察署が罹災証明書を提供することがあります。

申請から交付までの流れ

▼被害状況がわかる写真を撮る

警察や消防の現場検証が終わってから撮影をします。
被害の状況がわかるように複数からできるだけ細かく撮影しておくとよいでしょう。
被害状況が分かる写真は罹災証明書の申請のほか、火災保険の請求にも必要となってくるので複数枚用意しておくとよいでしょう。

▼各自治体に申請する

火災の場合は消防署に、自然災害の場合は自治体に罹災証明書の発行の申請を行いましょう。
申請には、本人確認書類・被害箇所がわかる写真が必要になります。
また、罹災証明書交付申請書については消防署・各自治体にて用意してくれる場合がほとんどです。気になる方は事前に問い合わせておきましょう。

▼被害状況の調査

国が定めた調査方法によって委嘱を受けた調査員（通常は建築士）が調査を行います。
大規模な災害や広範囲の火災の場合は調査が行われるまでに時間がかかる場合があります。

▼被害の認定

調査の結果によって「全壊」「大規模半壊」「半壊」などの被害の程度が認定されます。
被害を受けた事実を確認できないと被害の認定がされなかったり軽い区分での認定となったりします。
被災後の写真があればそれをもとに認定が行われることもあるので、被害状況がわかる写真が重要になります。

▼罹災証明書の交付

被害の程度の認定に基づいて罹災証明書の発行・交付が行われます。

罹災証明書の発行により受けられる支援と再建

罹災証明書を発行するのにあたり、どのような支援が市区町村や国から受けられるのか、代表的なものを解説します。

公的支援について

・被害にあった家屋や土地の固定資産税や国民健康保険料が、一時的に減免または猶予される可能性があります。

・公的書類の手数料が無料になります

・仮設住宅や公営住宅への入居が優先的に認められます

・災害復興住宅融資が受けられます（被害の程度や世帯人数や所得の程度によって金利や融資額が異なります）

民間支援

・金融機関が、有利な条件で融資を行ってくれる場合があります

・私立学校などの授業料減免の可能性があります

・災害保険の保険金を受給することができます

ここまで見てきて分かるように、火災に遭った場合の行政の支援策は様々なものがあります。
しかし、罹災証明書が発行されれば、自動的に支援が受けられるというものではありません。
自分で情報を得て、期限内に自分で申請をする必要がある申請主義が原則です。
疑問や不安に思っていることは、市町村の生活安全担当部署に遠慮なく相談しましょう。
また、被災した人が高齢者や障がい者の場合は、地域の民生委員にも相談しておくと安心です。

罹災証明書と類似の証明書

罹災届出証明書

罹災証明書はすぐに発行されるわけではありません。最低でも調査から１週間、場合によっては１カ月以上かかることもあります。
急を要する場合もあるでしょう。そのようなときのために、罹災届出証明書というものがあります。
これは、罹災証明書を申請しましたということを証明するもので、申請すれば即日発行されるものです。
この証明書があることで、各支援が受けられる可能性が高まります。なお、この証明書は無料で発行されます。

被災証明書

また、家屋だけでなく、家財などにも損失があったことを証明しなければならない場合があるかもしれません。
そのような時は被災証明書というものがあります。
これは、家屋以外の、家財、店舗、工場などが、「被害を受けたかどうか」を証明するものです。
罹災証明書と異なり、どの程度の被害であったかを認定するものではないので、即日発行されます。
各自治体によって判断基準が異なったり、そもそも被災証明書というものが存在しない自治体もありますので、お住まいの自治体に問い合わせましょう。

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マンションは「売る」「貸す」ではどっちがお得なの！？

仕事や家庭の事情で購入したマンションに住めなくなってしまった場合、空き家の状態のままにしておくのはもったいないですよね。
使わないマンションは「売る」「貸す」ことにより、利益を得ることができます。しかし、それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますのでご自身の状況や、ライフプランに合わせて判断することが大切です。
今回は、マンションを「売る」「貸す」か判断するための情報をお届けしていきます。

マンションを売るか貸すかの基準は？

マンションを相続したけど、特に使用する目的がなかったり、仕事や家庭の事情でマンションを離れなければならなくなった。
などさまざまな理由からマンションの有効活用する方法を模索されている方がいらっしゃいます。
いざ実際にマンションを活用するといっても、売却してまとまったお金を得るのか、賃貸に出して継続的な家賃収入を得るのかは悩ましい選択なのではないでしょうか？使用していないマンションをどうにかしたいとお悩みの方には「売る」「貸す」2つの方法を選ぶことができます。
それぞれの判断基準についてご説明していきます。

再び住む予定があるなら「貸す」

再び住む予定がある方なら、マンションを空室のままにせずマンションを貸して収入を得るのが最善の策でしょう。
将来的に今の家に戻って住みたいと考えているのであれば、住人との契約に間違いがないように気をつけましょう。
マンションの1室を賃貸として貸す場合は「定期借家契約」か「普通借家契約」の2種類があります。
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。万が一借主が住み続けたいと希望しても賃貸借期間が更新されることがありません。普通借家契約は、一般的な賃貸借契約で、契約期間は通常1年以上で設定され、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能です。
普通借家契約で契約を結ぶと借り手が優遇され、貸し手が契約を打ち切ることは難しいとされています。
そのため、またこのマンションに戻ってくる予定がある場合は定期借家契約を結ぶ方がよいでしょう。

住む予定がなく、管理が面倒なら「売る」

マンションに再び戻ってくる予定がなく、維持管理が面倒、負担になると考えていらっしゃる方はマンションを売却する方法も一つの手です。
マンションを所有し続けるには、固定資産税などの税金や管理費などランニングコストがかかります。
また、管理組合の役員の仕事などが回ってくると対応しなければなりません。
ましてや遠方に引っ越しているとなると負担になりますよね。
そのような場合はマンションを売却することをおすすめします。

マンションを売るメリット

仕事や家庭の事情で不要になったマンションを売ることにより、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょか？

一度に多くの資金が入る

マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。

定期的な支出を削減できる

マンションを売却すると、まとまった金額が手に入るため、次の物件に入るための頭金や、老人ホームの利用代などにあてる方もいらっしゃいます。
また、現金化をしておくことで相続の際も遺産分割やしやすくなるというメリットもあります。
一般的に建物は築年数を重ねれば重ねるだけ、資産価値が下がっていきます。
売却による資金を希望されている方は早めに売却することをおすすめします。

マンションを売るデメリット

売却にかかるコストを把握する

マンションを売却するにはさまざまなコストがかかります。仲介手数料、不動産登記手数料、税金、修繕費用などが含まれます。
特に仲介手数料は金額が大きくなります。例えば、売却金額が4,500万円の場合、仲介手数料は141万円(＝4,500万円×3％＋6万)です。
都市部のマンションを売ると仲介手数料は100万円を超えることもあり、結構高い金額といえます。
一方で、賃貸した場合も入居者を決める際は仲介手数料が生じます。
ただし、賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分であり、売却よりも金額が少ないことが一般的です。

売却時期に注意

不動産市場は常に変動しています。売却時期を誤ると価格が一気に下落してしまう可能性があります。
また、買い手が見つからない場合、見つかるまで売却に時間がかかってしまします。
売却するには売る時期も見極める必要がありそうですね。

マンションを貸すメリット

これまではマンションの売却について解説してきましたが、マンションを貸す場合はどのようなメリットと注意点があるのかも詳しく見ていきましょう。

定期収入が手に入る

不動産という資産を保持しながら定期的な収入が入るのは、マンションを貸す大きなメリットといえるでしょう。
定期的な収入でも、少しずつ貯めていけば大きな金額になります。また、不動産という高額な資産もありますので遺産として残すことも可能です。
また、マンションを貸すことで、不動産資産の価値を維持しやすくなります。
誰かが居住することで物件が閑散とせず、定期的なメンテナンスや修繕が行われます。

将来的にまた住むことができる

転勤や家庭の事情で一時的にマンションを離れる必要があるけれど、将来的に再度暮らす予定がある場合は、マンションを手放すのではなく、所有しながら貸すほうが有効な選択といえます。この場合は、自分が戻るケース以外に、自分の子どもや親族が利用する可能性についても検討してみましょう。

マンションを貸すデメリット

入居者トラブル

賃貸物件を所有すると、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。賃料の滞納、不正使用、物損、騒音などが問題となることがあります。
トラブルに発展するケースも少なくありません。また、解決には時間がかかる場合が多いようです。

空室のリスクが有る

賃貸経営をするなら、空室リスクを考えなければいけません。
空室期間中は、家賃や管理費等をすべてオーナーが支払わなければいけません。
また、空室期間が長引けば、賃料を下げたり、修繕を加えたりと何かしら策を講じる必要が出てきます。
マンション全体の空室率が少ない物件ほど、空室リスクが低くなるので、できるだけ長期的なマンションの空室率を参照してみましょう。

不動産買取大阪にお任せください

マンションの売却や賃貸としての使用については、不動産買取大阪へ！
特に、寝屋川市や周辺の地域でのマンション事情には自信があります。
ご相談も承っておりますのでお気軽にご連絡くださいね。

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空き家の放置は絶対ダメ！処分する前に空き家の価値を確認！

親からの相続で、空き家を継ぐというケースが年々増加しています。
空き家を継いだけど、どうしていいのかわからない。売却したり、更地にしてしまった方がいいのか？疑問に思われる方も多いはずです。
今回は空き家を放置するとどうなるのか。
空き家の活用方法などについてご説明していきます。

空き家の定義

全国的に増加している空き家ですが、テレビや新聞などでも大きく取り上げられるほどの社会問題となっています。
しかし、私たちがイメージしている空き家と、国が定める空き家とでは大きく差があるようです。
空き家とは、どのような状態を指すものなのでしょうか？
国土交通省によると、「1年以上誰も住んでいない状態」「1年以上何も使われていない状態」、そのような状態の住宅を空き家と定義しています。
例えば、10年以上誰も住んでおらず、外観から痛みや汚れが分かる家。
しかし、所有者が定期的に荷物の搬入や搬出など倉庫のように使っている場合、その家は空き家に該当しません。
逆に外観や内装はキレイでも、何らかの理由により1年以上人が住んでいない場合、その家は空き家とみなされるのです。
また、マンションやアパートのような共同住宅はすべての部屋が開かない限り空き家とは定義されません。

空き家を放置するとどうなるのか

高齢化や、過疎化によって全国的に増えている空き家ですが、住宅が空き家になるとどのような問題に発展するのでしょうか？
空き家の放置関する問題についてご説明していきます。

建物の劣化による危険性

日本の家は木造建築がほとんどです。木造建築は定期的に手入れをしなければ弱ってしまう傾向にあります。
特に人が住まなくなった空き家の劣化はとても激しく、修繕箇所を放置したままだとその場所から崩壊してしまう危険性があります。
建物が倒壊してしまうよくある原因の１つが雨漏りです。
雨漏りに気付かず長年放置していると、柱や床が腐ってシロアリが発生します。
また、建物が倒壊して近隣住宅まで被害が及んだ場合の修繕費は空き家の所有者が負担しなければなりません。

景観への影響

放置された空き家は、地域の景観を損なう可能性が高くなります。
建物より雑草が伸びてしまったり、人が寄り付かなくなったため野生動物が住み着いたりと、空き家は景観上での影響だけでなく、地域の人の生活にまで影響してしまいます。見た目が良くない家が1軒でもあると、周りの不動産価格や人気にも影響します。
購入しようと思う家の隣が、管理もされておらず、草が伸びきっている状態なら「ここに住みたい！」とは思いませんよね。

近隣住民とのトラブル

空き家を放置したままだと、害虫などによる匂いや建物の倒壊による物件の破損などトラブルに発展するケースも少なくありません。
トラブルを放置したままだと、近隣住民から損害賠償を請求されるケースもあります。
大きな地震や火災などで万が一、近隣住民の命に関わる被害を被れば、一生をかけて償っていかなくてはいけません。
そのような最悪な状況になる前に、対策を心がけましょう。

空き家を放置した場合の罰金や罰則

空き家を放置しすぎると、最終的に行政から罰金や罰則が科せられることがあります。
下記で空き家を放置した場合の罰金や罰則について解説します。

空き家対策特別措置法

2015年5月に空き家の活用や処分を促進し空き家問題を解決するため、空き家対策特別措置法が施行されました。
これにより空き家を放置すると罰則金の支払いや行政代執行により、所有者に代わって自治体が空き家の解体・処分を行うことができるようになりました。
特定空き家に指定されると、自治体から所有者に「壊れている個所を修繕してください」などの指導や命令を下すことが可能です。従わない場合は、50万円以下の過料が発生します。

空き家問題を解決する

独断で解体するのは待って

空き家のままだと迷惑がかかるから…こうした問題を発生させない対処法として物件の解体を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、安易に解体を決断すると思わぬ結果を招くかもしれません。
まず解体費用には100万単位で費用がかかると言われています。
もちろん、地域や、建物の大きさ・構造で解体費用は変わりますが、やはり解体費用の相場としては100万円以上かかると見ておいたほうが良さそうです。普段の生活のなかで急に100万円単位の出費が発生するのは、なかなか厳しいという印象を持つ方もいるのではないでしょうか。
また、土地の固定資産税の優遇もなくなってしまうため、解体は慎重に行う必要があります。

空き家バンクに登録する

空き家問題対策の第一歩は、空き家バンクに登録することです。
空き家バンクとは、主に自治体が運営しており、空き家に関する物件情報をHP上に公開し、空き家の購入を検討する人と空き家の所有者をマッチングする登録サイトです。自治体では空き家問題対策窓口を設置しているところがありますので、登録するのはまだ…と考えていらっしゃる方は、まず相談窓口に行ってみましょう。

空き家の価値を確認！

不動産会社に相談を

相続した空き家の活用方法を考えるにしても、素人では良いアイデアはなかなか浮かびません。不動産のプロのアドバイスが役立つ可能性は十分考えられます。
Webでも行える簡易査定や直接物件を確認して査定する訪問査定など査定方法にも種類がありますので、ご自身の都合に合わせて査定を依頼し、空き家の価値を確認するのが良いでしょう。

WEBサイトから査定

複数社から査定を取る一括査定を行う方も多いようです。数多くのサイトがありますので査定時はサイトの特徴を理解してから査定を依頼しましょう。

空き家を活用する

空き家を賃貸物件として運用する

空き家のままだと1円の利益もないですが、賃貸物件にすることにより家賃収入が手に入ります。
副収入が得られるのは魅力的ですし、老後の年金代わりとしても期待できるかもしれません。
また、親から相続した家の場合、住宅ローンを払い終わっているケースが多いでしょうから、残債のない土地建物が保有できるのがメリットです。
デメリットとしては、維持管理費にコストがかかってしまうことです。
ときには近隣からのクレームもあるかもしれません。賃貸物件の維持管理には手間とコストがつきものなのです。

ビジネス活用

古民家カフェやレストランなどの飲食店にビジネス活用する方法です。
空き家が醸し出す古き良き昭和の雰囲気やレトロ感が個性的で、今人気があります。
カフェやレストランは、現状の土地建物をそのまま利用できるメリットがある一方、建物の状態によっては修繕費用やリフォーム費用が大きくなります。
よって、予めリフォームなどで費やす投資資金をビジネス活用後の収益で回収できるかなど、事前に収支計算を行いましょう。

不動産買取大阪にお任せください

空き家を相続したけど、どうしていいかわからない。お困りの方はぜひ一度不動産買取大阪へご連絡ください。
物件の買取も行っておりますので、空き家の売却を検討されている方はお問い合わせください。
ご相談のみでもOKです！地元出身のスタッフが在籍しておりますので安心してお任せいただけます！

マンション売却も不動産買取大阪へお任せください！
まずは下記よりお問い合わせください！

住みながら販売活動はできるの？

家の売却には「住みながら売却する方法」と「空き家にしてから売却する方法」の2種類があります。売却をお考えの方の中には、自宅に住みながら今の家を売却して、新居を購入したいと思っていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。
一方で住みながらの売却活動は不利になるのでは…？と不安に思われている方も多いと思います。そこで今回は、住んだまま家を売却することで不利になるのか？メリットやデメリット、成功のコツなどを解説していきます！
不安を解消してご自身の売却活動をスタートさせましょう。

住みながら売却はできる？

結論から言うと住みながら売却することは可能です。
一般的には引っ越してから、空き家の状態で売却するほうが売れやすいと言われています。
一方で、住みながら売却活動をされる方は、すでに家具や家電が配置されている家であれば、購入後の生活イメージがつきやすいという一面があります。
家を売る際に家具や小物類、照明などで住空間を演出するホームステージングという方法が増えているのは、空き家で見せるよりも、狙いをもってモノを配置してあるほうが販売効果が高いと考えられているからです。

住みながら売却するメリット

住み替えにかかる費用を抑えることができる

住みながら家を売却するので、新居の購入費用に売却時の費用を充てることができます。
家を空き家にして売却する場合、前もって新居を購入して引っ越すか、家の売却中に仮住まいを借りなければなりません。
たとえば、住みながら家を売却する場合、購入者との売買契約が成立するまで住み続けることが前提となります。
出費を抑えつつ確実に住み替えをしたい方には、今の家に住みながら売却活動をするメリットが大きいと言えます。

内覧者にとって実際の生活感が参考になる

住みながら家を売却する場合生活をイメージしやすく、内覧者にとって生活感の参考になるのがメリットです。
「以前のオーナーはどのような人か」「どのように家具を配置していたのか」など、気にする内覧者は少なくありません。
住みながら家を売却する場合、現在住んでいる売主と内覧者が直接話ができる点もメリットと言えます。

家の老化を防ぐことができる

家に住みながら売却するメリットとして、売却期間中の老化を防げるというのがあります。
家は人が住まなくなると劣化が早くなるという言葉がありますが、住みながらの売却では家を空き家状態にしないため、掃除や換気・水の手入れが定期的に行われます。住み続けるだけでは既に劣化したり傷んでしまった部分を直す事はできませんが、今ある状態をキープしながら売却ができるという点は、住みながら売却するメリットの1つと言えるでしょう。

住みながら売却するデメリット

売却するために、内覧の予定を優先する必要がある

家の購入を考えていらっしゃる方は、内覧で実際の生活感を見たいはず。
内覧者は特に休日に予約を入れてくることが多く、家の売却を優先した場合、休日でも予定を空けておく必要があります。
一方で、空き家の状態での内覧は、基本的に不動産会社に任せておけるので内覧に合わせてご自身の予定を空けておく必要がありません。

住人の生活感でイメージダウンになる可能性がある

住みながら家を売る場合、住人の生活感は内覧者によっては印象を悪くすることもあるでしょう。
住人がいることは、家具や生活臭を印象づけてしまいます。売主の生活感が内覧者のイメージと合わなければ、逆効果となる点がデメリットです。
逆に空き家の場合は家具などがなく、床面積や部屋全体が広く見える点がメリットとなります。

住みながら家を売却するのが向いている方

家が常にキレイで内覧できる状態にある方

内覧時にはできるだけ、きれいな状態で見てもらえるほうが売却に繋がりやすくなります。
日頃から家の中を綺麗に保ち、いつでも人に見せられるような状態なのであれば、住みながらの売却は向いています。
住みながらの内覧は生活感でマイナスなイメージをつけてしまいがちです。
綺麗な状態なのであれば、急な内覧希望が入っても、部屋の清掃などに時間を要す必要がないため、柔軟に対応することができ売却に有利となります。

住宅ローンが残っている方

自己資金が少なく、住宅ローンが残っている方は住みながらの売却に向いています。
住みながらの売却をすることで売却資金を費用に充てることができます。
売却費用を自己資金として新居購入費や引っ越し費用に充てることができるため、自己資金が少ない場合は住みながらの売却を選ぶといいでしょう。

時間に余裕がある方

期間に余裕があり、特に売却を急いでいない方にも家に住みながらの売却をおすすめします。
期限に縛られず、自分の納得いく価格が付くまで売却先を探すことができるため、希望価格通りに家を売却できる可能性が高くなります。

空き家にしてからの売却が向いている方

内覧のスケジュールが難しい方

時間に余裕がなく、休日など仕事で家を空ける方は空き家にしてからの売却が向いています。
空き家にしてから売却する方法は、不動産会社に売却活動を一任できます。
内覧予約が入るたびに日程調整をしたり、内覧者に直接応対をする必要がありません。
売却期間中に仕事で休みが取りづらいなど、予定を合わせづらくストレスに感じそうであれば、空き家にしてからの売却が負担が少なくおすすめです。

すぐに家を売却したい方

すぐに家を売却したい場合は、空き家にして売却の方が向いていると言えます。
住みながらの売却よりも空き家にして売却の方が比較的売れる傾向にあるためです。
ただし、住み替え先の新居購入に住宅ローンを使う場合は、売却が決まるまで二重ローンになるため注意が必要です。
すぐ家を売却したい時は、空き家にして売却の方が向いてはいますが、しっかりと資金面を検討してからがいいでしょう。

住みながら家を売却するコツ

売却活動と並行して売却活動を行なう

現在お住まいの家の売却と並行して、新居探しも行いましょう。
家の売却が成立してから新居を探すとなると、引渡し時期によっては、仮住まいが必要になる場合もあるでしょう。
不動産会社と相談しながら、無理のない住み替えスケジュールを話し合っておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家に住みながら売却活動をしていると、特に時間に縛られることもなく余裕を持って売却活動ができます。
その時間を活用して複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
不動産会社によっては、相場価格と著しく差のある査定価格を提示してくるケースもあります。
高値を提示する不動産会社に飛び付くのではなく、提示した査定価格の根拠をていねいに説明してくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶように心がけましょう。

不動産買取大阪にお任せください

住みながらの不動産売却も、空き家の状態での売却も不動産買取大阪へお任せください！
古くて売却できないかも…。家具・家電もそのままで売却したい。
そんなご希望も不動産買取大阪へお任せいただければ、売却まで丁寧に対応いたします！
気になる方は、ぜひ一度お問い合わせくださいませ。

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机上査定と訪問査定の違いは？

不動産の売却を考え始めた方は、査定をしてもらうにあたり、『机上査定』という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
一方で、『机上査定』の言葉を知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産の金額を知りたいなら、まずは机上査定について理解することが大切です。
今回は、机上査定と訪問査定の違いについてご説明していきます。

机上査定とは？

『机上査定』とは、不動産の価値を専門家が現地を訪れることなく、事務所などで文書やデータをもとにして推定する評価のことを指します。
実際の不動産の状態や現地の特性を直接見るのではなく、資料やデータを元にして価格を算出する手法です。
机上査定では実際に不動産会社の方が家に来ることがなく査定をすることができるため、不動産会社の訪問日程の調整をする必要がなく、日中忙しく時間が取れない方でも簡単に査定価格を知ることができます。

机上査定の条件

通常、不動産の価値を評価する際には、不動産鑑定士や不動産業者が現地を訪れて建物や土地の状態を確認し、その特性や周辺環境などを考慮して評価を行います。しかし、一部の場合には、物件の基本情報や類似物件の取引実績、地域の不動産相場などを元にして、現地を訪れずに価格を見積もることが求められることがあります。
このような場合に机上査定が行われることがあります。
机上査定は、簡易な物件や相場が比較的安定しているエリアの物件に適用されることが多いです。
物件の状態や特性が複雑であったり、詳細な情報が不足している場合には、より正確な評価のために現地調査を行う必要があります。

机上査定を行なうための必要情報

・物件の基本情報
机上査定ではデータを使って査定価格を算出します。
物件の基本情報とは、住所や建物の間取り・土地の面積などを指します。
基本情報は特に必要になりますので、査定時に必要な情報が登記簿謄本に記載されていますので、事前に準備しておくようにしましょう。

・物件の特徴
築年数や新築・中古かなどの物件の状態、駐車場・リノベーションの有無なども机上査定を行なう上で必要な情報になります。

・周辺環境
あまり気にならない方もいらっしゃいますが、周辺環境も大切なポイントの一つです。最寄りの交通機関や小学校などの近隣施設もポイントとなります。

机上査定でわかること

机上査定を受けるとメールで査定額だけ送られてきます。
不動産会社によっては査定結果をまとめた査定書が送られ、査定依頼者が伝えた物件情報をもとに、3カ月以内に売買される場合の想定価格が分かります。
また、価格になった経緯や計算式なども詳細に書かれており、近隣の成約事例もまとめて知ることができます。
売却事例をピックアップしてくれるので、周辺相場を簡単に把握することができます。

訪問査定とは？

訪問査定とは、買取業者が直接現地調査を行い土地や建物をチェックして価格を決定する査定方法のことを言います。
実際に不動産を見て査定価格を算出する方法ですので、物件の使用状況や、土地の地形など個別事情をチェックして査定を行います。
そのため、より正確な査定額を出すことができ相場価格に近い査定結果を知ることができます。
訪問査定は机上査定よりも詳細で正確な評価を提供するため、不動産を売却したり購入したりする際には重要なステップとなります。
査定士が物件を直接見て回ることで、物件の状態や特性をより正確に把握し、適切な価格設定や売却戦略を立案することが可能です。

訪問査定で不動産業者が行なうこと

・現地調査
物件自体の状態や特性を評価するために、建物内外を実際に見て回ります。
さらに建物の構造、設備、間取り、リフォーム状況などを詳しい箇所を確認します。

・環境調査
物件周辺の環境を確認します。
交通アクセスや近隣の状況（学校・公園・商業施設）地域の賑わいなどを考慮します。

・類似物件の比較
同じ地域や似た特性を持つ物件の取引実績を参考にして、類似物件との比較を行います。これにより、物件の相対的な価値を判断します。

訪問査定でお金はかかる？

基本的には、訪問査定は無料でしてもらうことができます。
不動産の査定が無料で行える理由として、自社で不動産を売ってほしいからです。
不動産会社は仲介手数料から利益を得ていますので、仲介手数料を受け取るためには売主との媒介契約を結び、売買契約を成立させる必要があります。
その契約を結ぶチャンスを作るために査定を行い、無料で多くの方と出会う機会を作っているのです。
売主と買主の間に不動産契約が発生しない限り、不動産会社へ料金を払う必要はありません。

机上査定と訪問査定の違い

算出方法

机上査定と訪問査定の一番の違いは、査定価格を算出するための必要事項です。
机上査定では、査定を依頼する際に入力した不動産のデータを主に使用し査定価格を算出します。
一方で、訪問査定では不動産のデータに加えて実際に現地調査を行い建物や土地の状態を直接見て査定価格を算出します。
データでは分からない日当たりやシロアリなどの個別事情を考慮した査定価格を知ることができます。

結果までの期間

査定結果が出るまでの期間ですが、机上査定では不動産会社が訪問せずに査定価格を算出することができますので、時間やタイミングが良ければ当日〜3日以内には結果を知ることができます。
訪問査定は、不動産会社が直接家に訪問して査定価格を算出するため、不動産会社との都合が合わず、結果を出してもらうまでに時間がかかることがあります。平均的に査定を行ってから4日～7日程度で結果が出ます。日程調整がうまく行かない場合は1週間以上かかる場合もありますので、訪問査定をお考えの方は時間に余裕を持って査定を依頼するようにしましょう。

査定の正確さ

不動産の査定では、データで分かる家や土地の面積や間取り、築年数以外にも、部屋の劣化状況、日当たり、騒音や振動といった環境条件など、現地で調査しなければ分からない項目も査定結果に影響します。
机上査定では、売主が査定依頼時に入力したデータで査定結果を算出します。そのため、入力したデータがおおよその値であったり、個別事情を考慮せずに査定結果を算出するので査定結果も実際の売却価格とは少し離れたものになることがあります。
訪問査定では、現地調査を行い不動産会社が直接不動産を見て査定するため机上査定より実際の売却相場に近い査定結果を算出することができます。

机上査定
訪問査定
査定価格の算出方法
不動産のデータのみ
不動産のデータ+現地調査結果
結果までの期間
当日〜3日
1週間程度
査定の正確さ
おおよそ平均価格
相場に近い価格

訪問査定と机上査定どちらを選ぶべき？

ここまで、机上査定と訪問査定についてご説明してきました。
しかし、どちらの査定方法が自分に合っているのか、分からない方もいらっしゃるでしょう。
どちらの査定方法を選ぶべきかについて解説していきます。ご自身の状況や考えを踏まえて参考にしてみてください。

売却方法に対して不安を抱いている方

すぐに売却するかどうかも含めて、不動産の売却に必要な準備や段取り、流れなどが少しでも不安な方は訪問査定を選ぶのがおすすめです。
可能な限り相場に近い査定価格を把握したうえで、売却に関しての不安や悩み事を直接不動産会社の方に相談することが出来ます。
しっかりと納得がいきまで相談・検討をしましょう。

売却を検討している方

売却することを前提に考えている方には、訪問査定がおすすめです。
訪問査定のほうが査定価格の正確性が圧倒的にあるからです。
また、直接不動産会社の方とやりとりを行いますので、信頼できる不動産会社かどうかもわかります。

すぐに売却するつもりは無い方

「不動産を売却するのはもう少し先だな。」「売却するかの判断材料として、不動産の価値だけでも知りたいな。」などに当てはまる方は机上査定がおすすめです。理由はやはり、机上査定の特徴でもある査定のお手軽さです。メールや電話での連絡だけで簡単に査定を進めることが出来ます。
また、訪問査定よりも早く査定結果を知ることが出来ます。
ただし、机上査定で行なう査定結果はざっくりとした金額ですので査定結果を鵜呑みにすることがないように気をつけましょう。

不動産買取大阪にお任せください

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査定方法に疑問をお持ちの方、査定だけでなくご相談も不動産買取大阪へぜひお越しください！
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ご来店もしくは訪問させていただき、売却までの流れ、売却時にかかる費用などをご説明させていただきます。
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物件の広さや間取り、築年数などに加え、自宅周りの環境、設備だけでなく、所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権、建築基準法、都市計画法なども調査した上で査定にすすみます。

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売れやすい家の条件ってあるの？

念願のマイホームを手に入れたけど、何らかの理由で手放さなければならなくなった。
長く住む予定だったが売却することになった。など万が一の事態に備えて、できるだけ高く売れそうな家を選ぶことが大切です。
物件には『売れやすい家』と『売れにくい家』があります。
売れる条件すべてが揃っている物件は希少です。
優劣のある条件が総合的に判断され、『売れやすい家』として決まります。
今回は、売れやすい家の条件についてご説明していきます。

売れやすい家の条件

  • 良好な立地
  • 価格
  • 物件の状態
  • デザインと設備
  • 安全性とセキュリティ
  • 物件の立ち位置

順にご説明していきます。

良好な立地

一言で立地条件が良いといっても、物件を探している買主からすると、よし悪しを決める観点はさまざまです。
売れやすい立地の要素としては、以下のような点が挙げられます。

  • 公共交通機関へのアクセスの良さ
  • スーパーやコンビニなど生活利便施設がある
  • 閑静な住宅街である
  • 高台にあり地盤が良い

　公共交通機関へのアクセスの良さ

駅やバス停までのアクセスの良さは、家族連れなどに特に人気があります。子どもの通学に便利かどうかを見極めるためです。
駅から徒歩圏内の物件は、雨の日に車で送り迎えする必要もなく、小学生を塾に通わせても夜中に車で迎えに行く必要もありません。
注意していただきたいのは、駅には人気のある駅と人気のない駅が存在するため、同じ駅から徒歩10分の物件でも人気のある駅から徒歩10分の物件の方が価値はぐんと高くなります。人気の高い駅の周辺には商業施設や公共施設、公園等も集積しており、必然的に暮らしやすくなっています。
暮らしやすい街は買主の需要も高いため、家が売却しやすくなるのです。

　スーパーやコンビニなど生活利便施設がある

こちらの条件は、子育て世代や介護をしている家庭等から多く求められる点の一つです。
できるだけ子育てや介護をしながら家事を行っている方からすると、近くにスーパーがあることにより、家事や育児に使う時間が増えます。
特にスーパーや薬局が近くにある立地が望ましいと言えます。

　閑静な住宅街である

物件の場合、閑静な住宅街であることも重要なポイントです。
仮に駅からのアクセスが良くても、飲み屋街や風俗店の近くにある物件は良好な住環境とは言えません。
また、近隣に高速道路や大きな国道がある場所では、振動や騒音があり住宅街には適さないといえます。
住居専用地域には、規制によって飲み屋街や風俗街といったものが建たないのです。
買主の中には、将来に渡って良好な住環境が保たれることを重視する人もいますので、住居専用地域内の家は比較的売りやすいといえます。

価格

売却する際の提示価格にも売れやすいポイントがあります。
自分の家は立地も良いし高く売れるだろうと見込み、提示価格を大幅に上げてしまう。
そういった過剰な価格設定は購入意欲を低下させる可能性があります。地域の相場や家の状態に応じて公正な価格を設定することが大切です。

物件の状態

家のメンテナンスが行き届いていることは買主にとって魅力的な要素です。
修繕が必要な箇所が少ないほど、売れやすさが増します。
少し築年数がたっている物件でも、キレイに保ったまま売却に出すと思った以上に早く売却できることもあります。
また、物件内の状態も重要で多様なライフスタイルに対応できる間取りは魅力的で好まれる傾向にあります。
将来的に家族構成が変わることもあるため、使い勝手の良い間取りが好まれます。

デザインと設備

現代的なデザインや設備は、多くの人に魅力的に映ります。
特に、キッチン・バスルーム・エネルギー効率の高いシステムなどは重要なポイントです。
また、オール電化の物件も注目されています。
電気代が値上がりしている現代で、少しでも節約したいとお考えの買主さんには魅力的なポイントの一つです。

　流行りの内装デザイン

・在宅時間と個室問題
テレワークが普及し在宅時間が長くなると、仕事に集中できるスペースや個室が必要になってきます。
しかし、部屋数には限りがあるはず。少しの空間を利用してミニオフィスがある住宅は人気があります。

・屋上緑化
最新建築トレンドのバイオフィリックデザインと一緒に、住宅の屋上緑化も広まっています。
屋上緑化は、建物の上部に土と植物を植えることで家全体の断熱性能や冷暖房効率を高めるだけでなく、都市部のヒートアイランド対策にも繋がります。

・合板で内装を仕上げる
最新建築トレンドでよく見られる内装材といえば、合板です。
一般的に合板は内装下地に使用されますが、この合板を敢えて見せ内装として仕上げるという手法が多く見られるようになってきました。
素朴な質感や独特な木の温もりがある素材は、内装コストを抑えるという点でもメリットがあります。

安全性とセキュリティ

家のセキュリティが高いと、購入者に安心感を与えます。
カメラ付きのインターフォンや、防犯カメラの設置などセキュリティがしっかりしていると犯罪の防止にも繋がります。
セキュリティシステムや防犯対策を整備しておくと良いでしょう。

物件の立ち位置

明るくて通風の良い家は好まれます。窓や通風設備に工夫を凝らすと良いでしょう。
また、住宅街としては、交通量は少ない方が良いので、前面道路の幅員も6～8ｍ程度の物件が適切です。
国道のような幅員の広い道路に接しているケースは、住環境が悪く売却しにくくなります。
さらに付け加えると、道路は敷地に対して南側に接している物件が理想です。
南側に道路があると、目の前に建物がないため、日照条件が良くなります。

売れにくい家の条件

  • 築年数が古い
  • 物件の老朽化や損傷が激しい
  • 敷地に難がある
  • 価格が高すぎる

順にご説明していきます。

築年数が古い

基本的に築年数が古い物件は売却しにくい傾向にあります。
特に築20年を超える木造戸建てや築25年超えのマンションなどは売りにくくなります。
旧耐震基準という1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物のことを指す基準がありますが、以前のものですので耐震性が低いというイメージがつきやすく買い手が離れていきやすくなります。

物件の老朽化や損傷が激しい

老朽化や損傷が激しい物件も売却しにくいです。
家の状態が悪く、修繕やメンテナンスが必要な箇所が多い場合、購入者は負担を感じる可能性があるからです。
古い物件に多いですが、空き家のまま放置され、荒廃が進んでいるような物件は売りにくいといえます。

敷地に難がある

地型が悪い・間口が狭くて奥行きが長い・傾斜地である・道路から下がっている・道路に接道していない・狭すぎる等の条件を含んでいる場合は売りにくくなります。また室内も、無駄なスペースや使い勝手の悪い間取りや自然光が入らない室内は、家を暗く感じさせ、売れにくさの原因となります。

価格が高すぎる

いくら条件がよい物件でも、価格が高すぎると売れなくなります。
条件の有無に関わらず、売るには適切な値段設定が最も重要と言えます。売れるか売れないかは『値段次第』の場合が多いです。

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離婚で家を売る最適なタイミングは？離婚・離婚後 判断すべきポイントとは？

人生のターニングポイントとして、離婚を決断する方もいらっしゃるでしょう。離婚するにあたって、現在住んでいる不動産を売却したい。
売却は離婚前・離婚後どちらのタイミングで行えばいいのか？様々な事情から離婚することになれば、金銭面や親権問題など、多様な問題解決に時間を割かねばなりません。夫婦で築き上げてきた財産を均等に分割する財産分与も、解決しなければならない問題の１つです。今回は、離婚で家を売却する最適なタイミングを解説いたします。

離婚で家を売るタイミングは離婚前？離婚後？

離婚で家を売るタイミングは、それぞれの事情や希望することによって異なります。
離婚前・離婚後どちらに家を売るべきかは、ご自身で判断する必要があります。
それぞれのタイミングに分けて、家を売るのがおすすめなタイプを順にご紹介していきます。

離婚前のタイミングで家を売るべきケース

離婚前に家を売るのがおすすめな方は、以下に当てはまる人です。

  • 家の売却完了までに離婚を待てる
  • 離婚後、お互いのやり取りは控えたい
  • 離婚後のトラブルを回避したい

ひとつずつ解説していきましょう。

家の売却完了までに離婚を待てる

基本的に不動産の売却には時間がかかります。通常の不動産仲介で売却する場合、売却完了までに3〜6ヶ月の期間が必要になります。
また、物件の状態や条件が悪ければそれ以上の時間を要する可能性もあります。
離婚後に売却するとさまざまな問題が発生します。例えば、離婚後に連絡がとれなくなった。離婚後の売却について取り決めで揉めることもあります。
家が売却できるまでは離婚しなくても良いという方は、離婚の前に家の売却を行う方が良いでしょう。

離婚後、お互いのやり取りは控えたい

離婚後、相手との連絡を極力避けたいという考えのご夫婦にも、離婚前に売却してしまうという考えが最適です。
売却の手続きには、相手の同意も必要です。離婚後は連絡がつきにくいとされていますので、離婚前のタイミングのほうがお互いの同意が得られやすくスムーズに話し合いができるでしょう。離婚後のトラブルを回避しつつ、円満な新生活をスタートさせたい方にも、離婚前の売却は最適です。

離婚後のトラブルを回避したい

離婚前に不動産を売却する最大のメリットは話し合いをしっかりと行い、夫婦の同意が得られるということです。
離婚後のトラブルは避けたいとお考えの方は多いはず。「離婚後に問題が起きることは避けたい」「離婚した後はなるべく関わりたくない」という方は、離婚前に家の売却を済ませてしまいましょう。
もし離婚後に売却を進めるとなれば、売却活動や売買契約の締結がスムーズに行えないなどのストレスがのしかかって、最悪の場合、物件そのものを放置してしまうケースに発展します。

離婚後のタイミングで家を売るべきケース

では逆に、離婚後に家の売却を行う場合はどうでしょうか。ひとつずつ解説していきます。

  • 時間をかけずすぐにでも離婚したい
  • 離婚後も連絡でやり取りができる
  • 離婚後もどちらか一方が家に住む予定である
  • 家をできるだけ高く売りたい

時間をかけずすぐにでも離婚したい

先程もご紹介しましたが、不動産売却には時間を要します。
そのため、早急に離婚したいと言う考えが強い方は離婚成立後に売却するのが最適です。
ただし、離婚後の連絡がストレスになったり、連絡そのものを避けたいという思考が強いなら、離婚前に済ませるのをおすすめします。
大切なのはご自身の精神的負荷が少なくなる方法ですので、慎重に選んでくださいね。

離婚後もやり取りができる

離婚後も連絡を取り合える方は離婚後の売却が可能です。
家を売ってすぐに現金化したい、ローンを支払い続ける必要がないなど、家を早期に売る理由が特になく、離婚後お互いに連絡を取り合うことに抵抗がない場合は、離婚後に家を売却しても問題ありません。とはいえ、固定資産税など税金の支払い義務は生じますのでお互いに住む予定がないのであれば、なるべく早く不動産会社に相談して売却を行うようにしましょう。

離婚後もどちらか一方が家に住む予定である

離婚後も夫または妻が家に住む予定の場合は離婚後に家の売却がおすすめです。
離婚後もどちらかが家にしばらくの間住みたいという場合は、離婚前に急いで家を売る必要はありません。
夫婦によって対応はさまざまですが、離婚後もどちらかが住み続けるとなると、名義変更などの手続きが必要になりますので覚えておきましょう。

家をできるだけ高く売りたい

離婚協議中は離婚の手続きと並行して売却手続きを行う必要があるため、売却に専念できる環境ではない可能性があります。離婚後であれば、腰を据えてじっくり売却活動に専念できますので、家をできるだけ高く売りたいという方は、離婚後に売却することをおすすめします。

早く離婚したい、早く家を売却したい方は「買取」

とにかく早く離婚したいもしくはとにかく早く家を売却したいという方には「買取」をおすすめしています。

  • 早く売って現金化したい
  • トラブルなくスムーズに売却したい
  • 周りに知られることなくすぐに売却したい

買取とは不動産業者が直接お客様の不動産を買取ることです。買取で売却する場合は、不動産業者が直接不動産を見に行き、査定します。お客様が納得していただける金額であれば、即日売却手続きを行うことが可能です。
さらに、買取は現金でも支払いができますので、すぐに現金が手元にほしい。という方にもおすすめです。
買取のデメリットとしては、仲介売買より少し価格が下がってしまうことです。しかし、仲介には必要な仲介手数料は不要です。それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自身の都合に合わせて検討してみてくださね。また仲介で家を売却する場合は、いつ売却できるのか分かりません。離婚で売却となるといち早く現金に変えて離婚前にスッキリしておく方が良いのかもしれませんね。

離婚で売却する際の注意点

家を売却することで現金が手に入ります。
特に金銭のトラブルは起こりやすいものです。離婚で不動産を売却する際の注意点についてご説明していきます。

離婚調停中の売却

離婚調停中の不動産売却について解説します。
離婚調停は、夫婦間で離婚の話し合いがまとまらず第三者に介入してもらい離婚について話を進めます。
家庭裁判所の調停委員が間に入るので相手と顔を合わさずに離婚の話を進めることができます。
離婚についての話し合いを進めていますから、不動産の売却も双方が合意していれば可能です。
しかし、一方が家の売却に反対すれば家は売却できません。
共有名義の家であれば夫婦２人のものですので、当然双方の同意なしでは家を売却できません。名義がどうなっているか確認するようにしましょう。

住宅ローンの完済が必須

住宅ローンの完済が離婚で家を売却する際の必須条件となります。
住宅ローンを払い終わっていないということは、その家には抵当権が付いていることになります。
抵当権とは住宅ローンを借り入れた際に、金融機関が担保として家に設定する権利のことです。
基本的には家を売却する時に抵当権を抹消して売却します。
抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければいけないのです。
したがって、住宅ローンの完済は必須条件となります。まずは住宅ローンの残債を調べて、返済することが可能か確認しましょう。

不動産買取大阪にお任せください

離婚を検討しているのだが、不動産の売却についてわからないことが多い。とお困りの方はいらっしゃいませんか？
不動産買取大阪では、離婚に関する不動産売却にも対応しております。ぜひ一度ご相談くださいませ。

まずはお問い合わせフォーム、お電話にてお問い合わせください。その際に簡単なヒアリングをさせていただきます。

ご来店もしくは訪問させていただき、売却までの流れ、売却時にかかる費用などをご説明させていただきます。
流れと売却に必要な情報の整理が出来次第、査定へと移ります。

物件の広さや間取り、築年数などに加え、自宅周りの環境、設備だけでなく、所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権、建築基準法、都市計画法なども調査した上で査定にすすみます。

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戸建住宅の寿命は何年？長く住むための方法と売却方法を解説

これから戸建住宅の購入を考えている方、既に戸建住宅のマイホームを手に入れた方の多くは、「できる限り長く住みたい」「老後もこの家に住み続けたい」とお考えの方が多くいらっしゃるかと思います。しかし、戸建住宅にも寿命があります。住宅にはいわゆる耐用年数というものが設定されており、その年数を目安に立て替えたり、リフォームを行うケースが多いのです。では、そのタイミングはいつになるのでしょうか。
今回は戸建住宅の寿命と、長く住み続けるための方法、もし売却することになったときのポイントをお伝えします。

戸建住宅の寿命ってどのぐらい？

人が歳を重ねるのと同じように、家も年月を経ることで古くなり、設備などが劣化していきます。そのため、どうしても寿命があるのです。
戸建住宅の寿命は、木造なのか、鉄骨・鉄筋コンクリートなのかによって、大きく2つに分けて考えられます。
さらに税法上でも様々な基準があったり、そもそもの住み方によっても寿命は変わってきますので、あくまで目安としてご覧ください。

木造構造の場合

木造構造の戸建て住宅の耐用年数は、22年と定められています。
寿命は大体30～80年と言われていますが、木材の種類による強度の違いや設計によっても変わってきます。

鉄骨・鉄筋コンクリート構造の場合

鉄骨（骨格材4mm以上）の場合、耐用年数は34年、寿命は大体30～60年と言われています。
また、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年、寿命は40～90年と一番長くなっています。

耐用年数がきたら住めないの？

住宅の耐用年数とは、「法定耐用年数」のことを指します。これは課税の公平性を担保するための税法上の指標で、建物の構造・用途・規模に応じた期間が定められています。建物は全て固定資産にあたるので、時間の経過とともに価値が失われる「減価償却資産」になります。
つまり、耐用年数はあくまで税務上の年数であり、物理的な寿命ではないのです。ですので、耐用年数を過ぎても住めなくなるわけではありませんし、実際に耐用年数を過ぎても現役の家はたくさん存在します。だからといって何もせず住み続けられるわけではありませんので、メンテナンスは必ず必要です。
また、耐用年数を過ぎると税法上の価値は0円になります。将来的に売却を考えている方は、寿命ではなく耐用年数を重視する様にしてください。

家の寿命を延ばして長く住み続けるためのコツ

全ての物は、その使い方でどれだけ長く使い続けられるかが変わります。
大切に使えば長く使うことができ、適当に使えば寿命が短くなるのは家も一緒です。
つまり、家を大切にすることで、物理的な寿命を長く伸ばすことができるのです。
では、具体的にどうすれば家を長持ちさせることができるのでしょうか。

こまめに掃除する

家を長持ちさせるために何よりも重要なのが、日々の掃除です。
普段から掃除をしているだけで必然的に点検する回数が増えます。そうすると何か異常が発生した場合にその箇所を早く見つけられる可能性が高まり、最小限の被害に留めることができるのです。人の病気と一緒で、早期発見・早期対応が寿命を延ばすことにつながるのです。

定期的なメンテナンス・修理を徹底する

家に備え付けられた設備・機材や、外壁や屋根などの定期的なメンテナンス・修理を行うことで、寿命を延ばすことができます。
一見すると大丈夫そうに見えても、実は劣化・老朽化していた…なんてことはよくあります。例えば、そろそろ外壁をやり直さないと行けない時期だけどまだ大丈夫そうだからと放っておいたために、傷んでいたところから雨水が染み込んでしまい…と被害を拡大してしまう可能性があります。そうすると修理費用も高くなってしまうので、早いうちに対応しましょう。

もし寿命が来てしまったら？

どれだけ大切に住んでいても、永続的に住み続けられるわけではありません。
こまめに手入れをしたりメンテナンスをしていても、いつかは寿命を迎えます。
もし家に寿命が来てしまったら、「建て替え・リフォームをする」または「売却する」という2つの選択肢があります。
どちらの方が優れているということはありません。長く大切に住んできたご自宅ですので、ご自身のご希望に適している方をお選びください。

建て替え・リフォームをする

リフォームや建て替えで家を新しくすれば、また住み続けることができます。
リフォームの方が工期が短く、建て替えよりも5割から7割程度安くなるケースが多いようですが、家の老朽化が激しい場合は、建て替えのほうが安く済む場合もあります。ただし、建て替えの場合は引越し費用や仮住まいの賃貸料なども考慮する必要があります。

売却する

今まで住んでいた土地に住み続ける理由がなければ、売却するという方法があります。
住み替えで新しい物件を購入されるということであれば、今まで住んでいた物件の売却価格によっては、資金計画にゆとりが生まれることも。
耐用年数を過ぎていても売却はできるので、人が住むうえで構造などに問題がなければ、十分に売れる可能性があります。

戸建住宅を売却する時のポイント

とりあえず大手の不動産会社に申し込めば大丈夫、というわけではありません。
少しでも高く安心して売却するために、押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

家の状態を正確に伝える

家を売却するなら、できるだけ早く、できるだけ高く売りたいですよね。しかし、雨漏りなどの不具合がある事を伝えてしまうと、値下がりしたり売れなくなってしまうのではないかと思われるかもしれませんが、家の状態を正確に伝えることは、非常に大切なことです。
後々大きなトラブルに発展しないようにするためにも、家の状態は正確に伝えるようにしましょう。

売却にあたりリフォームするかどうかは慎重に

リフォームをすれば家の価値が上がるはずですが、その内容によっては投資した資金を回収できないといったケースも多々あります。
水道の出が悪い・水漏れするなど、使用する上で不都合な箇所は修繕することが望ましいですが、今は中古物件を購入してリノベーションするのが流行しているため、それ以外の箇所については手を加えずに、そのまま売りに出すのもひとつの手です。

ご自身にあった信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社に買取・仲介をしてもらう場合には、必ず複数の業者に査定依頼をとる（＝相見積もり）様にしてください。
相見積もりをとって他社と比較すると「不当な見積もり」に気づく事ができ、それが悪徳業者から身を守る事にも繋がります。
どうしても手間はかかってしまいますが、信頼して契約できる不動産会社を見つけるため、ご自身に合った信頼して契約できる会社を探しましょう。

不動産買取大阪にお任せください

戸建住宅の売却を考えているが、今の家に住み続けたい。などのお悩みをお持ちの方はぜひ一度不動産買取大阪へご連絡くださいませ。
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